После присоединения к Москве новых территорий формулировка «чем ближе к МКАД, тем лучше» по-прежнему остаётся актуальной для покупателей жилья. Сегодня на расстоянии 10–30 км от Москвы находится около 600 проектов, а новые кварталы на расстоянии 30–60 километров можно пересчитать по пальцам. В первую очередь, это связано с плохой транспортной доступностью и плохо развитой инфраструктурой. Эту проблему должна помочь решить Центральная кольцевая автомобильная дорога, о начале строительства которой 26 августа в торжественной обстановке объявили губернатор Московской области Андрей Воробьёв и мэр Москвы Сергей Собянин. АиФ.ru узнал у экспертов, при каких условиях новая магистраль станет катализатором развития Новой Москвы и Подмосковья.
Транспортная доступность как стимул развития
Если раньше города строились у рек, то сегодня новые города возникают у транспортных артерий. Именно транспортная доступность позволяет развиваться новым территориям, а московские пробки — одна из самых серьёзных городских проблем, которая вызывает немало нареканий со стороны простых москвичей в адрес властей. Поэтому её решению правительство города уделяет огромное внимание. Одним из способов решения этой проблемы стало создание ещё одного, вслед за МКАДом, автодорожного кольца, которое будет называться «Центральная кольцевая автомобильная дорога» (ЦКАД).
Первая часть ЦКАД пройдёт по территории Троицкого и Новомосковского административных округов Москвы и прилегающим районам Московской области от Каширского до Калужского шоссе. Её протяжённость составит 49,5 км, и предполагается, что запущена дорога будет уже в 2018 году, а замкнуть кольцо планируется к 2022 году. Строить новую трассу будут в четыре этапа, а на пятом пройдёт частичная реконструкция Малого бетонного кольца. Остальная часть дороги будет идти в обход населённых пунктов.
Главной задачей ЦКАД должна стать разгрузка федеральных трасс и МКАД путём распределения транзитного потока транспорта, и её строительство неизбежно отразится на развитии инфраструктуры, транспортной доступности Новой Москвы и Подмосковья, а значит, и на стоимости недвижимости, уже находящейся в этой местности, и той, что может быть здесь построена в будущем.
Рост и падение цен
По мнению экспертов, ЦКАД сможет оказать влияние на развитие Новой Москвы и Подмосковья, но произойдёт это уже после того, как кольцо будет замкнуто. На первом этапе, в отличие от начала строительства новых станций метро, в связи с которым обычно сразу начинается рост цен на жильё в прилегающих к ним районах, старт проекта ЦКАД не вызовет больших изменений на рынке.
«После полного запуска ЦКАД цены в новостройках данной зоны вырастут на 10–15 %, — отметил Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Это при оптимистичном сценарии развития проекта, то есть при условии, что все заявленные задачи, возложенные на ЦКАД, будут воплощены в реальность — транзитный транспорт отделён от транспортного потока, идущего в Москву, близлежащие города и обратно, созданы удобные развязки, а радиальные дороги разгрузятся». Если после запуска ЦКАД загруженность дорог останется примерно на том же уровне, что и сейчас, то цены вряд ли существенно изменятся: «В этом случае прогноз роста можно делать не более чем на 3–4 %, да и то, за счёт постепенного расширения зоны активной жилой застройки Подмосковья с нынешних 10–30 км до 10–50 км», — считает Алтухов.
По мнению экспертов, строительство ЦКАД может не только не вызвать повышения, но и спровоцировать падение цен на недвижимость, и особенно сильно это коснётся загородного жилья. Дело в том, что многоквартирных домов, расположенных где-то в полях вблизи ЦКАД, пока нет. Все они сосредоточены в населённых пунктах, а новая магистраль как раз будет проходить в обход. Однако между «Бетонкой» и ЦКАД возникнет небольшая территория, ограниченная этими магистралями. На ней в настоящее время расположены коттеджные посёлки, как строящиеся, так и давно обжитые. «Конечно, сносить такие посёлки никто не будет — всё-таки ЦКАД пройдёт по более или менее пустынным территориям. Но одно дело — наслаждаться природными красотами, сидя на летней веранде, и совсем другое — ежедневно смотреть в окно сначала на стройку, а потом на скоростную шумную магистраль. Вся прекрасная и благоприятная экологическая обстановка стародачных мест в этом районе будет сведена на нет после появления ЦКАД. Конечно, их привлекательность снизится, и цены в таких посёлках могут упасть как минимум на 10–15 %. То же самое касается и посёлков, расположенных за ЦКАДом, в непосредственной близости от трассы», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Близость к МКАД как ориентир для инвесторов
Эксперты с осторожностью относятся к возможности развития территорий рядом с новой магистралью. По их мнению, оно будет зависеть от инфраструктуры. «Если не брать в расчёт населённые пункты, то нельзя сказать, что территории, прилегающие к «Бетонке», сильно развиты. Власти уже предпринимали определённые меры для того, чтобы стимулировать строительство коммерческих объектов (в частности, логистических центров) вблизи Московского малого кольца, однако пока мы не видим активного выхода новых проектов на рынок. Девелоперам, реализующим жилые проекты, вообще пока интересна только ближняя и средняя части Подмосковья и Новой Москвы. На тех же присоединённых территориях большинство новостроек расположено в НАО, ближе к МКАД. А зона строительства ЦКАД находится довольно далеко — 40–45 км. Теоретически, улучшение транспортной доступности должно способствовать развитию данных территорий. Но по факту в Подмосковье и Новой Москве рядом с МКАД ещё достаточно места для строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости, поэтому строить объекты далеко от Москвы пока что нет смысла», — считает Литинецкая.
Однако, по мнению Григория Алтухова, ЦКАД сможет выполнять и другую транспортную функцию, и дело не только в соединении посёлков за пределами МКАД, но и в транспортном сообщении между крупными городами Подмосковья. По мнению эксперта, только строительство дороги, которая сможет как соединить между собой подмосковные города опосредованно от Москвы, так и снизить транзитную нагрузку с близлежащих к столице территорий, может позволить осваивать земли вдоль ЦКАД. Если в городах-сателлитах жильё сегодня стоит 90–100 тыс. рублей за кв. м, то на расстоянии 20–30 км от МКАД цены находятся в районе 60 тыс. рублей. Апрелевка, Климовск, Электросталь — транспортная доступность этих городов ограничивает развитие жилищного строительства. ЦКАД позволит улучшить ситуацию, если соседние города будут соединены между собой без заезда в Москву.
Фантастика и реальность
Представить, что ЦКАД, пусть даже в далёком будущем, станет новой границей Москвы, сегодня довольно трудно. И в то же время, если вспомнить историю города, это не кажется таким фантастичным. Размер Камер-Коллежского вала, который в XIX веке был границей Москвы, позволяет нам судить о размерах столицы позапрошлого века. Его периметр составлял 37 км, а площадь города не превышала 7100 га (71 км²). Для сравнения, площадь Москвы в пределах МКАД составляет примерно 900 км², а учитывая Новую Москву — 2510 км². Значит, Москва увеличилась за последние сто лет в тридцать пять раз.
