Что важно знать об ипотеке? Онлайн с экспертом АИЖК

Ведущий конференции: Здравствуйте, друзья! Сегодня на ваши вопросы ответит заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик. Здравствуйте, Марина. Малайчик Марина: Здравствуйте. Ведущий конференции: Каков уровень активности населения на ипотечном рынке летом? Малайчик Марина: Традиционно летом активность снижается. Однако в 2012 году, когда было выдано максимальное количество кредитов за всю историю российской ипотеки, серьёзного падения спроса на ипотеку летом мы не наблюдали. Ведущий конференции: Что пользуется большей популярностью - «вторичное жильё» или «первичное»? Как объяснить существующие тенденции? Малайчик Марина: Согласно опросу ипотечных заёмщиков, в настоящее время выплачивающих ипотечный кредит, проведенному АИЖК в начале 2013 года, предпочтительным видом недвижимости по-прежнему остаётся квартира в многоквартирном доме – доля тех, кто сейчас выплачивает ипотеку на этот вид жилья, составляет 93 %, из них 63 % выплачивают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. Жильё на вторичном рынке пользуется большим доверием потребителей, т.к. нет риска незавершения в срок строительства. Однако в последнее время в ходе опросов потенциальных заёмщиков, мы видим, что растет доля тех, кому нет разницы, на каком рынке приобретать жильё – первичном или вторичном. Ведущий конференции: На сайте агентства находится документ "Стратегия развития ипотечного, жилищного кредитования в РФ до 2030". Какие основные векторы деятельности АИЖК определяет данная стратегия? Что нам ожидать в будущем, когда жильё станет более доступным? Малайчик Марина: АИЖК реализует сегодня четыре дополняющие друг друга программы развития рынка. «Развитие первичного рынка ипотеки» - комплекс мер по увеличению объёмов и повышению качества предоставления ипотечных кредитов. «Развитие инфраструктуры» - программа, направленная на повышение эффективности работы рынка и снижение транзакционных издержек. «Реализация специальных ипотечных программ» по поддержке отдельных категорий населения или сегментов рынка жилья. И «Развитие вторичного рынка ипотеки» - программа, предполагающая комплекс мероприятий для повышения уровня насыщения рынка долгосрочной ликвидностью. Ведущий конференции: Какие задачи являются сегодня приоритетными для АИЖК? Малайчик Марина: Усилия АИЖК сосредоточены на следующих задачах: традиционно - рефинансировании закладных, а также развитии рынка ипотечного страхования, совершенствовании технологий сопровождения ипотечных кредитов, повышении эффективности работы с проблемными кредитами. При этом, стратегическим приоритетом для Агентства являются задачи увеличения объёмов финансирования рынка жилья и ипотеки за счёт размещения ипотечных ценных бумаг на российском рынке, содействия в формировании базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также стимулирования выпуска ипотечных ценных бумаг участниками рынка и оказание им необходимой поддержки. Кроме того, с 2009 года Агентство реализует программу, направленную на стимулирование банковского кредитования строительства жилья (программа «Стимул»), а в 2012 году приступило к освоению совсем нового направления – арендного жилья, которым сейчас активно занимается наша дочерняя компания АРИЖК. Сейчас Правительством прорабатываются детали новой программы по строительству жилья эконом-класса и снижению стоимости квадратного метра для конечного покупателя, в которой АИЖК и АРИЖК также примут участие. Ведущий конференции: Какие существуют льготы по ипотеке и как ими воспользоваться? Малайчик Марина: В законодательстве чётко определены льготные категории населения, имеющие право на помощь в приобретении жилья и получении ипотечного кредита. Это, прежде всего, военнослужащие – участники накопительно-ипотечной системы, распорядители материнского (семейного) капитала, молодые учителя, молодые учёные. К льготникам относятся также участники ФЦП «Жилище», в частности подпрограмм «Обеспечение жильём молодых семей», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством», многодетные семьи. С учетом средств государственной поддержки, Агентством разработаны и разрабатываются специальные ипотечные программы для таких категорий граждан. Сегодня Агентством разработаны и реализуются четыре программы, учитывающие средства господдержки – «Молодые учёные», «Молодые учителя», «Военная ипотека», «Материнский капитал». В планах есть совершенствование программы с материнским капиталом, предполагаем сделать её более системной, позволяющей в качестве первоначального взноса принимать не только материнский капитал, но и, например, жилищные сертификаты ФЦП «Жилище». Ведущий конференции: Что делать, если возникли трудности с погашением кредита? Малайчик Марина: Прежде всего, на этапе получения ипотечного кредита необходимо правильно оценить свою платёжеспособность и минимизировать возможные риски. Очень важно иметь некий запас прочности – на обслуживание ипотеки не должно направляться более половины совокупного семейного дохода, а лучше всего не более трети. Кроме того, рекомендую иметь «подушку безопасности» на возможные форс-мажорные случаи – неприкосновенный запас в виде суммы в размере 3 платежей по кредиту на счёте в банке. Надо понимать, что просрочка по ипотечному кредиту является также и проблемой банков, поэтому при возникновении проблем с погашением кредита следует незамедлительно обратиться к кредитору для поиска приемлемого решения, например, реструктуризации кредита, получения платёжных каникул, разработки щадящего графика платежей.

