В Российской академии наук спрогнозировали, что к 2040 году в России наступит период максимального выбытия морально устаревшего жилья. Ученые сопоставили срок службы «хрущевок» и пришли к выводу, что дома износятся и потребуют проведения капремонта или же вовсе переселения. Эксперты уверены: моральный износ есть даже у домов, построенных относительно недавно. На рынке такие объекты даже в одном районе с новыми могут стоить в два раза дешевле.
Хрущевский ренессанс
В Институте народохозяйственного прогнозирования отметили, что быстрый рост числа домов, которые потребуют вывода из эксплуатации, начнется после 2025 года. К этому моменту предельного срока службы достигнут первые дома промышленного домостроения 60-х годов прошлого столетия. 
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков считает, что, несмотря на физическую изношенность, старые пятиэтажки дадут фору современным студиям.
«Если бы у хрущевок можно было убрать панель, которая обветшала, то по современным меркам это будет вполне себе шикарная квартира. Студия площадью 30 метров, где сдвоены кухня с комнатой, уступает старому жилью с раздельными помещениями. Слишком застройщики увлеклись уменьшением жилых объектов», — говорит Барсуков.
На характеристиках объектов и их устаревании отражается стиль жизни россиян или представления о нем проектировщиков. В советский период подразумевалось, что на маленьких кухнях граждане будут только завтракать, а остальные приемы пищи совершать в точках общепита. Казалось бы, к этому общество приблизилось только сегодня, когда многие питаются вне дома или заказывают готовую еду на дом. Но делать так экономические причины позволяют не всем, а студии отнесены к жилью массового сегмента. То есть большинство занятых дома приготовлением пищи кухонь не имеют, резюмирует Барсуков.
Эксперт говорит, что жилье малых форматов в настоящий момент не только морально не износилось, но и переживает второе рождение. Поэтому с такой точки зрения хрущевки считать морально старыми невозможно. Скорее, отмечает Барсуков, подобную категорию квадратных метров легче встретить среди загородной недвижимости.
Крыша протекла
Моральный износ можно применять не только к физическим квадратным метрам, но и к направлениям застройки и проживания. Так, замечает Барсуков, в конце минувшего века было престижно селиться на Рублевке. Молодежь из состоятельных людей теперь выбирает сторону Новорижского шоссе.
«По мне, так Рублевка интересней. Но в направлении Новой Риги стоит в поле коттеджный поселок, и дома раскупают. Новое поколение из 700-метровых рублевских особняков родителей перебирается в 300-метровые на Новорижском шоссе. Отказываются от бильярдных, домашних кинотеатров и тренажерных залов. Считают, что пользоваться инфраструктурой на стороне удобней: можно и позаниматься, и переговоры провести. Мы снова говорим о смене стиля жизни и потребления», — считает Барсуков.
Во многих поселках стоит много относительно новых домов, возведенных в 2000-х годах, которые плохо продаются. В таких псевдоусадьбах, отмечает собеседник aif.ru, нет мастер-спален с отдельным санузлом, и часто на этаже вообще нет ни одного туалета. В итоге подобные объекты на экспозиции могут простаивать годами.
Другим критерием морального износа вице-президент «Опоры России» Евгений Шлеменков считает жилье без необходимого перечня бытовых услуг. Если в доме нет воды, канализации или электричества, то такое жилье нельзя считать современным. Хотя у каждого региона могут быть свои критерии, оговаривается эксперт.
«В Москве морально устаревшими являются те же пятиэтажки. Какой-нибудь город в Сибирском федеральном округе позволить себе их массово сносить не может. В итоге вокруг морально старого жилья зачастую формируется криминальная среда, а население маргинализируется», — говорит Шлеменков.
Много морально устаревшего жилья в бывших рабочих поселках, ставших потом постоянными поселениями и городами. В период комсомольских строек люди ехали в Сибирь и на север, селились в бараках, а когда состарились, переехать в современное жилье не могут: нет денег.
«Многое зависит от местных властей и их состоятельности. Безусловно, чиновники не заинтересованы, чтобы указывали на социальные прорехи. По идее в каждом населенном пункте, смотрящем вперед, должен быть план развития жилищного фонда. Но, повторюсь, приходится желания соизмерять с возможностями. Нет такого, как в Германии в свое время хватало денег, чтобы во всех землях создать нормальные условия для жизни. Но мы всегда можем обратиться к японской модели», — говорит Шлеменков.
В Японии развитию малых городов правительство уделяет серьезное внимание, регулируется это государством. Развивают промзоны, откуда ушло производство. В результате удается снижать нагрузку на столицы, обеспечивая людей современным жильем и развитой инфраструктурой. С подобными вызовами сталкиваются разные страны. В США понадобилось заботиться о Детройте и других городах, где в упадок пришло автомобилестроение. В Великобритании целые города приходили в упадок, когда закрывались угольные шахты.
Другой вектор
Моральный износ квадратных метров напрямую отражается на их стоимости. Риелтор Павел Боровиков из Екатеринбурга привел пример. В городе можно найти объекты в комплексе «Форум-сити», где стоимость квадратного метра составляет примерно 550 тысяч рублей. Рядом на улице Радищева стоит дом, построенный 15 лет назад. Поскольку требования к планировочным решениям сменились, спрос на жилье здесь снизился. Приобрести его можно из расчета 180-200 тысяч за «квадрат».
Планировка дома является еще одним фактором морального износа. Бесшумные скоростные лифты, холлы с галереями, безбарьерная среда и лифт до паркинга в цокольном этаже — об этом раньше не думали, а сегодня покупатели требуют.
Эксперт отмечает, что средний срок морального износа составляет 10 лет. И тем он короче, чем больше жильцы могут сравнивать. Если отправились в другой город и увидели там что-то новое, у себя будут искать аналоги. Спрос на дома прежней формации снизится. Они морально устареют. Так и выходит, что при средней «жизни» здания в сто лет основную часть времени оно будет стоять в морально устаревшем виде.
