Ипотека в вопросах и ответах. Онлайн

Ведущий конференции: Здравствуйте, друзья! Сегодня на ваши вопросы ответит заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик. Здравствуйте, Марина. Малайчик Марина: Здравствуйте. Ведущий конференции: Какие программы АИЖК планирует запускать в ближайшее время? Малайчик Марина: Мы думаем о введении дополнительных преференций для работников предприятий, на которых есть свои программы субсидирования (это могут быть программы помощи в приобретении жилья, субсидирования первоначального взноса или процентной ставки). Также в ближайшее время планируем ввести дополнительные опции для программы «Военная ипотека», чтобы заемщики могли покупать не только квартиры в многоквартирных домах, но и дома, а также жилье на этапе строительства. Ведущий конференции: В какой из ваших программ на сегодняшний день больше всего участников? Малайчик Марина: В данный момент более 60% объема закладных в портфеле Агентства составляет Стандартный ипотечный продукт, около 11% - это кредиты, выданные по программе «Новостройка», специальные продукты для отдельных категорий граждан составляют почти 30% в совокупном выкупе закладных, причем основную долю специальных продуктов составляет «Военная ипотека». В дальнейшем доля этого продукта может уменьшаться за счет программ для учителей, ученых и, возможно, других категорий заемщиков. Ведущий конференции: Планируете ли в ближайшее время привлечение новых партнеров? Малайчик Марина: Агентство всегда открыто для нового сотрудничества, база партнеров Агентства постоянно дополняется и обновляется. Ведущий конференции: Как изменились показатели агентства в 2012 году по сравнению с 2011? Сколько составила прибыль? Малайчик Марина: Финансовые итоги года еще не подводились. Ведущий конференции: Сколько кредитов суммарно удалось предоставить? Малайчик Марина: По предварительным данным, в 2012 году Агентством было рефинансировано почти 45,5 тыс. закладных на 61,4 млрд рублей. Сокращения рефинансирования на 2013 г. не предполагается - АИЖК постарается сохранить текущую долю в рынке, при этом доля рефинансирования специальных программ будет сохранена прежней – порядка 30%. Надо отметить, что АИЖК сохраняет определенную долю на рынке, несмотря на то, что рынок в основном прирастает за счет кредитов повышенного риска (за счет использования справок о доходах в свободной форме, кредитов с низким первоначальным взносом и без ипотечной страховки, кредитования на этапе строительства, кредитов под залог имеющегося жилья и т.д.), Агентство же при этом остается консервативным игроком и сохраняет довольно жесткие стандарты кредитования.

С этим вопросом Вам лучше обратиться непосредственно в Сбербанк. Однако надо понимать, что существуют разные виды кредитов, ставки по которым различаются в зависимости и от вида кредита, и от параметров самого заемщика, и от того, какой банк Вы выберете . Кредит – это, прежде всего, большая ответственность, т.к. необходимо будет ежемесячно в один и тот же срок вносить платежи на протяжении длительного времени. Поэтому прежде чем задуматься о любом кредите, оцените свои финансовые возможности.

С этим вопросом Вам лучше обратиться непосредственно в Сбербанк. Однако стандартно для получения кредита банки требуют отработать на новом месте работы не менее 6 месяцев.

С этим вопросом Вам лучше обратиться напрямую в Сбербанк.

Насколько мне известно, пока на федеральном уровне нет специальных ипотечных программ под 6-7% для многодетных семей. Отдельные региональные и даже муниципальные законы предусматривают для определенных категорий граждан субсидирование либо первоначального взноса, либо процентной ставки. Вам стоит обратиться с вопросом в свою администрацию и узнать, есть ли у них такие программы. В наших программах (программах АИЖК) для семей с 3 и более детьми пока предусмотрен лишь специальный вычет из процентной ставки в размере 0,5% к стандартной процентной ставке на покупку жилья в новостройке.