Я не владею информацией о ситуации в Сбербанке. Но всегда лучше начать с изучения имеющихся на рынке предложений, соответствующих именно Вашим требованиям (возможность подтверждения дохода, первоначальный взнос, возможность привлечения созаёмщика), не ограниваясь только одним банком. Что касается того, какой кредит лучше, это зависит от необходимой Вам суммы кредита. Потребительский кредит гораздо дороже по стоимости и выдается только на короткий период – до 5 лет. Так что, к нему имеет смысл прибегать, только если вам необходима небольшая сумма на короткий срок. Инфляция влияет на кредит только в том случае, если вы оформляете кредит с плавающей ставкой, привязанной к переменному индексу (уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России, Libor, MosPrime и т.д.). Если вы берете кредит под фиксированный процент, то изменения экономической ситуации вас не коснуться – ни ставка, ни размер платежа не изменятся. Про страхование и разницу между фиксированной и переменной ставками я уже отвечала выше.

Марина, спасибо Вам огромное, что так подробно ответили на вопросы наших читателей. Друзья, спасибо, что задавали свои вопросы. Всего доброго!

Для оформления ипотечного кредита Вам будет необходимо предоставить официальное подтверждение вашего дохода – справку 2 НДФЛ. Таким образом, если Вы на данный момент не работаете и не имеете официально подтверждённого дохода, банк не примет Ваши документы на рассмотрение. Вам необходимо официально трудоустроиться и проработать на одном месте хотя бы 6 месяцев, прежде чем подавать заявку на кредит.

Списание средств в таких случаях производится на основании условий кредитного договора об очерёдности списания досрочного погашения. Как правило, это текущие проценты, начисленные с первого дня месяца по день внесения досрочного погашения, затем основной долг. Но такая схема действует, если нет просроченных платежей и, соответственно, процентов. Законом о материнском капитале допускается погашение процентов (в том числе просроченных) и основного долга. Если у Вас была просрочка, то материнский капитал был направлен на погашение задолженности. Если просрочки не было – то только на погашение текущих процентов и основного долга.

К сожалению, предоставленной Вами информации недостаточно, чтобы точно ответить на Ваш вопрос. В Агентстве действительно есть продукт по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных в том числе и другими банками («Кредит на погашение ранее выданного кредита» – КПК). Ставка по нему – как и по стандартному продукту АИЖК – от 9,2 %. Но точная ставка будет зависеть от размера оставшейся задолженности, стоимости залога и т.п. Однако стоит принимать во внимание, что рефинансирование кредита по затратам обходится также, как и получение нового кредита. Нужно сделать новую оценку предмета залога, заново собрать все справки, подтвердить платёжеспособность, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить старый кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить. Т.е. перекредитование имеет смысл, если разница в ставках составляет больше 1 %.

С 31 мая Агентство снижает ставки по основной линейке ипотечных продуктов: «Стандарт», «Малоэтажное жильё», «Материнский капитал», «Новостройка» (в рамках программы «Стимул»), «Переезд» и «Кредит на погашение ранее выданного кредита». Ставки снижены в среднем на 1 - 1,2 % в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки. Наибольшую выгоду от снижения получат заёмщики, которые воспользуются комбинированной ставкой с возможностью фиксации от 1 до 5 лет. Что касается требования к документам, то Агентства всегда придерживалось и будет придерживаться консервативной политики оценки кредитоспособности заёмщика.

