В главном мегаполисе России и, по совместительству, столице нашей Родины ситуация иная. Здесь элитные проекты перемешаны с панельными домами, и даже кварталы, которые позиционируются как дорогие и обособленные, если присмотреться, плотно заселены малообеспеченными гражданами. Сбудутся ли прогнозы, по которым и Москву ожидает появление полукриминальных гетто?
Миллионеры из трущоб
Исторически элитными в Москве являются в той или иной мере все районы Центрального округа и некоторые кварталы на западе, юго-западе, северо-западе города. Но даже в «самых-самых элитных» из них – это в первую очередь Остоженка, которую в 2000-х отстроили заново как уголок новой элитки, – не найдешь полной обособленности. «Сейчас сложно представить, что может конкурировать по стоимости, элитарности и социальной однородности с Остоженкой, но, увы, как бы ни хотели жильцы элитных комплексов не замечать нищих и бомжей, этот факт присутствует. Маргинальные элементы достаточно уверенно гуляют вокруг Зачатьевского монастыря и отдыхают на первых проталинах от теплотрассы около Оперной студии Галины Вишневской, – говорит Ирина Жарова-Райт, президент ИГ Sesegar. – Да, конечно, нищих на Остоженке меньше, чем в районе Курского или Белорусского вокзала. Но гулять и лазить по мусорным ящикам им никто не запретит».
Елена Первакова, управляющий партнер компании «Сохо Эстейт», согласна с тем, что максимум элитной однородности в Москве – это Остоженка, район «Золотой мили». В Подмосковье, разумеется, это Рублево-Успенское шоссе в районе 20 км от МКАД, а также закрытые поселки по Рублевке, Новой Риге, Калужскому шоссе. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое Качество», рейтинг элитных районов Москвы с преобладанием обеспеченного населения сегодня выглядит так: Остоженка, Тверская, Хамовники, Патриаршие, Арбат, Плющиха. «Более однородны районы премиум и бизнес-класса – кварталы на Вернадского, Ленинском, в Кунцево», – говорит эксперт.
По словам Ирины Жаровой-Райт, второе (после Остоженки) место по цельности и однородности контингента могут поделить Патриаршие пруды и Замоскворечье. «Патриаршие, благодаря комплексной реконструкции и активности девелоперов («Стройинком-К», «Баркли», «Респект»), стали «Маленькой Европой», неким оазисом «благополучной заграницы». Здесь можно ходить пешком из «Маноло Бланик» в кафе «Дона Роза», а потом любоваться туфлями в витрине Лабутена, – рассуждает Ирина Жарова-Райт. – Замоскворечье вечером, когда уезжают из центра служащие офисов, остается в полном распоряжении жителей новых элитных комплексов в Погорельском и Казачьем переулках, на Бахрушина и Татарской, Озерковской набережной, Малой Полянке и тех редких уже коренных жителей, что остались в немногочисленных домах дореволюционной и сталинской застройки. Здесь даже магазины продуктовые уровня как минимум Hediard, а если и есть какие-нибудь «Алые Паруса», то с ценами существенно выше, чем на окраинах».
Получается, что Москва тоже город контрастов, только контрасты эти не между районами, а внутри их, буквально на каждом перекрестке. Так что, пока Москва не расслоилась на богатые кварталы и нищие гетто, девелоперам приходится подумать над тем, как изолировать своих клиентов и минимизировать столкновения с суровой реальностью. И это понятно: вряд ли люди, расставаясь с миллионными суммами, как должное примут ежедневные контакты с соседями-алкоголиками и рабочими с ближайшей стройки.
Как создаются оазисы красивой жизни
На уровне дома базовый способ обеспечения социальной однородности – это фейсконтроль на этапе покупки. В элитных жилых комплексах это стандартная практика, причем чем выше уровень дома, тем строже критерии. В клубном доме квартиру, скорее всего, не продадут человеку, происхождение состояния которого не внушает доверия либо статус или образ жизни которого будет нарушать покой соседей.
В Москве есть немногочисленные малоквартирные клубные дома, как, например, «Агаларов Хаус», где непросто купить метры даже при наличии достаточных средств. Однако доля таких объектов мала – не более 3% от всего числа домов, позиционируемых как элитные.
Сегодня, когда рынок продолжает расхлебывать последствия глобального экономического кризиса, вряд ли найдется застройщик, который отсеет покупателя через фильтр фейсконтроля, считает Павел Бабанин, генеральный директор Century 21 Master Realty. «Тем не менее большое заблуждение считать, что сегодня покупать жилье на «Золотой миле» или даже более скромное из премиум-сегмента придет небритый человек в растянутых трениках с мешком сомнительной по происхождению наличности, – продолжает эксперт. – Нынешний покупатель совсем другой: это состоятельный человек, который имеет значительный «белый» доход и не боится «светить» его, совершая такие дорогостоящие покупки».
Стоит также иметь в виду, что при вторичных продажах фейсконтроль почти невозможен. «Такие меры, как фейсконтроль, не всегда помогают: при перепродаже смену жильцов практически невозможно отследить. Впрочем, стоимость элитного жилья сама по себе является неплохим фильтром», – добавляет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.
