Часть собственников планирует продать свои квартиры, кто-то, наоборот, ищет варианты купить такое подлежащее переселению жильё. АиФ.ru вместе с экспертами анализирует риски и выгоды приобретения таких объектов.
Как в девяностые метры «размножались»
Столичные «хрущёвки», по данным ряда агентств, уже подорожали примерно на 10 %, а их предложение на рынке вторичного жилья снизилось на 12 %. Но в целом поведение владельцев и инвесторов сегодня пока отличается от того, что было в столице в девяностые. Тогда рынок бурлил, цены на пятиэтажки росли как на дрожжах. Сегодня также наблюдается всплеск интереса, но в целом, признают эксперты, настроения и собственников, и инвесторов пока скорее выжидательные. Все ждут, когда установятся параметры новой программы.
В девяностые возможность приобрести квартиру или хотя бы угол в столичной пятиэтажке «под снос» была пределом мечтаний: ведь в случае сноса можно было получить взамен уже значительно большую площадь. Так что люди покупали такое жильё и прописывали в нём как можно больше членов семьи.
«При переселении собственник квартиры мог рассчитывать на увеличение площади, — вспоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум Групп“. — Во-первых, каждый житель „хрущёвки“ получал новую квартиру по норме 18 кв. м. на одного человека. То есть если в „однушке“ площадью 35 кв. м. проживала семья из трёх человек, то они получали квартиру равную 54 кв. м. Если же в старой квартире все прописанные довольствовались большим метражом, чем было положено по норме, то новая квартира не превышала площадь прежней. Во-вторых, можно было приобрести дополнительные квадратные метры по рыночной стоимости предоставляемого жилья. Однако такие случаи были относительно редкими. В „хрущёвках“ проживали не самые обеспеченные москвичи, а бум на рынке недвижимости в 2000-е гг. поднял цены до заоблачных высот. Многих удовлетворял уже сам факт получения жилья по норме, что позволяло улучшить жилищные условия или даже выгодно продать квартиру и разъехаться (если речь шла, скажем, о семье, в которой жило сразу несколько поколений). Кроме того, при покупке дополнительных „квадратов“ переселенец мог рассчитывать на выбор квартиры в любом районе».
В девяностые столица была, кажется, единственным городом постсоветской России, не только сохранившим очередь на улучшение жилищных условий, но и реально эти условия улучшавшим. Вместо новой квартиры можно было получить деньги, и решившиеся на это уже сами распоряжались своей дальнейшей судьбой.
По мере появления слухов о сносе цены на квартиры в пятиэтажках то взлетали, то снова падали. Поскольку число прописанных в пятиэтажках росло как на дрожжах, Москва в конце концов начала сворачивать «аттракцион неслыханной щедрости»: закрывали прописку, меняли сроки сноса, исключали из программы дома и целые серии домов.
«За» и «против»
Что касается инвесторов, то здесь пока ситуация не вполне ясна. С одной стороны, возможностей девяностых уже нет, все лазейки для спекулянтов в федеральном законодательстве перекрыты Жилищным кодексом, а в городском — новыми столичными законами. В то же время выгода очевидна: рост цен на сносимые дома на разных этапах программы составит не более 15-20 %, а вот разница стоимости квартир в «хрущёвках» и новостройках по разным оценкам составит 35-50 %. То есть полученную квартиру в новостройке можно будет с выгодой перепродать.
С другой стороны, важнейшую роль будет иметь доступ к информации, полученный вовремя. «Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры, — считает Мария Литинецкая. — Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте». Дату сноса и параметры переселения просчитать не получится.
