Снимаем квартиру: как оформлять договор аренды

Особенно если те устраивали по всем статьям: всегда вовремя платили и поддерживали порядок. Теперь, когда угроза практически миновала, квартирные хозяева зачастую уже не церемонятся и вовсю «закручивают гайки» своим жильцам.

Заложники залога

Эту историю рассказала Светлана, которая сняла квартиру в подмосковном Подольске, чтобы переехать от родителей и зажить наконец самостоятельно. Вариант подходящего жилища был найден с помощью известной и общедоступной базы недвижимости в Интернете, агент оказался частным маклером. Зато его услуги стоили дешевле, всего 50% месячной платы, и был составлен договор об аренде квартиры.

Не насторожил Светлану и залог в размере 100% ежемесячной платы за аренду, к тому же в договоре было указано, что залог возвращается в случае, если арендатор за месяц предупредит о том, что больше не собирается снимать эту квартиру, и если в жилище ничего не пострадало. Света, как девушка довольно продвинутая, понимала, что внесение залога – обычная практика. К тому же она человек крайне пунктуальный и нарушать условия договора заведомо не собиралась. И разумеется, того же ждала от хозяев квартиры.

За несколько месяцев проживания нареканий у обеих сторон друг к другу не было никаких. Только однажды хозяева попросили Свету починить телевизионную антенну за ее счет и пригласили рабочих в будний день, не удосужившись согласовать это с ней. Но это был единственный шероховатый момент, в остальном Светлане нравилась и квартира, и хозяева.

Съехать она решила по субъективным причинам: в Подольске не задалась личная жизнь, и встречать на каждом шагу причину этой неудачи Свете не хотелось. Она заплатила за январь и объявила хозяевам, что в феврале намерена сдать ключи и получить залог обратно. В ответ получила лишь предложение пожить в счет залога еще один лишний месяц! Очевидно, залоговую сумму (15 тыс. руб.) хозяева просто потратили на личные нужды, а когда пришла пора возвращать деньги, их не оказалось…

Юрист агентства недвижимости Great Reality Татьяна Пикунова заметила в действиях Светланы сразу несколько распространенных ошибок: «Прежде всего, предупредить арендодателя о своем намерении досрочно освободить квартиру нужно письменно. Если арендодатель не возвращает залог – можно смело обращаться в суд. Однако если договор о найме квартиры был заключен без соблюдения необходимых условий, в связи с чем может быть признан недействительным, то сделать ничего будет уже нельзя».

Первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова подчеркивает, что составленный договор не обязательно заверять у нотариуса – он составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон, чего достаточно для того, чтобы он не считался фиктивным. «Все достигнутые договоренности между сторонами договора найма необходимо фиксировать в письменной форме, в том числе о размере залоговой суммы и условиях ее возврата. То есть в договоре необходимо подробно описать, для чего берется залоговая сумма, в каком размере и в какие сроки возвращается», – говорит эксперт.

А выход – платный!

Вторую историю о горьком опыте арендатора рассказали в Перми. Пару лет назад трое друзей – недавние выпускники вуза – сняли «двушку» в старом кирпичном доме в центре города, неподалеку от Оперного театра и городской администрации. Хозяйка оказалась неопрятной женщиной, по всем видимым признакам склонной к тому, чтобы закладывать за воротник. Но тогда это показалось нашим арендаторам только плюсом: много ли надо пьющему человеку, лишь бы хватало на бутылку и еду… Так и вышло: они сняли двухкомнатную квартиру всего за 8 тыс. руб., без залога и агентов, на длительный срок.

Прошло какое-то время, и двое других арендаторов постепенно съехали с квартиры. В ней остался жить Евгений, сюда же он позвал и свою невесту. Через какое-то время их многое стало раздражать в этом жилище, например то, что в него невозможно было провести кабельное телевидение и Интернет (по каким-то причинам этот старый дом не входил в сферу обслуживания местных провайдерских компаний).

Ребята решили переехать и сдать ключи. И тут же узнали от хозяйки, что однажды в графике платежей за квартиру произошел «сбой» – якобы была пропущена плата за один месяц! Конечно, никакого графика никто не вел и в журнал не записывал, просто один раз в месяц, 15-го числа, хозяйке передавались деньги. Так поступает наверняка 90% арендаторов, если не больше.

