При прекращении обслуживания ипотечных кредитов банки принудительно продают заложенное жилье. Эксперты специально для aif.ru объяснили, что в случае необходимости не обязательно доводить до принудительных торгов, квартиру с ипотекой можно продать.
Банки заинтересованы в продаже ипотечных квартир?
Конечно, если заемщик не рассчитал свои силы и по какой-либо причине не смог обслуживать ипотеку, то банк-кредитор рано или поздно будет вынужден забрать заложенную квартиру, хотя делают это они неохотно. «Банк продает квартиру уже в безвыходных ситуациях, — объясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. — Когда заемщик либо вообще не идет на контакт, либо когда расплатиться нет никакой возможности».
«Банки не заинтересованы в том, чтобы отбирать квартиры по просроченным ипотечным кредитам, — подтверждает ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. — Для них это оборачивается дополнительными судебными издержками, расходами по реализации и прочее. Поэтому заемщикам предоставляют различные программы послаблений условий займа».
Но жизнь сложна, и если ипотечный заемщик столкнулся с финансовыми проблемами, то вовсе необязательно доводить дело до взыскания долга через принудительную продажу жилья. «Существует много инструментов, позволяющих продать ипотечную квартиру», — говорит Ракута. Обычно при таких сделках «сумма, которую заемщик должен банку, поступает в финансовое учреждение, остальное достается заемщику», — поясняет Цыганов.
Надо ли гасить ипотеку перед продажей?
Самым очевидным способом продажи является досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры без обременения. Правда, он применим к продавцам, у которых незначительный остаток долга перед банком и есть возможность найти необходимые деньги. В этом случае банк дает разрешение на сделку, а покупатель, как правило, предварительно вносит авансовый платеж в размере 5-10% от стоимости жилья.
Можно продать жильё с долгом?
Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки, то можно продать квартиру вместе с оставшимся долгом, тогда все обязательства по обслуживанию займа лягут на плечи нового собственника. «Покупатель для расчетов по сделке может получить в своем банке ипотечный займ, и выкупить жилье вместе с обременением», — поясняет Дмитрий Ракута. В этом случае все деньги получает продавец, а покупатель становится собственником квартиры и продолжает обслуживать за свой счет ипотечный займ. Но сумма сделки будет ниже рыночной на размер оставшегося долга.
Возможна одновременная продажа и погашение кредита?
Покупатель так же может в ходе выкупа ипотечной недвижимости выплатить остаток долга перед банком и снять все обременения с жилья. Предварительно банк подтверждает точный размер оставшейся задолженности, после чего покупатель может ее погасить, одновременно совершив сделку купли-продажи с жильем, «тогда эта сумма вычитается из платежа собственнику», — говорит эксперт.
В чем минусы продажи ипотечного жилья?
В большинстве случаев продажи ипотечных квартир для владельцев невыгодны, в совокупности на приобретение жилья и выплату процентов они затратят больше, чем получат денег от покупателя, так как «продажи жилья с обременением в виде ипотеки снижает стоимость недвижимости, — предупреждает Ракута. — Для продавца это, конечно, невыгодно. Правда, в последнее время на цены гораздо большее влияние имеют сроки сделки, чем быстрее владелец хочет избавиться от квартиры, тем большую скидку приходится делать. Кроме того, на сделку с ипотечным жильем потребуется на 2-3 недели больше, чем при купле-продаже обычной недвижимости».
Ранее aif.ru рассказывал, как изменит рынок жилья предложение Минфина поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 до 30%.
