Почему провести экспертизу важно именно сейчас и как правильно ее организовать, в статье для журнала «Модный Magazin» рассказала руководитель отдела по работе с собственниками Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate Светлана Ярова.
Экспертное заключение о величине арендной ставки и стоимости объекта — это отчет, подготовленный независимой компанией, работающей на рынке коммерческой недвижимости. Такой отчет обязательно включает в себя описание объекта, анализ его слабых и сильных сторон (SWOT) и позицию объекта относительно рыночной ситуации, анализ объекта на возможность размещения в нем того или иного формата арендаторов и, соответственно, расчет арендной ставки несколькими методами (например, сравнительным и доходным), расчет рыночной арендной ставки конкретно по данному объекту и расчет рыночной стоимости объекта несколькими методами.
| Кстати | |
|---|---|
| Фактически, экспертное заключе- ние — это небольшое оценочное заключение без необходимых по стандартам оценки дополни- тельных описательных частей, дающее информацию, необходи- мую финансовым контролерам, коммерческим директорам, дирек- торам по развитию, генеральным директорам, инвесторам и владе- льцам бизнеса — для того чтобы посмотреть на ситуацию с коммер- ческой недвижимостью объектив- но, без суеты, основываясь на реальных фактах, а не на ощуще- ниях и эмоциях персонала. | |
Еще несколько лет назад под экспертным заключением многие игроки рынка понимали письмо на бланке брокерской компании с указанной ставкой и какими-то двумя-тремя помещениями в качестве примеров. Многие ритейлерские, да и брокерские компании до сих пор предпочитают получать информацию из открытых источников либо от друзей-товарищей по телефону. В своей работе я достаточно часто сталкиваюсь с ситуациями, когда клиенты, приходящие к нам за профессиональным советом или с заявкой на подбор помещений, опираются на не существующие на рынке условия и бюджеты и в результате не могут решить поставленные их руководством задачи по открытию новых розничных точек. Зачастую проходит несколько месяцев бесплодных попыток найти пролезающие по бюджету помещения, прежде чем отдел развития решается начать разговор с руководством компании о корректировке требований. Как правило, мы слышим одну и ту же фразу в таких случаях:
— У нас есть утвержденная программа развития, бюджет, и мы не можем их поменять.
Это лишь один из примеров, но есть и другие. Например, арендатор уверен, что его ставка аренды соответствует рынку, либо он знает, что она ниже рынка, арендодатель молчит до конца договора аренды, а по его истечении внезапно для арендатора увеличивает ставку аренды в
Зачем это нужно
Итак, в каких случаях может понадобиться экспертное заключение о величине арендной ставки и стоимости объекта:
1. Если арендодатель хочет поднять вам арендную ставку, и необходимо оценить реальную рыночную ставку конкретного помещения.
2. Если у вас несколько помещений в аренде, и нужно отчитаться перед советом директоров/инвесторов о затратах на аренду.
3. Если необходимо понимать рыночные ставки аренды на помещения схожего формата, которые вы арендуете, и необходимо утвердить расходы на открытия следующего года.
4. Если у вас в собственности объект, и его необходимо сдать в аренду или субаренду (возможно, часть).
5. Если объект заложен в банке, и необходимо подтвердить ставку по кредиту, или если вы планируете взять кредит под объект.
Один из случаев применения экспертного заключения о величине арендной ставки — возможность договориться с собственником помещения о взаимовыгодном изменении арендной ставки, как в случае ее увеличения, так и снижения. Особенно если речь идет о контрактах на срок более чем 3 года. Считаю целесообразным включать в договоры аренды пункт о пересмотре арендной ставки сторонами только на основании договоренностей. А договоренности могут быть достигнуты на основании анализа нескольких экспертных заключений о величине арендной ставки. Даже психологически легче договариваться с контрагентом, обладая не только уверенностью в своей правоте, но и документально подтвержденными фактами уважаемых профессиональных посредников.
Экспертное заключение о величине арендной ставки и стоимости объекта может являться эффективным инструментом принятия стратегически важных решений относительно арендной политики, если оно подготовлено грамотно, основывается только на реально существующих аналогах и сделано вовремя. Поэтому если вы готовите такое заключение самостоятельно для совета директоров или обращаетесь в независимую консалтинговую компанию, обязательно обратите внимание на четкость постановки задачи (цель заключения, для кого оно готовится) и на те разделы, которые заключение будет содержать, на каких фактах и цифрах оно будет основываться.