«Огороженная территория дома создает однородность только внутри дома, – говорит Елена Первакова. – При невозможности огородить территорию организуют заезд в подземный охраняемый паркинг и лифт на этажи из паркинга». Но сколь закрытым ни был бы тот или иной отдельный дом, встреч с жильцами ближайших зданий, посетителями магазинов и развлекательных центров, сотрудниками офисов и праздношатающимися гражданами избежать вряд ли удастся.
Самый очевидный вариант создания максимально однородной социальной среды – это комплексная реконструкция территории. Если застройщик реализует крупный проект (хороший пример – «Итальянский квартал»), ему проще обеспечить социальную однородность окружения. «Еще одной сложностью в центральных районах является тот факт, что не всегда вид из окна соответствует статусу жилья в полной мере, хотя иногда девелоперы элитных проектов осуществляют косметический ремонт фасадов соседних зданий (например, покраску). В этом отношении застройщикам крупных проектов, таких как «Садовые кварталы», «Четыре солнца», проще: они создают однородные кварталы с соответствующей инфраструктурой и окружением», – комментирует Екатерина Тейн.
«В этом случае [реализации крупного проекта, комплексной реконструкции. – Ред.] инфраструктура жилого комплекса замыкается внутрь, входы в подъезды делаются со двора или через КПП, – рассуждает Андрей Уфимцев. – Раньше, как правило, «штучные» объекты элитной застройки огораживались заборами. Теперь же при изменении окружающей среды в лучшую сторону (имеется в виду улучшение окружающей застройки в некоторых районах в целом) эта тенденция сменилась на создание комплексных проектов. Некоторые из удачных с этой точки зрения – «Сити», «Садовые кварталы», Knightbridge. Из неудачных – дом на Можайском шоссе, 2».
«Комплексная застройка, как предполагается в проекте «Садовые кварталы» или «Пять Столиц», предполагает, что жильцы смогут позволить себе мойку машины за 1600 рублей или покупать продукты исключительно в «Глобус Гурме». Арендаторы офисов и торговых площадей должны будут соответствовать этому уровню. А если нет 500 рублей на чашку эспрессо или вас смущает такая цена в принципе, то жить нужно или в районе попроще, или в Лондоне», – считает Ирина Жарова-Райт.
В Подмосковье организовать оазис для проживания граждан определенного уровня достатка, конечно, проще: нет задачи вписаться в уже существующую плотную городскую застройку. Наиболее удачные с точки зрения однородности контингента коттеджные поселки, по словам Елены Перваковой, это Николино, Довиль, Ландшафт, Сады Майндорф, Никольская Слобода, Бенилюкс.
В ожидании новых Гарлемов
Несмотря на все сложности с социальной однородностью, в случае элитных проектов есть отличный регулятор – цена недвижимости. А что насчет неблагополучных районов – появятся ли в Москве свои полукриминальные, неблагополучно однородные районы?
«На данный момент в Москве уже существуют четко сформировавшиеся элитные районы, которые хуже с годами не станут, – считает Екатерина Батынкова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. – В зависимости от экономической ситуации, которая постепенно налаживается, в будущем они будут все более дорогими и все более однородными. А старый жилой и социальный фонд будет вымываться естественным путем. Зачастую не все наследники – новые обладатели дорогого жилья – готовы оставаться в центре города, они продают жилье, зарабатывают на этом или расширяют свою жилую площадь. Таким образом, различные социальные обстоятельства обеспечивают нам вымывание инородных социальных слоев из элитных микрорайонов».
«Что касается прогноза по появлению в перспективе остро неблагополучных районов – согласен, это возможно, – говорит Андрей Уфимцев. – Вряд ли это будут районы, сформированные по этническому признаку. Но по социальному статусу самыми дешевыми через 10 лет будут все те же районы востока и юго-востока Москвы: Капотня, Бирюлево, Вешняки».
Уже сегодня наметилось расслоение по районам, и со временем оно будет более заметным, уверен Павел Бабанин. «Люблино уже сейчас в народе называют Чайна-тауном, из-за того что «Черкизон» был выведен в ТК «Москва». Теперь торговцы из Азии массово покупают и снимают здесь квартиры, вызывая недовольство остальных местных жителей. Схожая ситуация в свое время наблюдалась в районе Черкизово, где жители были вынуждены покидать насиженные места из-за засилья приезжих торговцев, – поясняет Бабанин. – Юг Москвы – район ст. метро «Южная», «Пражская» – активно осваивается азербайджанской диаспорой. Уже сейчас это одни из самых дешевых районов города». Если овощные базы и рынки не будут выведены с этих территорий, то экспансия этого контингента жителей будет продолжаться за счет естественного прироста населения и трудовой миграции.
Оазисами неблагополучия можно назвать и районы Орехово-Борисово и Бирюлево, где в свое время массово строились общежития и квартиры для работников заводов и фабрик, в частности ЗИЛа. Теперь здесь можно встретить немало откровенно маргинальных жителей, спившихся и опустившихся, говорит Павел Бабанин: переход страны на рельсы рыночной экономики серьезно понизил жизненный уровень многих граждан и выдал результат в виде таких неприглядных картин.
