Жилищный минимум. Какую квартиру сегодня можно купить за 4 млн рублей

4 миллиона рублей — не минимальная стоимость жилья в Старой, Новой Москве и Подмосковье, но чаще всего именно на эту сумму ориентируются те, кто собирается приобретать квартиру в новостройке. Обусловлено это тем, что за эти деньги можно приобрести жильё, которое будет максимально соответствовать критерию цена/качество и позволит работать в Москве, не тратя на дорогу по несколько часов в день. К тому же для многих Россиян взять ипотеку на большую сумму довольно затруднительно. АиФ.ru разобрался, что можно купить за 4 миллиона в столице.

Мечты о Старой Москве

За 4 миллиона в пределах МКАД купить квартиру, пусть даже самую маленькую, будет крайне сложно: средняя стоимость предложения в новостройках эконом/комфорт-класса по состоянию на июль 2014 г. составляет около 9 млн рублей.

«На первичном рынке в "старых" границах Москвы предложение стоимостью менее 4 миллионов весьма ограниченно. Преимущественно это проекты в удалённых или малопрестижных районах Москвы, при этом чаще всего можно рассчитывать только на апартаменты», — рассказал Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Так, за 2,7 млн можно приобрести апартаменты площадью 25 кв. м в строящемся комплексе в Бирюлёво.

Купить квартиру за 4 миллиона в черте МКАД на вторичном рынке сегодня практически невозможно. Крайне редко на рынке появляются предложения стоимостью около 4 миллионов, при этом чаще всего речь идёт о «гостинках» (малогабаритных квартирах) площадью 12–18 метров или о жилье, покупка которого сопряжена с определёнными юридическими рисками (несовершеннолетние собственники, судебные процессы и т. д.).

Новое Подмосковье

За пределами МКАД, в Новой Москве и области, цена жилья зависит от расположения комплекса, его удалённости от Москвы и индивидуальных характеристик. «При бюджете в 4 миллиона рублей можно приобрести и одно-, и двух-, и даже трёхкомнатную квартиру. Но надо понимать, что, чем больше квадратных метров и, соответственно, комнат, тем дальше проект будет от Москвы и тем меньше дополнительных возможностей по инфраструктуре он может предложить своим покупателям», — рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». По данным эксперта, в одном из строящихся жилых комплексов в 35 километрах от МКАД (срок сдачи — 2016 г.) за 4 млн можно купить трёхкомнатную квартиру площадью 69 кв. м, а в 1 км от МКАД за эти же деньги удастся купить только однокомнатное жильё площадью 40 кв. м.

Кроме того, стоимость жилья напрямую зависит от каждого конкретного подмосковного города, от того, насколько развита его транспортная и социальная инфраструктура. «Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе, строящемся в городе Железнодорожный  (срок сдачи — 2015 год) площадью 30,62 кв. м, стоит 2,3 млн рублей, а в городе Видное однушку в 41 кв. м (срок сдачи — 2017 год) можно приобрести за 3,1 млн, — рассказал Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — В таких городах, как Реутов, Мытищи, Люберцы, Щербинка, за 4 млн можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 33–40 кв. м в домах на начальной стадии строительства».

Прицениваясь к покупке жилья в новостройке, необходимо помнить, что к обозначенным суммам нужно будет добавить стоимость отделки, которая зависит от применяемых материалов, метража квартиры.

«Вторичка» за МКАД

На вторичном рынке Новой Москвы и Подмосковья также можно приобрести жилье за 4 млн. Цена зависит от характеристик объекта, его местоположения. «В данный момент продаётся квартира в старом доме (пятиэтажка) в 15 минутах езды от метро Жулебино (Люберцы) за 3,7 млн рублей. В Лобне, в сданном и заселённом доме, можно купить квартиру площадью 39 кв. м за 3,7 млн рублей (без отделки). Примерно такая же ситуация и в Новой Москве, с той лишь разницей, что здесь больше новых домов», — рассказала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В целом вторичное жильё в Москве и Подмосковье стоит дороже, чем квартиры в проектах на начальной стадии строительства. Однако у него есть и несомненные плюсы: покупая квартиру в уже существующем доме, можно не опасаться, что проект не будет реализован.

Свой дом в Подмосковье

Если в пределах МКАД можно купить только квартиру, то в Новой Москве и области можно приобрести также таунхаусы и жилые дома, которые в последнее время составляют реальную конкуренцию обычному жилью.

«Если говорить о первичном рынке, то за 4 млн в области представлено множество участков с подрядом и без. На среднем удалении за 4 млн рублей можно стать владельцем участка с домом в новом посёлке на Новорижском шоссе, 40 км от МКАД. Площадь дома при такой цене варьируется от 90 до 140 кв. м. Доступно несколько вариантов проектов домов, планировочных и фасадных решений. Также за 4 млн рублей можно купить таунхаус или квартиру в малоэтажном доме, например в таких проектах, как "Шервудский лес", "Ново-Никольское", "Лосино-Петровский", "Остров Эрин" (20–30 км от МКАД)», — рассказал Михаил Подрабинек, руководитель Cottage.ru.

Что касается вторичного рынка, то, по данным эксперта, за 4 млн можно купить дом в 5 км от МКАД площадью 150 кв. м, с участком в 8 соток, однако это скорее единичное предложение. Больше домов по такой цене находится в 50–80 км от МКАД и дальше. Например, дом и участок в деревне Елагино Наро-Фоминского района (57 км от МКАДа). Площадь дома составляет 115 кв. м, участка — 8 соток. На территории есть баня с парной и комнатой отдыха.

4 миллиона — не предел

Ещё несколько лет назад за 4 миллиона рублей можно было купить однокомнатную квартиру не в Подмосковье и Новой Москве, а в черте МКАД. Повышение цен связано как с общей экономической ситуацией, так и с тем, что площадок под новое строительство в Старой Москве практически не осталось. Это сделало покупку жилья для многих недоступной, и во многом именно поэтому московскими властями было принято решение о расширении границ Москвы, а Подмосковными — о развитии городов-спутников столицы. В то же время, всем понятно, что рост цен на недвижимость в московском регионе неизбежен. Значит, жильё за 4 миллиона рублей будет постепенно всё дальше «отодвигаться» от московской кольцевой автодороги.

«Изменятся прежде всего не сами цены, а структура предложения. Так как покупательская способность желающих приобрести жильё вряд ли возрастёт, а в снижении цен застройщики не заинтересованы, будет пересмотрена территориальная парадигма появляющихся на рынке объектов — теперь, располагая определёнными средствами, покупатель не будет ориентироваться исключительно на объекты возле метро, а скрепя сердце устремится в среднее и дальнее Подмосковье. С другой же стороны, по ходу строительства подмосковного метро цены на объекты, находящиеся в непосредственной близости от новых станций, непременно возрастут. Но расти они будут, опираясь в первую очередь на прецедент (уже построенные новые станции), а во вторую — на существующую практику расчёта стоимости недвижимости в зависимости от удалённости от метро (как правило, близость метро добавляет 1–3 % к стоимости объекта, необходимость пройти более 15 минут снижает цену на 2–3 %, более 25 минут — на 5–7 %)», — рассказала Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов Департамента оценки стоимости жилой недвижимости.

По данным Александра Энгеля, с начала года средняя цена предложения в новостройках эконом-класса выросла на 10 %, в новостройках комфорт-класса — около 3 % с учётом изменения структуры предложения: выхода новых объектов, «вымывания» наиболее ликвидных предложений.