Обратите внимание, что ипотечный и потребительский кредиты – это два разных продукта. Ипотека - это кредит, предоставляемый заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости. При этом ипотечный кредит предоставляется на длительный срок – 30 лет и более, а процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитования. Потребительский кредит - это небольшая сумма на короткий срок с высокой ставкой. Что касается размера ежемесячных платежей, то первоначально надо определиться с необходимой суммой кредита, сроком кредитования и возможной процентной ставкой при ваших условиях (возраст, доход, размер первоначального взноса и т.д.) Кредитные калькуляторы сейчас есть на сайтах многих банков и на сайте АИЖК.

Некоторые банки сегодня предлагают ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, однако процентная ставка по таким кредитам, как правило, высокая. Банки расценивают заемщиков, не вложивших собственных средств в новую квартиру, как потенциально рискованных, склонных к банкротству. Однако такой кредит – риск и для самого заемщика. В таких случаях возможна следующая ситуация: заемщик перестает платить, скрывается от банка, проценты и пени за просроченные платежи накапливаются. В итоге, когда банку удается завершить процедуру взыскания и ипотечная квартира выставляется на торги, то ее стоимость не покрывает всего долга заемщика (с учетом накопившихся платежей) , поэтому заемщик еще остается и должен банку. Кстати, для защиты заемщиков от таких случаев сейчас существует ипотечное страхование, которое и покрывает разницу между стоимостью квартиры и претензиями со стороны банка. Так, по программам партнеров АИЖК и некоторых банков для получения кредита с первоначальным взносом менее 30% необходимо оформить такую страховку. Для получения ипотечного кредита на хороших условиях необходимо накопить хотя бы 10%, а лучше не менее 20-30% от стоимости квартиры – тогда условия банка могут быть более лояльными. В счет первоначального взноса могут идти и жилищные субсидии от государства, на которые имеют право некоторые категории граждан, средства материнского капитала и т.д.

Мы работаем не только с москвичами. Скорее, наоборот, партнеры АИЖК более активно работают как раз в регионах. Если Вы хотите продать имеющуюся у Вас квартиру и улучшить жилищные условия, то можно воспользоваться программой «Переезд». Вам выдадут кредит под залог имеющейся квартиры, эту сумму Вы сможете направить в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. А после продажи жилья погасить первый кредит. Более подробно о программе можно узнать на нашем сайте АИЖК.

Еще 1 ноября 2011 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита. Так что погасить кредит досрочно Вы можете в любое время, как частично, так и полностью, и никаких штрафов за это с Вас брать не имеют права. Как показывает практика, в России традиционно кредиты берут на 13-15 лет, а погашают за 6-7. Что касается договора, то советую перед подписанием проконсультироваться с юристом или хотя бы внимательно прочитать его, а также обратить внимание, чтобы в договоре была зафиксирована вся информация о полной стоимости кредита (включая проценты и все дополнительные ежемесячные, ежегодные и др. платежи). Ипотечный кредит выдается на длительное время, поэтому в интересах и заемщика, и кредитора необходимо заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить дополнительные издержки, как единовременные, так и постоянные, связанные с обслуживанием кредита, а также оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.

Материнский (семейный) капитал дается один раз при рождении второго или последующего ребенка, поэтому речь скорее идет о льготных программах для многодетных семей (ведь при рождении третьего ребенка Вы становитесь многодетной семьей). Предварительно все-таки уточните в администрации Вашего региона, какие льготы положены многодетным семьям. В некоторый регионах с 2013 года действительно планировалось ввести ежемесячные денежные выплаты на третьего и последующих детей (до достижения трехлетнего возраста), речь шла о суммах порядка 7-11 тыс. Действительно есть предложения и о гашении государством части стоимости ипотеки, но пока законодательно данная инициатива не закреплена.

Этот вид материальной помощи выдается только при рождении второго ребенка (либо последующего, если не был получен ранее). Факт гражданского брака никак не влияет на Ваши права как получателя материнского капитала.

К сожалению, не очень понятно, о какой программе идет речь. В рамках Федеральной целевой программы «Жилище» есть несколько подпрограмм, касающихся обеспечения жильем молодежи. Так, для некоторых категорий молодых семей представляется субсидия на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту (порядка 15-20%), по ряду программ субсидию можно направлять на погашение уже существующего ипотечного кредита или просто на приобретение жилья. В большинстве своем такие программы реализуются через региональные органы власти, поэтому на местах могут быть свои особенности и дополнительные возможности.