С 31 мая Агентство снижает ставки практически по всем продуктам, в том числе и по продукту «Стандарт». В связи с завершением Программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах, в рамках которой и был разработан продукт «Новостройка», к рефинансированию будут приниматься кредиты, выданные только до 1 августа 2008 года. Однако в Агентстве продукт «Новостройка» останется – но только для кредитования приобретения жилья, построенного в рамках программы «Стимул». Что касается планов внесения корректив в программу «Стимул», мне о них не известно.

К сожалению, по Вашему письму не удаётся составить полное представление о ситуации. Но, в любом случае, следует понимать, что кредитор всегда заинтересован в мирном урегулировании проблемы. И если дело ещё не передано в суд, у заёмщика всегда остаётся возможность договориться с кредитором. Естественно, если заёмщик реально оценивает ситуацию, готов ответственно подойти к решению своей проблемы и начать выплачивать задолженность.

Условия кредитования по программам Сбербанка лучше уточнить непосредственно в этой организации. В принципе, и по программам АИЖК, и по программам большинства банков, наличие постоянной регистрации в конкретном городе не является обязательным условием для получения кредита. Т.е. кредит не обязательно брать в том городе, в котором Вы проживаете.

Я понимаю Ваши сложности. Но должна сказать, что господдержка существует, однако распространяется она на определённые группы населения (учёные, учителя, военнослужащие, врачи, переселенцы из районов Крайнего Севера и т.д.) В Вашем случае, скорее, нужно рассматривать варианты региональных программ поддержки или социального найма. Кстати, по недавно проведённому Аналитическим центром АИЖК опросу заёмщиков, выяснилось, что доля кредитов, по которым заёмщики подтверждали свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ, составляет 85%. Не так уж мало.

Специально такой программы нет. Но сейчас действует много различных государственных программ, в рамках которых оказывается помощь по субсидированию первоначального взноса. Эти программы рассчитаны на определённые группы населения. Например, вы можете использовать на первоначальный взнос по ипотеке средства материнского капитала, средства жилищной субсидии, которая предоставляется молодым семьям в рамках ФЦП «Жилище». Молодые сотрудники РАН могут использовать для таких целей жилищные сертификаты, молодым учителям поможет получить ипотечный кредит субсидия в размере до 20% от стоимости кредита, а за военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы первоначальный взнос вообще вносит государство.

Ставка по ипотечному кредиту зависит от нескольких факторов. В первую очередь, это стоимость привлечения денег банками, затем - маржа банка на кредитные риски, операционные издержки, существенное влияние оказывает и уровень банковской конкуренции. И если смотреть долгосрочный прогноз правительства по снижению уровня инфляции, есть основание ожидать, что в долгосрочной перспективе ставка кредитования также будет снижаться. Кроме того, если смотреть динамику рынка, то сейчас ставки всё-таки стали ниже: 10 лет назад ставка была порядка 18%.

Надо понимать, что стоимость кредитов не формируется произвольно. Она обусловлена уровнем инфляции и стоимостью денег, привлекаемых банками в том числе и на международных рынках. При этом, выдавая заёмщику большую сумму на долгий срок под фиксированную ставку, банк несёт большие риски. За это время стоимость денег и инфляция могут существенно вырасти, да и в жизни заёмщика могут произойти такие существенные изменения, как потеря дохода, например. Эти риски, помимо прочего, и закладываются кредитором в ставку. Кстати, более низкие ставки заёмщик может получить, если оформить кредит не под фиксированную, а под «плавающую» ставку, которая пересматривается с определённой периодичностью. Например, по комбинированной ставке, введённой в прошлом году Агентством, заёмщик может выбрать период пересмотра ставки – от 1 до 10 лет. «Плавающие» ставки уменьшают риски банка – банк рассматривает кредитование на короткий промежуток времени, из-за чего может более точно прочитать стоимость привлекаемых денег и оценить экономическую ситуацию. И, поскольку, риск меньше, то банк может сделать ниже и ставки по кредиту. Но, решаясь на такой кредит, следует понимать, что плавающая ставка несёт повышенный риск для заёмщика, т.к. в случае резких экономических колебаний, ставка может вырасти. Поэтому в случае с плавающими ставками стоит выбирать те предложения, которые имеют верхнюю границу роста ставки, например, по программам АИЖК с комбинированной ставкой.