В некоторых сегментах коммерческой недвижимости, например, торговой недвижимости street retail, объекты настолько разнородные как по форматам, так и по качеству, а позиции собственников зависят часто от сиюминутных настроений и задач, что эксперт, готовящий заключение, должен обязательно обладать опытом работы на этом рынке и опытом живых переговоров, чтобы понимать закономерности и особенности рынка, принятые практики и стандарты. Приведу некоторые особенно важные факты, которые влияют на величину арендной ставки и стоимость объекта.
Что влияет на стоимость аренды
► Расположение объекта. Важно не только расположение относительно станции метро, близости к транспортным артериям, деловым кварталам, жилью и торговым зонам, но и сложившийся имидж улицы, соседство, основные посетители улицы и др. Важно и то, удобно ли к объекту подъехать и подойти, перейти с другой стороны улицы, какие ремонтные работы ведутся в данный момент поблизости, и др. Так, например, есть улицы, на которых два помещения в соседних домах по ставке аренды и соответственно стоимости могут различаться более чем на треть. Почему это происходит? Например, потому что большинство людей до второго помещения просто не доходит, повернув в переулок, и соответственно проходимость второго помещения резко падает, ограничивая на него спрос. К таким улицам можно отнести Маросейку — Покровку или нечетную сторону Тверской улицы. Не умея замечать подобные нюансы, можно неверно оценить уровень арендной ставки помещения и соответствие ее рыночной стоимости.
► Качественные характеристики объекта. При подготовке заключения важно учесть не только этажность, наличие витрин, инженерных коммуникаций, но и соответствие существующих технических характеристик платежеспособному спросу. Так, к примеру, в помещениях с потолками ниже 3 метров далеко не всегда можно разместить стандартное торговое оборудование, а значит, спрос на него падает и арендная ставка снижается.
► Возможность размещения в помещении того или иного формата арендатора. Здесь необходимо оценить не только физические характеристики объектов, но и документальные ограничения, сложности с жильцами дома, возможность размещения вывески на фасаде и многое другое. Все это известно брокерам, которые каждый день получают большое количество разнообразных запросов от самых разных клиентов, но далеко не всегда об этих нюансах знают специалисты, развивающие сетевую розницу.
Так, к примеру, может оказаться, что магазин обуви конкурирует за торговые помещения даже не с магазинами обуви и одежды, по которым он понимает арендную политику, а с сетевыми банками, парфюмерными магазинами, аптеками и сотовой связью. Собственник скорее выберет арендатора, давшего самую высокую арендную ставку, а поскольку банк наверняка может предложить ставку выше, то текущий арендатор в результате проиграет спор за помещение. Если все это учесть заранее, то на переговорах с арендодателем можно выбрать более правильную позицию и добиться желаемых результатов или же принять позицию арендодателя, если необходимо сохранить объект любой ценой.
► Уровень вакантных площадей, частота ротации, имидж улицы, возможность найти аналогичные помещения (особенно для street retail). Зачастую при всем кажущемся богатстве выбора существует около десятка помещений, за которые готовы бороться лучшие арендаторы. Если оцениваемое помещение в их числе, ставка аренды на него и соответственно его стоимость могут быть выше рынка более чем на 20%, и это будет норма.
► Условия контракта текущего арендатора. Важно понимать, насколько эти условия рисковые и насколько влияют на расчет стоимости объекта.
► Особенности сегмента коммерческой недвижимости, в которой находится оцениваемый объект. Например, для встроенного торгового помещения ключевые характеристики при определении рыночной арендной ставки — проходимость и наличие витрины, а парковка не имеет особого значения, в то время как в офисном центре отсутствие парковки понижает его классность.
Как использовать заключение
В зависимости от того, кому будет представлено заключение, его необходимо адаптировать. Например, если вам нужно заключение для переговоров с собственником по снижению арендной ставки, неплохо было бы включить в него рекомендации относительно переговорного процесса, возможности торга по другим условиям арендного договора (например, досрочный зачет страхового депозита, фиксация валютного коридора и др.)
Важно также обратить внимание на то, из каких источников берется информация. Лучше всего, если это сходные по большинству параметров объекты, по которым недавно (за последний квартал) прошли сделки аренды или купли-продажи. Важно также понимать и учитывать при расчетах, что выставленные на рынке объекты обычно на переговорах падают в аренде на
Статья из журнала «Модный Magazin» №11(99) за ноябрь 2011.