Уверенные в своей правоте, Евгений и его девушка решили просто взять и переехать, ни у кого ничего не спрашивая. Угрозы подать на них в суд были явно необоснованными: даже договора о найме квартиры не было составлено. Хозяйка почуяла их настроения и отказалась от требования дополнительной платы. Но зато заставила вставить на балконе разбитое кем-то стекло. Евгений его покорно вставил и с облегчением покинул старую квартиру. «Конечно, я это стекло не разбивал. Это кто-то из прежних моих соседей разбил. Но я решил, что проще не связываться со склочной хозяйкой», – рассказывал он потом, пишет Собственник.

«Очень редко квартиросъемщики фиксируют ежемесячную передачу денег соответствующим актом, что является серьезной ошибкой, – комментирует управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский. – В результате, когда дело доходит до суда, у арендаторов практически нет доказательств своей правоты».

По мнению Марии Жуковой, чтобы избежать такой ситуации, необходимо не только составить договор аренды, но и брать расписку в получении арендодателем каждой суммы: «Сам договор – это письменные договоренности, а факт передачи денежных средств по договору – расписки».

Что же касается имущества, переданного в пользование квартиросъемщику вместе с квартирой, то, советует руководитель отдела продаж «Запад» агентства «МИАН» Светлана Фирсова, при передаче квартиры в обязательном порядке должен быть оформлен передаточный акт имущества, т. е. описано состояние мебели, бытовой техники, качества ремонта, перечень передаваемого имущества. В акт также должны быть внесены недостатки квартиры и имущества.

Закон: быть или не быть?

Так уж сложилось, что в нашей стране куда проще быть не совсем законопослушным, нежели соблюдать букву закона: никто не хочет составлять бумажки, делать опись имущества, отслеживать уплату платежей, а уж тем более регистрировать договор аренды. Однако, как замечает Татьяна Пикунова, обязательной регистрации подлежат договора аренды, в которых обозначен срок от 1 года и более. Ничто не мешает заключить договор на 11 месяцев, а затем продлить его на такой же срок или составить новый – так избегут лишней суеты обе стороны.

Вряд ли стоит давить на хозяев квартиры и запугивать их обращением в налоговые органы. Возможно, вы от этого что-то и выиграете: может быть, вернете незаконно удерживаемый залог, но проиграть можно куда больше. Вас могут внести в реестр нежелательных клиентов. В Интернете немало списков не только «черных риелторов», но и «неудобных» арендаторов. В результате потом вы замучаетесь искать себе жилье с помощью агентов. Так что добиваться справедливости стоит путем переговоров или, на крайний случай, в судебном порядке.

Не стоит также поддаваться на старую уловку риелторов и спешить снять первую попавшуюся квартиру, чтобы она не «ушла». Предложений по аренде сегодня достаточно даже в экономклассе. Поэтому вы можете предлагать свои условия, в том числе совершенно законные, такие как составление договора, описи предметов, настаивать на получении расписок.

Напоследок предлагаем вашему вниманию список условий, которые необходимо отразить в договоре аренды:

1. Договор заключается с собственником помещения. Если собственник не один, то со всеми собственниками, в том числе с несовершеннолетними, в лице их законных представителей, иначе договор может быть расторгнут из-за несогласия не подписавших договор собственников. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, является недействительным.

2. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (это, как минимум адрес и количество комнат). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

3. В договоре должны быть перечислены документы, на основании которых помещение принадлежит собственнику(ам).

4. Размер и порядок оплаты. В дальнейшем все внесенные платежи должны быть письменно подтверждены расписками, квитанциями о внесении денег на счет, о почтовом переводе и т. п. Обязательно должно быть оговорено, кто и какие коммунальные платежи оплачивает.

Дополнительно может быть указан срок действия договора, количество людей, которые будут проживать в квартире, а также даты и время, когда квартиру может посещать собственник, если это необходимо.

Смотрите также:

• Выгонят и деньги не вернут: 6 фобий арендаторов и как от них избавиться →
• Опасная аренда. Как снять квартиру без риска быть обманутым →
• Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе? →