Главная проблема, связанная с покупкой и продажей зарубежной недвижимости на вторичном рынке – сложности с документами. Участки в товариществах и кооперативах, распределенные еще в годы СССР, далеко не всегда бывают оформлены должным образом.
Важно проверить у владельца заблаговременно оформленное свидетельство о собственности. Если на руках у него есть любые документы, подтверждающие факт выделения земли, согласно условиям «дачной амнистии», право собственности в упрощенном порядке можно зарегистрировать в местном отделении Россреестра. В случае, когда документов, подтверждающих владение, нет, придется составить запрос на приватизацию в местную администрацию. К заявлению попросят приложить все документы, которые как-то указывают на права – например, справку подтверждающую членство в садовом кооперативе. Местные чиновники будут рассматривать просьбу две недели, затем выдадут либо разрешение на приватизацию, либо отказ. Во втором случае единственным способом доказать свою правоту будет обращение в суд.
В интересах потенциального собственника – получить у прежнего владельца межевой план участка. В документе будут указаны четкие границы и расположение надела, а в договоре фигурировать точная, а не приблизительная площадь. Вовремя проведенное межевание позволит избежать споров с соседями и властями о дислокации забора: границы участков в сложившихся товариществах часто значительно отличаются от первоначальной разметки. По оценкам корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», стоимость процедуры в Московской области составит примерно 10 тыс. рублей, при этом размер надела на ценообразование не влияет, стоимость будет зависеть от состояния документов.
Для заключения сделки потребуется приложить и кадастровый паспорт земли, где будут учтены все характеристики объекта и стоящие на нем постройки. Свидетельство собственник сможет оформить в территориальном отделении Росреестра. Потенциальному покупателю в нем будет важно посмотреть на указанную категорию земли и вид разрешенного использования. Если речь идет о покупке сельскохозяйственной земли, важно наличие разрешения использовать ее для индивидуального жилищного строительства – в противном случае любые здания на участке окажутся вне закона.
Купля-продажа дачи, равно как и любая сделка с имуществом, предполагает наличие выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). В документе указан правовой статус участка и все его собственники. Бумагу тоже выдадут в местном отделении Росреестра. Если у земли несколько собственников, для заключения сделки понадобится участие каждой стороны. А когда продавец надела замужем или женат – лучше всего взять согласие на заключение договора и у супруга.
Цена вторичной дачи складывается не только из местоположения. Хороший дом для круглогодичного проживания автоматически повысит стоимость удаленного надела на треть. А ветхое строение, расположенное на дорогом участке в радиусе 20 км от МКАД, напротив, снизит цену. Новый собственник, скорее всего, захочет ликвидировать постройку и получить скидку, покрывающую стоимость сноса. Коммуникации на участке позволят собственникам поднять стоимость на 20%. Но потенциальным покупателям лучше убедиться в целесообразности наценки: если земля располагается недалеко от населенного пункта с горячей водой и электричеством, провести трубы самостоятельно может оказаться дешевле.
По оценкам консультантов, суммарно сбор документов и подготовка дачного участка к продаже обойдется владельцам в 20-25 тыс. рублей. Сюда же стоит заложить налог на продажу. Заплатить 13% от стоимости дачи придется, если свидетельство о собственности было оформлено меньше чем три года назад, а недвижимость стоит больше 1 млн рублей.
