Худшие районы Москвы: дешево, но опасно для здоровья

Не в сказку попали

Но если с легальными иностранцами все более или менее понятно: владельцы бизнеса или топ-менеджеры, они из одних только представительских соображений вряд ли выберут жилье на окраине. А вот те, кого в Московский регион, что называется, «нужда пригнала», приобретают столичную квартиру (вместе с желанной регистрацией), исходя из совсем других – денежного характера – ограничений. В итоге, совершив покупку по цене ниже среднерыночной, они попадают вовсе не в сказку. Ибо Москва, начиная годов с 60-х прошлого века, все прирастает и прирастает районами, и многие из них коренными москвичами воспринимаются как сомнительные, пишет Собственник.

Один из таких районов – Некрасовка. Находящийся за подмосковными Люберцами, район между тем был включен в границы Москвы и теперь входит в состав ЮВАО. Основное промышленное предприятие района – Люберецкие очистные сооружения «Мосводоканала». Сейчас из бывших Люберецких полей аэрации столичные власти активно создают новый район Москвы, застраивая территорию жилыми домами – всего планируется возвести здесь до 10 млн кв. м жилья.

Между тем стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь по-прежнему одна из самых низких в Москве – около $3202. Да и по общей стоимости готовые квартиры в Некрасовке – в лидерах рейтинга: около $120,4 тыс. за объект. Очевидно, на цену влияет как значительная удаленность от ближайшей станции метро (до «Выхино» около 11 километров), так и сложившаяся негативная репутация района.

Из районов, расположенных не формально, а непосредственно в самой Москве, наименее благополучным остается Капотня. Стоимость 1 кв. м жилья здесь действительно одна из самых низких в столице. «Цены на пике, в благополучное для рынка докризисное время, выросли в этом районе до 145-150 тыс. руб. за кв. м. Но продержались они на этом уровне недолго, спрос на жилье в этом районе очень небольшой», – отмечает управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский.

Сегодня средние цены в этом районе составляют 95 тыс. руб. за кв. м, уступая некоторым подмосковным городам. При этом, подчеркивает эксперт, если дело доходит до реальных покупок, то большинство продавцов готовы снизить цену на 10-20%. И если заявленная стоимость объектов может быть довольно высока – вплоть до $143,7 тыс. за 1-комнатную квартиру, – то с учетом дисконта покупка жилья в Капотне оказывается гораздо дешевле.

Также удерживает свои позиции в не самом почетном списке и Бирюлево. Западное и Восточное Бирюлево располагаются между серой и зеленой ветками столичного метро. Здешние жители перегружают станции «Пражская» и «Царицыно», до которых им еще приходится добираться наземным транспортом.

Как отмечают «аборигены», многие маршрутки, следующие к метро, просто не имеют альтернатив, что чревато постоянными пробками. Помимо транспортных проблем, Бирюлево отличается еще и мусоросжигательным заводом «Экотехпром», а также наличием обширной промзоны №28а. Эти местные «достопримечательности» позволяют продавать здесь жилье по $3795 за метр.

Дешевые квартиры (около $140 тыс. за объект) были обнаружены «Собственником» в районе Гольяново. Впрочем, как это ни странно, стоимость 1 кв. м здесь не так и низка – она подбирается к $4000, что скорее характерно для более престижных районов, не сильно удаленных от «кольца». Во всяком случае, не для конечных станций метро. Гольяново же расположено недалеко от «Щелковской» и отличается тем, что здесь находится единственный в Москве междугородний автовокзал… Помимо этого, в районе в свое время орудовала Гольяновская преступная группировка, и район в целом отличается повышенной криминогенностью.

Хотя фактор криминогенности чуть ли не в последнюю очередь влияет на стоимость жилья и, соответственно, на покупательский спрос. Так, например, район Востряково особенно дешевым назвать нельзя: стоимость 1 кв. м здесь остается на уровне $4235, а квартир – $162,4 тыс. Возможно, с 90-х годов в районе, куда съезжались в то время переселенцы из Армении и Азербайджана, многое изменилось, и сегодня межнациональной напряженности там нет. Как нет и печально знаменитой Солнцевской преступной группировки. Но вероятнее, что неприятные факторы просто-напросто «перебивают» возможность достаточно быстро добраться до станции метро «Юго-Западная» вкупе с принадлежностью района к престижному ЗАО.

Не сильно влияют на цену жилья и близлежащие кладбища (в том же Востряково и, например, в Кузьминках). Никто не назовет непрестижным и район «Беговой», где расположено Ваганьковское кладбище – наоборот, оно даже считается достопримечательностью. В этом районе Западного административного округа в последние годы как раз велась самая активная застройка жилья бизнес- и элит-класса. Отсюда и соответствующий уровень цен.

А вот наличие промзон влияет на статус района весьма заметно. «Причина непрестижности – прежде всего экология», – подтверждает управляющий отделения «Таганское» компании «ХИРШ» Наталья Левина. Так, например, в Печатниках стоимость метра жилья одна из самых низких в Москве – чуть более $3500. Очевидно, всему виной наличие целых 230 промышленных предприятий. Да и вообще, промзона занимает 67% территории района. Кроме того, бытует устойчивое мнение, что Печатники – самое холодное место в Москве: холодные воздушные массы скапливаются в пойме реки.

Привычка пуще неволи

Что интересно, люди крайне редко переезжают из своего района в диаметрально противоположный. «Территориальная мобильность в Москве очень низкая», – говорит ведущий аналитик центра «ГдеЭтотДом» Алексей Попов. Большинство переездов, при которых человек хочет улучшить свои жизненные условия, происходит в формате «из советской квартиры в новостройку в том же районе» или «из района, прилегающего к МКАД, в район, находящийся в том же секторе города, но ближе к центру». По словам эксперта, случаи, когда человек переезжает, допустим, из Медведково в Тропарево, в Москве очень редки.

Правда, отмечает риелтор компании «Пересвет-Недвижимость» Татьяна Майорова, люди могут переехать в менее престижный район, если там предлагается альтернативная квартира, которая поможет получить доплату или существенную «прибавку» в площади – такие сделки бывают. Но в целом внутренняя миграция происходит внутри сформировавшихся районов, поскольку люди привязаны к месту жительства (например, тут живут их друзья, родители, находится школа или привычный офис).

Ну а спрос на столичное жилье, где бы оно ни располагалось, будет всегда. Может быть, не так уж хороша жизнь в Выхино-Жулебино, но в подмосковных Люберцах и Котельниках, откуда приходится ездить в Москву на работу или учебу, она вряд ли сильно легче.

Так что привыкнуть можно к жизни даже в самом непрестижном уголке столицы. Особенно если он стал вам родным.

Рейтинг худших районов Москвы*

Смотрите также:

• Метро строится, а квартиры дорожают. В каких районах Москвы вырастут цены? →
• Пять километров от МКАД. Плюсы и минусы района Некрасовка →
• Жилье без наценки: где купить дешевую квартиру? →