Продать любой ценой: как нас могут дурачить при покупке квартиры или дома

При поиске новой квартиры зачастую бывает так, что, выбирая объекты для просмотра по фотографиям в интернете, на месте мы сталкиваемся с совершенно иной реальностью, заметно отличающейся от «причёсанных» объявлений с описанием «райских местечек». Доходит до того, что квартиры, к объявлениям о продаже которых не прикреплены фотографии, мы априори отправляем в «корзину», даже не рассматривая вероятность соответствия словесного описания реальности.

В основном приукрашиванием действительности занимаются собственники квартиры или дома, чтобы привлечь внимание к своему объекту либо завысить цену на продаваемую недвижимость. Но частенько грешат этим и небольшие риэлторские компании, которые, по-хорошему, должны заботиться о покупателе и фильтровать объявления о продаже, откидывая ненужное.

Так, например, в середине июня появилась новость о том, что свой особняк выставил на продажу многократный олимпийский чемпион в шорт-треке кореец Виктор Ан, в 2011 году принявший российское гражданство. За успехи на Олимпиаде в Сочи ему подарили дом в подмосковном Новогорске недалеко от тренировочной базы. В объявлении о продаже и правда были размещены фотографии того самого особняка, в котором проходила передача ключей Виктору Ану. Вот только на поверку выяснилось, что спортсмен ничего продавать и не думал, а наоборот, доделывает в своём доме ремонт и готовится к заселению. На продажу был выставлен коттедж, в котором проходила передача ключей, не имеющий ничего общего с чемпионом. Во владении же Виктора оказался совершенно другой дом. Этим нехитрым методом риэлтор попытался не только привлечь внимание к объявлению о продаже, но и повысить стоимость объекта, которая составила в итоге 100 миллионов рублей. Обещали даже, что ключи новому владельцу дома передаст сам Виктор Ан.

Разобравшись в ситуации, АиФ.ru решил узнать у экспертов московского и подмосковного рынка недвижимости, какие ещё существуют методы привлечения внимания и завышения стоимости недвижимости и как не попасться на удочку нечистоплотным владельцам квартир и домов и непорядочным риэлторам.

От «Фотошопа» до фэн-шуя

Несмотря на резонанс, который вызвало объявление о продаже особняка Виктора Ана, по мнению экспертов, этот факт вряд ли мог бы сильно повлиять на цену дома.

«Нынешнее состояние рынка таково, что только та недвижимость, которую продают в Москве Барак Обама или Владимир Путин, может заинтересовать покупателей, и то только как повод для общения с продавцом, а не из-за жилплощади. К тому же Виктор Ан не является столь популярной фигурой, чтобы повлиять на успешность продаж», — считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Вместо этого эксперт выделил несколько других более распространённых и эффективных методов, которыми пользуются владельцы недвижимости и некоторые риэлторы.

Неправильный ценник. Самая частая уловка риэлторов при публикации — это занижение стоимости. Оправдания потом приводятся разные. От хамских («Как хочу, так и ставлю», «Денег накопи и звони») до реальных (изменилось мнение продавца, изменился курс доллара или валюты, к которой привязан продавец). 

Доплата за мебель. Некоторые риэлторы (а скорее собственники) из продажи квартиры устраивают «аукцион Sotheby’s»: каждый предмет мебели пытаются продать отдельно. Если это по-настоящему антикварная вещь или эксклюзивный дизайнерский предмет мебели, то, возможно, есть повод задуматься. Но чаще всего старая мебель — это только мебель. И не стоит ничего.

Фотошоп и «ширик». Другой вариант — не соответствующие действительности фотографии квартиры. Если общая площадь квартиры размером с кладовку, присмотритесь внимательно к фотографиям, там не может быть просторных гостиных и больших спален. Это фотошоп или широкоформатный объектив. 

Великое прошлое. Многие риэлторы пытаются привлечь внимание к дому, рассказывая о его богатом историческом наследии. Это даже не уловка, а стремление привлечь внимание. Все равно это никак не повлияет на цену.

Карма. Последний способ обратить внимание — рассказы про «ауру», атмосферу, «Прана», фэн-шуй и прочее. Некоторые дамы-риэлторы средних лет рассказывают о том, что квартира благословлена представителями тех или иных религиозных культов, здесь хорошо рожать, вести бизнес и прочее.

Фэн-шуй, зодиак и суеверия: как россияне выбирают квартиру

Подробнее

Недвижимость — понятие растяжимое

Ещё более изобретательно поступают собственники загородных домов. И не всегда дело ограничивается банальным приукрашиванием действительности. 

«Чаще всего в объявлениях на вторичном рынке люди приукрашивают описание своего объекта, особенно когда речь идёт о загородных домах. Как правило, собственники уменьшают расстояние от посёлка до МКАД, преувеличивают достоинства объекта (например, указывают на близость коттеджа к лесу, хотя на самом деле рядом с участком стоит всего несколько деревьев) и не упоминают о его недостатках», — рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Но иногда доходит и до полномасштабных афер с землёй.

«Например, был случай, когда собственник, чтобы продать коттедж подороже, позиционировал свой дом как часть соседнего, более элитного проекта. Он даже умудрился договориться с охраной и администрацией посёлка, чтобы те сделали отдельный вход и проложили дорогу от его дома к территории соседнего проекта. В итоге собственнику удалось за счёт этого поднять цену и продать коттедж на 40% дороже его рыночной стоимости. Также зачастую в объявлениях продавцы отмечают большую площадь земельного участка, чем та, что указана в документах. В подобных случаях собственник просто устанавливает забор на незанятый соседний земельный участок и позиционирует его как часть своего домовладения, хотя юридически на него никаких прав не имеет. Например, нам известен случай, когда фактическая и документальная площадь отличалась более, чем в пять раз. Вместо 50 соток собственник хотел продать 2,7 га», — объясняет эксперт.

Соскакиваем с крючка

В принципе, не попасть на удочку нерадивым продавцам достаточно просто. Подавляющее большинство нечистоплотных объявлений можно отсеять банальными телефонными звонками, которые исключат поездку на объект и сэкономят время и нервы.

«Любая уловка легко распознаётся, если квартира слишком привлекательна по виду, цене, месторасположению и продолжает долго стоять в рекламе. Проверка рынка и прозвон объявления сразу всё покажут», — уверен Вадим Ламин.

Если вы сами не готовы обзванивать десятки, а иногда даже сотни телефонных номеров, вам на выручку всегда готовы прийти представители риэлторских компаний, которые сделают всю работу по подбору объектов для просмотра за вас. Это, конечно, услуга не бесплатная, но способная сэкономить время, а в перспективе и избежать более серьёзных неприятностей, если вы нарвётесь на недобросовестных продавцов и не сумеете распознать подвох с первого взгляда.

Если вам жалко выплачивать комиссию за покупку квартиры риэлтору, можно просто воспользоваться помощью знакомых. Главное — не стесняться о ней попросить, не огурцы всё же покупаете.

«Главные инструменты привлечения внимания к объекту недвижимости — это реклама и PR. И если первый инструмент регулируется законодательством о рекламе, то второй предоставляет больше возможностей для манёвра», — подсказывает Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз».

Что же касается махинаций с незаконным увеличением площади земли или квартиры, то эти методы легко разоблачить при изучении официальных документов на недвижимость. Всё же, как ты заборы ни передвигай, какие цифры в объявлении ни рисуй, а в сделке будет участвовать только то, что написано в официальном свидетельстве на право собственности.

Смотрите: Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца →