Постепенно криминальные схемы обмана покупателей новостроек, когда застройщики перепродавали объект по несколько раз и исчезали, уходят в прошлое. На смену приходят более цивильные методы «поднятия» дольщиков на деньги — ухудшение качества постройки, поборы за «лишние» метры, кладовки, колясочные и услуги ЖКХ. Разбираемся, как нас могут надуть при покупке жилья на первичном рынке.
1. Тени прошлого
В 90% случаев застройщики не укладываются в сроки сдачи объекта. День заезда порой сдвигается на несколько лет. «1 июля 2019 г. вступили в силу поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые практически не оставили возможностей для злоупотреблений в этой сфере. Теперь если люди берут новостройки, которые начали возводить после июля прошлого года и не достроили, то свои деньги, пусть и обесцененные, они получат назад. Но те жилые комплексы, которые успели возвести до 2019 г. на треть, достраивают по старым правилам. Я знаю дома, которые строятся ещё с 2017 г.», — рассказал руководитель проектов в компании, которая работает с застройщиками, Виктор Шишкин.
Он объясняет: «Сейчас стандартная схема работы компаний, которые ведут одновременно несколько объектов: продажами квартир с одной стройки закрывать финансовые дырки в другой. Достаточно, чтобы в продажах произошли прорехи, стройка встанет, и застройщик перенесёт дату сдачи. Чтобы не выплачивать неустойки покупателям, они заставляют людей подписывать документы с открытой датой».
2. Недоквартиры
На юге России (в Сочи, Крыму, республиках Северного Кавказа) и частично в Подмосковье распространена постройка домов на не предназначенных для этого землях. «На участке под индивидуальное жилищное строительство незаконно возводят многоэтажные дома или таунхаусы и в них продают доли в праве. Известен этим посёлок „Новые Вешки“ в Подмосковье», — говорит риелтор, кандидат юридических наук Вадим Шабалин. Прописаться в таком жилье будет нельзя, да и снести самострои могут в любую минуту.
3. ЖСК и ЖНК
Многие жилищные кооперативы, особенно в регионах, напоминают финансовые пирамиды. Люди ежемесячно перечисляют им взносы в надежде когда-нибудь получить квартиру. «Застройщикам выгодно создавать свои „карманные“ ЖСК и через них продавать недвижимость. Но сейчас им это делать запретили, поэтому они организуют ЖСК якобы из самих обратившихся граждан. Но кооперативы финансово неустойчивы. „Социальная Инициатива“, ЖСК СУ-155 и „Строим Вместе“ оставили миллионы вкладчиков ни с чем», — говорит Вадим Шабалин.
4. Допуслуги
Во время выдачи ипотеки банки могут навязывать покупателям различные виды страхования — жизни и титула, потери работы или трудоспособности. «Менеджеры выбирают банки для одобрения кредита и страховщиков, которые им выгодны. Например, они получают от этих организаций кешбэк. Но в таких компаниях могут быть более высокий процент и худшие условия, чем у других банков и страховых фирм», — говорит член Гильдии риелторов Москвы и Московской области, юрист и брокер по операциям с недвижимым имуществом Ольга Терентьева.
Некоторые застройщики могут брать деньги за регистрацию перехода права собственности (от 30 до 100 тыс. руб.) или за переуступку права собственности, хотя это бесплатные процедуры. Но самое опасное предложение — заключить договор бронирования или предварительный договор до ввода объекта в эксплуатацию. «Он опасен тем, что не подлежит госрегистрации. Поэтому застройщик может провести многократные продажи. Недавно в Сочи двух застройщиков посадили за такие вещи», — пояснил Вадим Шабалин.
5. Неприятное соседство и отсутствие инфраструктуры
Продавцы могут скрыть соседство с нежелательными объектами — кладбищем, котельной, мусорным полигоном или СИЗО. Они преувеличивают расстояние до станции с выбросами или приукрашивают кладбище историями, что оно практически «заселено» и превратилось чуть ли не в прогулочный парк.
«Иногда, чтобы увеличить количество этажей и больше заработать, меняют высоту потолков. Вместо обещанного потолка в 3 метра у вас получится 2,7. Все обещания менеджера и ваши пожелания необходимо зафиксировать в приложении к ДДУ, чтобы потом не оказалось расхождения ожиданий с реальностью», — советует Ольга Терентьева.
