Декларация, патент и договор: как правильно сдать квартиру в аренду

Заключить договор аренды по закону могут как физические, так и юридические лица, только вот условия для всех окажутся различными. Выгоду любого пути можно просчитать на основании стоимости сдаваемого имущества. А вот к заключению договора в любом случае придётся подойти довольно скрупулёзно.

Получение статуса

Формально собственнику не нужно проходить никакой регистрации для сдачи недвижимости в наём. Единственное обязательство – ежегодно платить налоги по стандартной ставке – 13 % от дохода. Для этого в инспекцию придётся подавать справку о полученных средствах в формате 3-НДФЛ.

Для экономии средств можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, тогда владелец недвижимости сможет рассчитываться с государством по сниженной процентной ставке – около 6 %. Пройти процедуру оформления можно в налоговой инспекции. Документов понадобится не так много: копия паспорта, квитанция на оплату государственной пошлины, заявления о регистрации и переходе на упрощённую систему налогообложения. Но на плечи предпринимателей ложится ещё одно обременение – оплата ежегодных страховых взносов, которые в этом году составляют 35,7 тыс. рублей.

Альтернативный путь для индивидуальных предпринимателей – покупка в инспекции налогового патента, стоимость которого различается в зависимости от регионов. Например, в Москве патент сейчас оценивается в 60 тыс. рублей. Треть суммы при этом придётся отдать сразу, а остальное – после истечения срока действия свидетельства. Размер обязательных страховых выплат в этом случае снижается в два раза. Подобное решение будет выгодно для владельцев дорогостоящей недвижимости.

Заключение договора

Стандартный договор аренды недвижимости делится на несколько частей. В первой – прописывают предмет договора, то есть адрес квартиры, её характеристики и реквизиты свидетельства о собственности. Арендодателям важно убедиться, что в документе указаны данные всех собственников недвижимости. В противном случае – заключённое соглашение легко может быть оспорено.

Следом указывают назначение аренды. Консультанты советуют в обязательном порядке прописывать, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора. В противном случае съёмщик юридически будет иметь полное право сдавать квартиру в субаренду или открыть в ней парикмахерскую. Стоит оговорить, когда именно квартира перейдёт в распоряжение арендатора, например, спустя неделю после заключения договора. В обязательном порядке прописываются сроки действия соглашения – в документе лучше указывать реальные даты, а не абстрактные сроки, например, в 12 месяцев. Во втором случае жильца будет проблематично выселить в конкретный срок.

Статья по теме

Детали сделки: как выбирают жертв квартирные мошенники

В договоре принято отдельно прописывать права и обязанности сторон. В числе обязательных условий риелторы советуют нанимателям настаивать на появление пунктов, запрещающих лендлорду менять размер оплаты, осуществлять проверку квартиры без согласования с жильцом и обязывающих самостоятельно заменять мебель и бытовые приборы в квартире по мере износа. Стандартные обязанности арендаторов: внесение платы в определённое число каждого месяца в оговорённой валюте, оплата коммунальных услуг, начисляемых по индивидуальному счётчику, аккуратное отношение к мебели и возмещение убытков в случае утраты предметов домашнего обихода. Отдельно должны фигурировать сумма оплаты и размер залога, если он предполагается. Порядок внесения средств тоже можно зафиксировать, чаще всего деньги передают раз в месяц лично в руки. Но подобный способ не слишком выгоден для арендатора – при возникновении конфликта доказать бесперебойное поступление денег намного легче при безналичных платежах. Другой способ застраховать себя – ежемесячная расписка о получении средств со стороны арендодателя.

Разрешение конфликтов

Чаще всего средства за испорченное имущество лендлорды вычитают из оставленного залога за квартиру. Единственный способ договориться о размере подобных издержек – произвести опись всего домашнего имущества ещё до заселения. В документе нужно указать все имеющиеся в квартире предметы, их состояние и стоимость. Оформить перечень можно в качестве части договора или приложения. Отдельно можно указать, что именно владелец и наниматель в дальнейшем будут понимать под «естественным износом».

Статья по теме

Аренда и продажа: какие сделки с недвижимостью позволяет ипотека

Своим клиентам-арендаторам риелторы, как правило, советуют настаивать на внесении в договор пункта об отсутствии материальных обязательств, если причиной повреждения жилья послужили обстоятельства непреодолимой силы – например, пожар или потоп, спровоцированный неисправностью соседских труб. Довольно тщательно принято прописывать порядок расторжение соглашения. Важнее всего – возможные причины одностороннего расторжения. Чаще всего стороны договариваются, что соглашение перестаёт действовать из-за отсутствия выплат или нарушения условий проживания. Лучше заранее решить судьбу оставленного залога – как и в каком объёме он будет возвращён в любой из ситуаций.

В числе дополнительных условий, как правило, перечисляют правила проживания в квартире. В частности, стоит указать – сколько конкретно людей могут находиться в жилом помещении, разрешено ли в квартире курить и содержать домашних животных. В заключительной части соглашения прописываются паспортные данные сторон.