Что такое эскроу-счет?
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам. Применение новых механизмов финансирования жилищного строительства является мерой по обеспечению безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья. Ожидается, что благодаря этой системе в России исчезнет проблема обманутых дольщиков.
Что это такое эскроу-счет и для чего он нужен?
Термин «эскроу» используется для описания специального счета, предназначенного для депонирования, т. е. хранения денежных средств без права совершения расходных операций до выполнения обязательств, в счет которых размещены деньги. В мировой практике счета эскроу используются при сделках с недвижимостью и объектами интеллектуальной собственности, в сфере интернет-торговли и т. д.
В сделках на российском рынке новостроек счет эскроу — это специальный счет, на котором банк учитывает и блокирует денежные средства, полученные от покупателя в счет оплаты объекта недвижимости по договору долевого участия (ДДУ), в целях передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Если говорить простыми словами, то при использовании эскроу-счетов деньги за квартиры передаются не напрямую застройщикам, а банкам. В этой системе банк выступает эскроу-агентом (временно хранит деньги и контролирует процесс), покупатель недвижимости — депонентом (вносит деньги на депозит банка), а застройщик — бенефициаром (получатель денег).
Как работает такая схема расчетов?
Деньги за приобретенную квартиру вносятся на специальный счет после регистрации договора участия в долевом строительстве. Затем они замораживаются в банке до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Если же застройщик по каким-то причинам не в состоянии завершить возведение дома, покупатель может рассчитывать на возврат своих денег. Средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей.
Использование эскроу-счетов предотвращает ситуации, при которых дольщик, полностью оплативший покупку недвижимости, после замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Судьбой недостроенного объекта распоряжается банк. При банкротстве застройщика кредитная организация может либо найти и привлечь нового застройщика, либо вернуть дольщикам деньги.
Как купить квартиру в ипотеку с помощью эскроу-счетов?
Покупатели жилья могут оформить ипотеку с использованием эскроу-счета. Согласно Федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Оформив ипотеку, заемщик начинает вносить ежемесячные платежи и ожидать завершения строительства дома.
Как и в случае покупки жилья без ипотеки, гражданину необходимо обратиться в банк для открытия эскроу-счета, предоставив паспорт и договор участия в долевом строительстве. Источником денежных средств для размещения на счете может быть ипотечный кредит, полученный в том же или ином банке. В дальнейшем деньги на открытый эскроу-счет будет вносить банк-кредитор.