Некоторые кредиторы сейчас более лояльно подходят к проверке платежеспособности заемщика, особенно при наличии хорошей кредитной истории. Вы можете обратиться в тот банк, который рассматривает подтверждение дохода не только по справке 2 НДФЛ, но и, например, по форме банка. При этом банк не безоглядно верит заявленными Вами доходам, но и доступными ему способами подтверждает для себя указанные Вами доходы. В любом случае, как правило, в таких случаях процентная ставка может быть несколько выше, чем при наличии официально подтвержденных доходов.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме расходов на покупку или строительство жилья, а также на уплату процентов по кредитам и займам, предоставленным на приобретение или строительство жилья. При этом общий размер имущественного налогового вычета за покупку жилья не может превышать 2 млн руб., а вот размер имущественного вычета за расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам и займам не ограничен. Какие требуются документы? справка о доходах по форме 2-НДФЛ; налоговая декларация по форме 3-НДФЛ; копия паспорта; копия свидетельства о присвоении ИНН (если имеется); платежные документы о покупке жилья; акт передачи жилого объекта; договор купли-продажи или инвестирования. Что нужно сделать: 1. Взять справку о доходах по форме 2-НДФЛ в бухгалтерии по месту работы, на основе указанных в ней данных заполнить декларацию. 2. Написать заявление на вычет. 3. Сделать копии документов (см. список в рубрике «Важно!») и составить их опись в произвольной форме. 4. Подать декларацию и пакет документов в налоговую инспекцию по месту жительства. После - дождаться письма с решением о предоставлении вычета (обычно 2 - 3 месяца). При положительном решении - подать заявление с указанием реквизитов банковского счета, на который перечислят деньги. При этом Вам могут перечислить деньги на указанный Вами счет, а еще Вы можете взять в налоговой службе уведомление о наличии у Вас льготы и отнести его на работу, в бухгалтерию, с Вас просто не будут удерживать подоходный налог на сумму, указанную в уведомлении.

Если вы вдвоем предполагаете быть заемщиками, то скорее всего Ваши доходы банк не будет учитывать при расчете суммы кредита, т.е. вы сможете рассчитывать только на доходы супруга. Если Вы планируете стать основным заемщиком, т.е. основной доход – Ваш, то банк вообще может отказать в выдаче кредита. Вообще у каждого банка – свой подход к определению надежности заемщиков. В тех случаях, где один банк перестраховывается и отказывает в кредите, другой – требует дополнительное обеспечение, а третий – просто чуть поднимает ставку. Подавайте документы сразу в несколько банков.

Лучше выбирать новостройку той компании-застройщика, которая уже аккредитована в каком-либо банке. Во-первых, банки проверяют юридическую чистоту тех объектов, по которым они готовы выдавать кредиты. И, как правило, сотрудничают только с надежными застройщиками, которые работают в рамках 214-ФЗ - это закон, защищающий права дольщиков. Во-вторых, для клиентов компаний-партнеров бывают более выгодные условия кредитования. При этом, в любом случае, не нужно надеяться только на банк, т.к. он не дает Вам никаких гарантий за застройщика по достройке дома, а и самому внимательно почитать документы. Прежде чем заключать договор, посмотрите, как осуществляется строительство (на сайтах застройщика, как правило, размещается информация о ходе строительства). Если стройка идет медленно, возможно, стоит задуматься, а закончится ли она вообще. Да и покупать жилье на этапе строительства стоит не на этапе «голого» поля, а когда хотя бы началось возведение «коробки».

В 2012 году действительно была запущена федеральная ипотечная программа для молодых учителей со ставкой кредитования 8,5% , причем часть такого кредита субсидируется государством, как на федеральном, так и региональном уровнях. Однако у программы есть возрастное ограничение – она рассчитана на молодых учителей в возрасте до 35 лет. Кроме того, региональные власти могут ввести дополнительные ограничения. Дополнительные льготы и субсидии для бюджетников, в том числе и учителей, могут быть предусмотрены специальными региональными программами. Более подробно можно узнать, обратившись в свою администрацию.

