Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги, соседями-стукачами. Однако реальной грозой для тех, кто заселил в свою квартиру жильцов и не сообщил об этом в налоговую, стали приезжие из дружественных государств: почему-то вместо двух человек, которым доверялись ключи, в квартире нередко оказывалось 15. Поэтому мы решили выяснить: как и почем следует оформить сдачу жилья официальным путем (чтобы обезопасить себя и свои жилметры). Для примера взяли столичные расценки.
Для начала – застрахуйте квартиру. Полная страховка включает:
- гражданскую ответственность (от потопов, поджогов по вине жильцов),
- имущество,
- стены (как правило, от взрыва газа),
- внутреннюю отделку (порванные обои).
Для жилья, сдающегося в аренду, существует повышающий коэффициент - 50%. (Например, за однушку на окраине Москвы (с мебелью, ТВ, стиральной машиной, косметическим ремонтом), за годовую страховку на 7,5 млн. руб. страховой компании придётся выложить - 15 тыс. руб.)
Если вы решили заняться арендой самостоятельно нужно будет:
1. Получить согласие на сдачу в наём жилья от всех собственников, прописанных в ней лиц и арендаторов;
2. Найти квартиросъемщика через знакомых, объявления на столбах и т.д.;
3. Оформить договор не более чем на 11* мес., в котором учтите:
- кто конкретно будет проживать в квартире (снимите копии с их паспортов)
- когда вы будете проверять квартиру.
- может ли меняться арендная плата, взимается ли она помесячно или поквартально, будете ли брать залог;
- кто оплачивает счета за свет, воду – запишите показания счётчиков;
- оплату телефона (междугороднюю связь лучше отключить);
- правила пользования электроприборами;
- заведение домашних животных;
Написание данного документа с помощью юрфирмы обойдется порядка 2 тыс. руб.
4. Составить акт передачи квартиры: переписать имущество, указать, если есть порванные обои, испорченная обшивка дивана и т.д. Акт подписывается в двух экземплярах, обеим сторонам.
5. Написать расписки: вы – о получении денег, квартиросъемщики – о получении ключей (собственноручно, с данными паспортов).
Если вы обратитесь за помощью в риэлторскую компанию, то вам нужно будет выполнить только 1 пункт данного списка. Далее вы подписывайте договор с риэлтором, который ищет вам подходящего клиента, составляет все документы. Вам понадобится только их подписать и передать ключи нанимателю.
Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья». Туда следует принести:
- заявление;
- согласие проживающих в квартире, копии их паспортов;
- из домоуправления: копию финансово-лицевого счёта, выписку из домовой книги;
- договор соцнайма.
Помощь сотрудников центра при оформлении обойдется в 1600 руб. После оформления договора там же, в ГУПе, его регистрируют.
Хотя, как отмечают эксперты, подготовка документов на аренду через ГУП носит, скорее, рекомендательных характер. Но! У того, кто снял жильё, появляются преференции:
- они могут самостоятельно регистрироваться по месту временного пребывания;
- льготники (стоящие в очереди на жильё, военнослужащие не обеспеченные жильем) имеют право запросить субсидии на оплату такой квартиры.
В итоге всех этих ситуаций вы получаете плату за проживание в вашей квартире. Это доход, с которого вы должны заплатить налог – 13%.
Для этого ежегодно с 1 января по 30 апреля отчитываемся за это в налоговой по месту прописки. Для начала высчитываем, сколько положено отдать государству (например, за 9 мес. вы получили 225 тыс. руб. (по 25 тыс. руб. ежемесячно) – это доход. 13% от него = 29, 25 тыс. руб. – вносим в банк на счет налоговой). Квитанцию об уплате этой суммы относите в инспекцию вместе с декларацией.
Теперь подсчитайте доход от аренды (например, за 9 мес. с ценой аренды 25 тыс. руб. в мес. (за вычетом налогов, стоимости услуг юристов). Если квартира:
- в собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.;
- в собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.;
- муниципальная, сдавали через ГУП = 194, 15 тыс. руб.;
Конечно, если вы заселили квартирантов неофициально, то получите больше - 225 тыс. руб. – но тогда будьте готовы к тому, что выселить жильцов с вашей жилплощади будет крайне сложно (если только у вас нет родственника – каратиста…).
Почему договор аренды следует заключать максимум на 11 месяцев? Оказывается, в нашей стране остался пережиток советских времен. Тогда в целях защиты арендатора придумали такую формулировку как социальный найм. Это значит, что если вы заключили договор аренды на более длительный срок, то ваш клиент может претендовать на проживание в вашей (!) квартире даже после его расторжения. К примеру, договор заканчивается, вы предупреждаете квартиросъемщика о том, что ему пора искать другое жилье, а у него вдруг возникают большие проблемы – денег нет, при этом (если клиент – женщина) – беременна, жить негде. Суд – на ее стороне. Конечно, в реальности, таких ситуаций – минимум. Однако к нулю они до сих пор не сведены.