Частая проблема новостроек — отсутствие инфраструктуры. «При покупке обещают построить школу, детсад, поликлинику, дорогу и парк. На практике же такие объекты часто недостраивают. Например, в Королёве в микрорайоне Юбилейный в ЖК на Большой Комитетской улице люди покупали жильё с парком и зелёным двором. По факту получился двор-колодец. С четырёх сторон стоят 22-этажки. Кроме малюсенькой детской площадки ничего нет. В центре города, как правило, застройщики соблюдают все условия, а на окраинах, особенно в регионах, всё зависит от их добросовестности», — говорит Виктор Шишкин.
6. Некачественное строительство
В своих новых квартирах покупатели часто обнаруживают трещины, неровные углы, мокрые пятна на стенах, некачественные стеклопакеты, щели под подоконниками и др. «Мы покупали квартиру. Застройщик неправильно сделал оконные рамы, отливы и откосы, не загерметизировал окна, плохо прикрепил стемалит снаружи дома. В результате каждая вторая квартира в нашем корпусе имеет проблему с подтекающими окнами. Часть соседей судятся. Некоторым жильцам насчитали недостатков на 300 тыс. руб.», — поделился один из экспертов Дмитрий Денисов.
Чем недостатков больше, тем активнее застройщики не хотят подписывать акты приёмки-передачи квартиры.
7. «Лишние» метры
Застройщики в любом договоре долевого участия предусматривают возможность изменения площади после сдачи дома в эксплуатацию. Внутренняя площадь квартиры при этом может увеличиться, и люди будут вынуждены доплатить за лишние метры по рыночной цене. «Такое происходит в каждом пятом проекте застройщиков», — говорит Виктор Шишкин.
«Изредка застройщики включают лоджии и балконы в общую площадь, хотя это незаконно, и взимают за них деньги. Допустим, человек покупал 100 кв. м по 100 тыс. руб. за метр. В квартире есть большая 10-метровая лоджия. В выписке из ЕГРН написано, что у него 90 кв. м, т. е. за лоджию нелегально взяли 1 млн», — пояснил Вадим Шабалин.
8. Общее превратилось в частное
В качестве преимуществ многие продавцы называют улучшенное общедомовое имущество — наличие кладовых, колясочных, чердаков. А кто-то умудряется этой общей жилплощадью торговать. Например, застройщик в Щёлкове, по рассказам Ольги Терентьевой, гарантировал кладовую на лестничной площадке для нескольких квартир. Когда дом сдали, выяснилось, что проворные соседи её уже выкупили. А обещанная колясочная на 1-м этаже оказалась под замком. В ней теперь проживают дворники.
9. Машино-места
Людям могут продать парковочные места во дворе, которых на самом деле не оказывается, либо же сбыть одно место сразу нескольким покупателям. «Иногда люди сами вслепую покупают места в паркинге. Они не задают дополнительных вопросов, а в итоге над их машиноместом проходят трубы и короба с коммуникациями, которые не позволяют вместить туда джип или машину повыше», — говорит Ольга Терентьева.
10. УК
У большинства крупных застройщиков существуют свои управляющие компании, услуги которых навязываются. «Застройщики не хотят упускать заработок с управления построенными домами. Они могут в общей кипе бумаг подсунуть на подпись договора, где жильцы соглашаются с выбором нужной УК. Потом уже делать что-либо поздно. Управление домом открывает большое поле для злоупотреблений. УК ставят зачастую завышенные тарифы и активно зарабатывают на жильцах. Берут деньги за уборку территории, охрану, благоустройство, содержание штата. За вывоз мусора сдирают не по количеству проживающих человек в квартире, а по её площади. Разница в ценах на услуги УК может отличаться от 20 до 100%. На деле же редко кто из них выполняет свои обязательства добросовестно. В регионах УК порой меняются по несколько раз. Одна заработает денег, ничего не сделает и закроется. Создаётся новая компания, и всё начинается заново», — поделился Виктор Шишкин. «А главное — такие „карманные“ УК не предъявляют претензии застройщику по гарантийному ремонту недобросовестно построенного жилья. Срок гарантии выйдет — и за него уже заплатят сами жители», — рассказывает Денис Ш., купивший квартиру в новостройке на юге Москвы у компании ТЭН. В ней жители уже два года пытаются выбрать независимую УК. Но застройщик против.