Поскольку Ваше жилье находится в залоге у банка, теоретически есть 2 варианта оформления сделки: либо Вы договариваетесь с покупателем жилья, объясняя ему, что с квартиры снимется залог сразу после проведения сделки купли-продажи, при этом не факт, что покупатель захочет покупать заложенное жилье, даже при наличии 150% гарантии погашения залога после сделки, либо, что проще, обращаетесь в банк - залогодержатель за разрешением на продажу. Если Вы аргументировано объясните необходимость продажи, банк может пойти Вам навстречу (хотя это не является его обязанностью). Существует несколько схем, по которым можно реализовать жилье, находящееся под залогом. Вам придется согласовать схему продажи с банком и потенциальным покупателем. Чаще всего, стоимость квартиры разбивается на две суммы (остаток по кредиту и деньги, получаемые продавцом), которые закладываются в две разные банковские ячейки. После того, как задолженность заемщика погашена в полном объеме, с квартиры снимается обременение, и проводится сделка. Продавец получает доступ к ячейке с остатком суммы только после регистрации права собственности нового владельца. Могу предположить, что для покупки большей квартиры у Вас нет собственных средств, и Вам тоже потребуется взять ипотечный кредит. В таком случае, есть более простой вариант – новая программа АИЖК «Переезд». По ее условиям Вы получаете ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры (даже если она в залоге) и вносите эти средства в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. Затем в течение года-двух (в зависимости от того, на вторичном или первичном рынке Вы купили новое жилье) продаете старую квартиру, и только после ее продажи погашаете выданный «короткий» кредит, без каких-либо ежемесячных платежей.

Как правило, полный расчет за квартиру продавец получает после регистрации сделки, вне зависимости есть у покупателя ипотека или нет. Деньги (свои и/или полученные от банка) покупатель закладывает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги из ячейки сразу, как только будет зарегистрирован договор купли-продажи и закладная (на регистрацию они подаются одновременно).

При досрочном погашении кредита плановая сумма процентов уменьшается, т.к. снижается основной долг, а проценты начисляются только на остаток основного долга. Погашая кредит досрочно, например, частями, вы можете уменьшить общую сумму выплаченных процентов относительно изначально рассчитанных.

Направить материнский капитал на досрочное погашение Вы можете и в настоящий момент - в том же банке, в котором Вы получали ипотечный кредит. Кроме того, можно поговорить и со своим банком об изменении условий кредитования. В этом случае заемщик подает заявление, кредитор должен его рассмотреть и, если позволяют условия кредитного договора, объяснить заемщику, какие действия он должен совершить и какие документы предоставить. Безусловно, одного желания заёмщика в этом случае недостаточно. Обойтись без согласия кредитора можно, только выполнив полное досрочное погашение кредита. Но для этого у заёмщика должна быть соответствующая сумма денег. Одним из вариантов получения такой суммы является получение кредита на погашение кредита (КПК) - партнеры АИЖК предлагают сегодня такой продукт. Он разработан для обеспечения возможности переоформить имеющийся у заемщика ипотечный кредит/заем на более выгодных для него условиях. Однако, прежде всего, следует оценить эффективность этого вида рефинансирования. «Перекредитовка» связана с дополнительными платежами (оценка жилого помещения, страхование, комиссии), поэтому перекредитовываться имеет смысл, если есть возможность снизить процентную ставку не менее чем на 2-4 %.

Вы должны заранее и максимально подробно изучить все права и обязанности, которые накладывает на заемщика ипотечный кредит, оценить все условия сделки, ваши риски, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага. Совет первый. Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое Вы собираетесь приобрести. Чтобы увеличить свои стартовые возможности, поинтересуйтесь, на какие льготы Вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки — такие, как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. Следующее, на что нужно обратить внимание - доступность ежемесячного платежа, т.е. уровень Ваших доходов должен позволять Вам обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40-50% дохода семьи (в зависимости от программы банка), иначе Вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Максимальный срок ипотечного кредита, как правило, составляет 30 лет. Соотнесите срок, на который Вы бы хотели бы получить кредит, со своим возрастом. По стандартной практике заемщик или самый старший из созаемщиков должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 55–65 лет. Наконец, третье — процентная ставка по кредиту. На первый взгляд, чем она ниже, тем лучше. Однако и здесь есть ряд ограничений. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования или предоставить банку дополнительный залог. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить Вам Ваш «зарплатный» банк. Часто банки смягчают требования к «своим» клиентам — устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита. Выбирайте программу по своим возможностям - в первую очередь, ориентируясь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем Ваши доходы существенно вырастут, Вы всегда сможете погасить кредит досрочно. Если ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях.

