Мнимое снижение. Средняя цена квартиры в Москве упала на 300 тыс. рублей

Свободных новостроек в Москве стало меньше, а квартиры в них — теснее и дешевле. Такие результаты показало исследование рынка столичной «первички» за 2008-й — 2010-й год. Впрочем, это не означает, что цены на жильё стали значительно ниже: большая часть строящихся в Москве квартир по-прежнему относятся к бизнес-классу, ну а стоимость квадратного метра, наоборот, выросла до 149 800 рублей. Так стоит ли сейчас покупать жильё — как советуют многочисленные риэлторы и аналитики — и на что в этом случае можно рассчитывать?

Полный провал

Когда кризис только начинался, эксперты пророчили столичной недвижимости резкий и продолжительный «упадок цен». Мол, спрос на этот дорогой товар должен был резко сократиться, и девелоперы, в свою очередь, стали бы демпинговать, чтобы срочно раздобыть денег, раздать многомиллионные кредиты и не разориться. Большинство строительных компаний в те времена работали на 40-70% «в долг», то есть занимали основную часть средств на строительство у банка, а затем отдавали в течение нескольких лет или за счёт прибыли от продажи уже достроенных объектов. Однако в 2007-2008-м годах банки потихоньку стали сворачивать крупные кредитные программы (деньги в кризис были нужны самим), а квартиры, в свою очередь, перестали пользоваться популярностью у покупателей. В итоге в бюджете девеловепоров образовался значительный разрыв: новый кредит не дают, а денег, чтобы отдать старый, тоже нет — потрачены на возведение новых объектов. Для многих фирм это обернулось заморозкой основных строек на несколько лет; для других — даже банкротством. И это тоже отразилось ан количестве жилья на столичном рынке.

Совсем иную картину эксперты обещали на выходе из рецессии. Деньги появятся — и у банков, и у строителей, и у покупателей, — поэтому они снова хлынут на рынок жилья, и цена квадратного метра будет стремительно увеличиваться. Впрочем, и тот и другой прогнозы не сбылись: во время кризиса стоимость жилья в столице упала далеко не на обещанные 30-40%; а с окончанием рецессии рост цен пока что не превышает уровень инфляции. Так, за февраль 2011-го средняя стоимость квадратного метра повысилась всего на 0,9% (до 4 573 долл.), причём на фоне инфляции в 0,8% и падения курса американской валюты.

Лучше меньше

Впрочем, в одном эксперты оказались правы — спрос действительно резко упал и сейчас начинает постепенно восстанавливаться. Но никакого бума — из-за того, что инвесторы якобы накопили денег и теперь кинутся вкладывать их в дорожающую недвижимость — пока нет.

Количество сделок купли-продажи в Москве растёт постепенно. Картина может измениться, когда рынок реально ощутит дефицит новостроек, образовавшийся за время кризиса: по данным центра ИРН, объём предложения «первички» стал меньше на 29% по сравнению с 2008-м. Пока же средняя стоимость квадратного метра в пределах МКАД увеличилась лишь на 3 900 руб. за весь прошедший год; для сравнения — до кризиса она прибавить столько же в течение месяца.

Таким образом, ориентировочная цена жилметра в московских новостройках сейчас составляет около 149,8 тыс. руб.; а средняя стоимость квартиры — 14,1 миллиона, что меньше докризисного показателя примерно на 300 тысяч. Причина проста: средняя площадь новых квартир стала меньше на 4 квадратных метра. Но при этом она по-прежнему составляет 94 кв. м, что позволяет отнести большую часть строящегося жилья к разряду дорогостоящего. Квартир экном-класса, в свою очередь, в Москве строят всё меньше.

Количество квартир в новых домах также упало за последние два года. Вкупе с остальными последствиями кризиса, это, вроде бы, должно подстегнуть цены на столичные новостройки, и поэтому риэлторы уже подсуетились напугать клиентов грядущим сумасшедшим подорожанием квратир. Однако доверять этим экстремальным прогнозам не стоит, потому что дорогостоящие новостройки будут испытывать конкуренцию со стороны более дешёвой «вторички» и недвижимости в Подмосковье, где за меньшую цену можно получить лучшее жильё.

Смотрите также:

• Самое время купить квартиру: прогноз по рынку недвижимости на 2016 год →
• Покупать или ждать: подешевеют ли московские квартиры? →
• Паника и рост: итоги года на рынке жилья →