При оформлении ипотечного кредита заёмщик в обязательном порядке должен застраховать объект ипотеки – квартиру, под залог которой он берёт кредит. Другие виды страхования сегодня не являются обязательными. Однако при отсутствии, например, личного страхования, кредитор может поднять ставки по ипотеке. Так, по программам АИЖК ставка повышается на 0,7%. Кроме того, есть виды страхования, которые с одной стороны, требуют финансовых затрат, но с другой, в конечном счёте, заёмщик от их использования выигрывает. Например, страхование финансовой ответственности заёмщика помогает получить кредит с низким первоначальным взносом (10-20%) по ставке, почти не отличающейся от кредитов с более высоким первоначальным взносом. И в то же время такая страховка защищает заёмщика от излишних претензий кредитора в случае возникновения у заёмщика серьёзных проблем с выплатами, когда недвижимость приходится продавать, чтобы погасить кредит. Из обязательных затрат: услуги независимого оценщика и услуги по госрегистрации ипотеки. Все остальные платежи варьируются в зависимости от кредитора. Некоторые вводят дополнительные комиссии за денежный перевод, за обналичивание средств, аренду банковской ячейки, за обслуживание счёта, нотариальное удостоверение сделки и т.д.

Ставка, объективно отражающая экономическую ситуацию в стране и в мире. По данным Банка России в марте 2013 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,9%. Стоимость привлечения фондирования для банков все ещё остаётся дорогой, а риски, связанные с замедлением экономики – значительными. Но даже в таких сложных экономических условиях можно стараться снизить ставку по ипотеке за счёт специальных механизмов страхования, оптимизации банковских процессов, введения электронного оборота закладных и т.д. Так, например, АИЖК в ближайшее время понизит ставки по своим продуктам на 1-1,2 процентных пункта.

Уже сейчас действуют специальные льготные программы для некоторых категорий молодых семей. Например, «Ипотека для молодых учёных», в рамках которой молодые сотрудники научных институтов могут получить кредит под 10-10,5%, при этом сумма кредита рассчитывается, исходя из их будущего, а не настоящего дохода. Таким образом, молодой учёный имеет возможность обзавестись жильём уже в начале своей карьеры. Также в этом году запущена программа «Молодые учителя», по которой можно оформить кредит по ставке всего 8,5%.

В каждом регионе действуют свои социальные программы по обеспечению жильём. Их условия могут значительно отличаться. Поэтому этот вопрос необходимо уточнить в региональной администрации.

Видимо, речь идет о внесённом в Госдуму законопроекте, допускающем возможность выкупа в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотечным кредитам. Пока это, скорее, желаемое, чем действительное. При отсутствии у муниципалитетов необходимых средств на реализацию такой законодательной инициативы, нормы работать не будут. А в настоящий момент у большинства муниципалитетов отсутствует возможность создания и эффективного использования маневренного фонда для целей ипотечного кредитования. Кроме того, в предложенной редакции законопроект требует серьёзной доработки. Так, например, используемые понятия, такие как «малообеспеченность» или «неспособность к самообслуживанию» допускают неограниченное число трактовок. А отсутствие чёткого и единого понимания нормы закона неизбежно влечёт нарушения.

Поскольку Агентство является институтом развития ипотеки в стране, то одна из главных задач агентства заключается в поиске новых возможностей и решений, внедрении новых инструментов и механизмов, которые будут способствовать развитию рынка. В рамках этой деятельности АИЖК сотрудничает со многими министерствами и ведомствами, с профессиональными объединениями, общественными организациями, зарубежными компаниями - регуляторами рынка ипотеки и т.д. Агентство всегда открыто к новым контактам.

Программа «Переезд» рассчитана на тех людей, у которых уже есть в собственности жильё, но они хотели бы улучшить жилищные условия. В рамках программы вы получаете одновременно два кредита: один краткосрочный – под залог имеющейся квартиры, в размере до 70% её стоимости, другой – долгосрочный, на оставшуюся сумму – для покупки нового жилья. Таким образом, вы можете приобрести новое жильё, не спеша с продажей старого. При этом обслуживать вам придётся только один кредит – стандартный ипотечный. По условиям программы, у вас будет от одного до двух лет для того, чтобы сделать ремонт в новой квартире, спокойно переехать в неё и продать старую квартиру. После продажи старой квартиры вы гасите краткосрочный кредит единовременным платежом вместе с процентами.