На российском рынке уже работает хорошо зарекомендовавшее себя во всем мире решение – ипотечное страхование (страхование финансовой ответственности заемщика). С таким видом ипотечного страхования процентная ставка для заемщика будет ниже, чем по таким же программам, но без страховки. По такому принципу работают партнеры АИЖК и некоторые банки. Согласно как российскому, так и международному опыту ипотечного жилищного кредитования, кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого жилья гораздо чаще и быстрее «уходят в просрочку». Во многом это связано с тем, что вовлеченность собственных средств заемщика в приобретение жилья является прямым залогом его заинтересованности в дальнейшем аккуратном погашении кредита. Поэтому банки расценивают кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 0% до 30%) как наиболее рискованные и, соответственно, повышают по таким кредитам ставки и требования. Данный вид страхования подразумевает, что в случае неспособности заемщика погасить всю свою задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья (что чаще случается, если кредит был выдан с низким первоначальным вносом), остаток задолженности погасит страховая компания. В этой ситуации кредитор и заемщик оказываются защищены по кредитным программам.

В первую очередь, уровень Ваших доходов должен позволять Вам обслуживать ипотечный кредит. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% дохода семьи (в зависимости от программы банка). Выплаты по «среднестатистическому» кредиту составляют в целом по России около 18 тыс. руб., а по Москве – порядка 45 тыс. рублей.

Марина, спасибо Вам огромное, что так подробно ответили на вопросы наших читателей. Друзья, спасибо, что задавали свои вопросы. Всего доброго!

Решение взять ипотечный кредит – очень важный шаг, который будет оказывать влияние на Вашу жизнь в течение длительного срока. Поэтому, Вы абсолютно правы - прежде чем делать этот шаг, необходимо серьезно оценить финансовые возможности. Существует ряд страховок, которые помогут Вам обезопасить себя от возможных проблем (личное страхование, страхование имущества, ипотечное страхование). Если говорить о самой тяжелой проблеме, когда по кредиту нечем платить, то есть варианты решения и этой проблемы. В первую очередь, нужно как можно быстрее поставить в известность владельца закладной (кредитора) о возникших затруднениях. В обращении нужно подробно описать Ваше финансовое положение, причины проблем, а также предпочтительный способ решения: реструктуризацию задолженности по кредиту либо реализацию жилья в досудебном порядке. В большинстве банков существуют специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Это либо своего рода «кредитные каникулы», во время которых заемщик платит очень маленькую сумму, либо – удлинение срока кредита, благодаря которому платеж становится меньше, либо другие меры того же рода. Если финансовые проблемы носят затяжной характер, и преодолеть их в обозримом будущем не представляется возможным, погасить кредит можно за счет средств от реализации заложенной недвижимости. Для этого надо будет получить согласие владельца закладной на снятие обременения в виде ипотеки, так как иначе заложенную недвижимость продать нельзя. Учитывая, что владелец закладной сам заинтересован в том, чтобы Вы погасили кредит, чаще всего проблем с получением его согласия не возникает. Кстати, замечу, что в России традиционно высок процент досрочного погашения. При том, что кредиты берутся на срок 15-17 лет, гасятся они в течение 5-7. Это связано в том числе и с ростом доходов населении. Наверняка Ваша зарплата через 5 лет станет выше, а платеж по ипотеке (в большинстве случае платежи аннуитетные) при этом не изменится.

Корреляция первоначального взноса по ипотеке и процентной ставки зависит от кредитной политики конкретного банка, а также дополнительных условий кредитования (срок кредитования, залоговое обеспечение, наличие ипотечного страхования и т.д.)