Объективных экономических оснований для дальнейшего значительного удорожания московского жилья нет, говорят многие эксперты. А квартиры пусть медленно, но вполне уверенно продолжают подниматься в цене.
Рост цен — процент в неделю
Всё дело в психологии, считают некоторые аналитики.
— Кризис на фондовом рынке, слухи о грядущей деноминации и об угрозе очередного дефолта настолько впечатлили покупателей, что, по данным крупных агентств недвижимости, клиенты буквально набросились на квартиры, — объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). До конца текущего года столичное жильё подорожает максимум на 15-20%. Хотя немалая часть этого «лимита» уже исчерпана резким скачком цен в первые месяцы этого года. Да и накануне выборов рынок демонстрировал небывалую активность, вызванную тем, что многие привыкли ожидать худшего варианта развития событий и в попытке сохранить деньги превращали их в квадратные метры. В апреле по инерции рост ещё будет составлять около 1% в неделю.
Но новостроек, особенно экономкласса, это вряд ли коснётся. И вот почему. За счёт реализации социальных программ сократился объём предложений коммерческого жилья. Это значит, что новостроек в городе вроде бы достаточно, но приобрести в них жильё крайне трудно: опередили столичные власти, скупив за бюджетные деньги квадратные метры для заселения очередников, военных, молодых семей и участников разных других соцпрограмм. А в рамках ограниченного предложения цены на оставшееся жильё продолжают расти. И не в последнюю очередь этому способствует увеличение стоимости стройматериалов.
Кстати, в начале месяца о пересмотре цен на продукцию заявили металлургические компании. Это тоже может привести к росту стоимости квадратных метров. По мнению главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, сдержать рост цен можно, признав отдельные стройматериалы (цемент, песок, щебень, металл) государственной стратегической продукцией.
Затраты на рекламу — часть себестоимости
Однако ажиотажного спроса на рынке недвижимости всё равно быть не должно. Опытные риелторы советуют не поддаваться навязчивой рекламе, смысл которой — «покупай сегодня, а то завтра будет дороже». Некоторые застройщики злоупотребляют ею, обещая подорожание то к новому году, то к весне. То, что такие заявления не больше, чем обычные уловки, подтверждает тот факт, что за последние месяцы значительно увеличился период экспонирования квартир в некоторых новостройках. То есть их выставили по высокой цене, но за заявленную сумму они не продаются.
— Застройщики научились отлично анализировать ситуацию на рынке недвижимости, — рассуждает президент Российской гильдии риелторов Александр Романенко. — И даже смену времён года, не говоря уже о более значительных поводах, используют исходя из собственных интересов. А они, что вполне естественно, сводятся к тому, чтобы продать построенные квадратные метры как можно дороже«. Если бы не наcтырные рекламные кампании, затраты на которые — составная часть себестоимости, темпы роста цен на столичные новостройки были бы меньше.
Стоимость жилья по округам Москвы
Кстати
На западе Москвы украли краны. На прошлой неделе трое мужчин проникли на территорию промзоны на улице Дорохова, угнали три автокрана на базе грузовиков «КамАЗ» общей стоимостью более 6 млн. руб. Техника пропала бесследно, несмотря на поиски милиции. Главное, чтобы застройщики не компенсировали стоимость похищенного за счёт покупателей жилья, включив её в цену 1 кв м.
А был ли сговор?. Кстати, Федеральная антимонопольная служба некоторое время назад проверяла, а не связан ли рост цен на жильё с ценовым сговором строительных компаний. Было проверено более 100 организаций, в том числе некоммерческие объединения типа ассоциаций инвесторов или строительных союзов. В ходе проверки выяснилось, что признаки сговора отсутствуют: увеличение цен происходило не единовременно и не на одинаковый уровень. Но на рост цен, по мнению ФАС, продолжает влиять увеличение вложений в недвижимость. По разным данным, от 30 до 70% квартир в столице покупаются с инвестиционной целью.
Между прочим, рост цен с начала года подстегнул международный финансовый рынок. На жильё переключились инвесторы, традиционно работающие на фондовом рынке, но желающие уберечь свои активы в условиях финансовой нестабильности.
— А столичный рынок недвижимости растёт последние 8 лет, — продолжает Александр Романенко. — Причём особенно большой спрос на элитную недвижимость. Именно среди этого вида жилья больше всего инвестиционных квадратных метров. И недвижимость будут продолжать покупать с этой целью, потому что рынок жилья сохранит свои позиции как минимум на 2-3 года. Более долгосрочные прогнозы делать рано.
Теоретически, если на рынок выставят большое количество инвестиционных квартир, цены могут упасть очень хорошо. Но практически для этого должен быть повод — банковский кризис, например. Таких прогнозов на ближайшее время аналитики не дают. Тем, кто задумался о покупке жилья, эксперты советуют подождать до мая. С этого времени и до конца лета, по прогнозам IRN, цены на рынке жилья стабилизируются и будут ползти вверх не более чем на 0,5-0,8% в месяц. Возможно, средние цены даже замрут на какое-то время или произойдёт удешевление некоторых типов жилья. Правда, новостройки к этой группе причислить всё же не удастся.
Вы в курсе?
Сколько стоит дом построить. По данным Росстата, средняя фактическая стоимость 1 кв м общей площади жилых домов в 2007 г. по России составила 16 387 руб. Дороже всего строительство обходится в Чукотском АО (91 451 руб.), Ненецком АО (39 366 руб.), Москве (34 692 руб.), Камчатском крае (32 958 руб.) и Сахалинской области (27 421 руб.). Интересно получается: возводить жилые дома накладнее всего на Чукотке (что вполне объяснимо), а рыночная цена на квартиры самая большая в Москве (около 160 тыс. руб. за 1 кв м), хотя затраты столичных компаний-застройщиков в 2,5 раза ниже, чем у чукотских коллег. Наверное, московским коммерсантам приходится работать в гораздо более тяжёлых условиях на вредном для здоровья производстве (это не бетон на свежем воздухе в тундре месить), вот они и поднимают стоимость квадратного места в 4 с лишним раза — чтобы на молоко хватило.
По данным Knight Frank, Россия в 2007 г. заняла 3-е место в мире по темпам роста стоимости элитного жилья. Первые два места наша страна уступила Болгарии и Сингапуру, где подорожание произошло на 33,7% и 31,3% соответственно. Наши цены в прошлом году выросли на 30%. Аналитики считают, что растущий интерес инвесторов, особенно к элитной застройке в Москве, говорит об их уверенности в дальнейшем увеличении стоимости жилья этого класса в столице России.
