Без дополнительных платежей
По статистике столичного стройкомплекса, Москва – один из немногих мегаполисов, где коммерческой недвижимости появляется больше, чем квартир. Например, из 5,5 млн кв. метров, возведённых в столице с начала этого года, только 2,2 млн «квадратов» представляют собой жилой фонд. Сохранение такого баланса способствует полицентричности города и решает многие нынешние проблемы москвичей. В первую очередь – вынужденную долгую езду на работу и обратно домой.
«Маятниковая миграция является проблемой многих мегаполисов мира, – пишет в своём блоге мэр столицы Сергей Собянин. – Но в Москве она достигла запредельных масштабов. Ещё несколько лет назад 3,5 млн человек ежедневно по утрам устремлялись в центр. А вечером этот поток людей и машин шёл в обратном направлении. Ситуация начала потихоньку выправляться. Если в 2010 г. в центре было сконцентрировано 43% рабочих мест, то сегодня их доля сократилась до 35%. Тем не менее дефицит рабочих мест за пределами ТТК ощущается достаточно сильно. Мы решили сделать следующий шаг: ввести финансовые льготы для инвесторов, создающих места приложения труда за пределами центра. В первый год строительства/реконструкции здания застройщик уплачивает в бюджет дополнительный повышенный платёж за земельный участок. Размер дополнительного платежа зависит от плотности застройки и составляет от 5 до 80% кадастровой стоимости. Принятое постановление Правительства Москвы (№ 866-ПП от 10.07.19. – Ред.) отменяет этот дополнительный платёж в случае строительства/реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами ТТК.
Новая льгота снизит себестоимость строительства на 8–10%. «Скидка» на первый взгляд небольшая, но она радикально улучшит экономику многих проектов, которые в прежних условиях были просто-напросто нерентабельными. В результате инвесторы получат реальные стимулы создавать на месте бывших промзон сбалансированные районы, обеспеченные офисами, магазинами и другими местами приложения труда. Бюджет от предоставления этой льготы ничего не потеряет. Средства вернутся сторицей за счёт роста инвестиций в строительство и налогов на бизнес, который будет работать в новых офисах и магазинах. А главный выигрыш от этой льготы получат москвичи, которые смогут устроиться на работу поближе к дому».
Микрогорода вместо спальных районов
Привилегия для девелоперов принесёт пользу всем горожанам.
«Новая московская льгота будет способствовать появлению многофункциональных городских центров развития, так называемых локальных центров, – рассказал «АиФ» партнёр Citymakers Пётр Кудрявцев. – Ведь есть три типа функций: первая – жильё, вторая – работа и третья – самая неопределённая, к которой относится всё остальное (спорт, культура, общественные пространства, парки). Социокультурное программирование позволяет ещё до стадии проектирования правильно поделить район на зоны так, чтобы все три функции работали друг на друга. Как в кулинарии: мало знать ингредиенты, ещё надо уметь сварить из них отличный суп. Если всё время держать в уме, что современный город – это не только работа и дом, а все аспекты нашей жизни, тогда мы и получим пространство, интересное и для жителей, и для бизнеса».
Такой подход по достоинству оценивают и зарубежные профессионалы. «Преимущества мегаполиса заключаются в экономии за счёт масштабов пространства и плотности населения, а также в социальном и экономическом развитии, – считает глава исследовательского подразделения Wuppertal Institute Оливер Лах. – Однако необходимо фокусироваться на создании полицентричной системы: внутри города должно находиться несколько городов со всеми удобствами, возможностями, рабочими местами и развитыми сервисами, доступными для каждого. Это именно то, что уже происходит в Москве».
По аналогичному пути идут, например, крупные израильские города. «Когда я думаю о городе будущего, в первую очередь я представляю, что там должно быть меньше перемещений, – признаётся директор по информационным технологиям в Тель-Авиве Лиора Шехтер. – Мы уже работаем над этим. В каждом микрорайоне Тель-Авива, у каждой дороги есть собственные магазины, рабочие места. У людей нет необходимости ехать в центр города или другие районы».
Стоит назвать и экологический бонус от новой московской льготы. Найдя работу рядом с домом, горожане будут намного реже пользоваться личными машинами. Значит, и выхлопных газов в воздухе станет меньше.
Мнения экспертов
Руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева:
– Создавать места приложения труда не только в центре столицы, но и вне его – это тренд последних лет, которому следует город в планировании новых проектов (особенно комплексно осваивая территории). Правда, недостаточно просто построить офисное здание, нужны компании, которым будет интересно там размещаться. Одними из ключевых факторов являются удобная транспортная доступность новых офисов и наличие качественной деловой инфраструктуры в окружении. Компания с хорошей локацией всегда будет более привлекательна для сотрудников и клиентов, чем та, до которой трудно добраться. Это, кстати, одна из причин, почему бизнес предпочитает центральный деловой район. Чем быстрее будет развиваться транспортная инфраструктура за пределами ТТК, тем быстрее в нецентральных районах будут появляться новые рабочие места.
Эксперт по архитектуре и градостроительству архитектурного бюро RTDA Елена Попова:
– Это очень положительное явление, которое в первую очередь означает льготы для малого и среднего бизнеса, а именно этих категорий в Москве, на мой взгляд, не хватает. Поправки в законодательство будут способствовать появлению небольших магазинов рядом с домом, реорганизации мансард, преобразованию подвалов и первых этажей. Там станет возможным открыть небольшие сервисы, кафе, частные детские сады – появляется очень много возможностей. Это будет именно локальный бизнес. А когда человек относится к тому месту, где он живёт и работает, как к своему, где он полностью отвечает и за работу, и за жизнь, и за окружение, и за то, как к нему относятся соседи, – вот это и есть настоящая городская жизнь. Кроме того, поправки открывают новые возможности для реконструкции – станет проще обновлять фасады, заменять балконы.
Гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин:
– По нашим оценкам, на 5 тысяч жителей востребованы от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты и парикмахерских, две-три медицинские организации, две-три организации дополнительного образования, один-два магазина детских товаров, банковское отделение и аптека.
Причём коммерческая функция необязательно должна быть реализована в формате крупных торговых моллов или офисных центров. Одно из эффективных проектных решений, которое способно изменить город, – торговая галерея, объединяющая функции прогулки и покупок. Такое решение, которое мы сегодня активно внедряем в Москве, не выносит коммерческую функцию за пределы жилого пространства, а делает её частью прогулочной зоны жилого двора, вдоль которой располагаются предприятия торговли и услуг. Двор, спроектированный прежде всего для отдыха, получает новую функцию – торговую: жителям не надо покидать свой ЖК, чтобы заняться шопингом или пойти в ресторан. Успешность бизнесу «первого этажа» гарантирует и стабильный спрос: жители комплекса составляют до 70% постоянных клиентов.
