На днях стало известно о задержании в Москве банды чёрных риелторов, которые подселились в квартиру к пенсионерке и пытались выжить женщину с принадлежащей ей жилплощади. Родственники женщины продали свою долю в квартире посторонним людям. Вселившаяся пара выбрасывала её вещи, меняла замки, сознательно шумела, пока пенсионерке не пришлось съехать из квартиры к дочери. Однако случай привлёк внимание полицейских — и вот против подозреваемых возбуждено уголовное дело. Подобных случаев — десятки, но далеко не всегда жертвам удаётся даже просто привлечь внимание полиции.
«Москвичку упекли в сумасшедший дом»
Представители движения против рейдерства «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовили доклад на имя президента, в котором подробно изложили проблемы, с которыми столкнулись жертвы таких чёрных схем, и механизмы, которые позволяют этим схемам работать в современной России. Один из авторов доклада Елена Евсеева перечисляет десятки случаев рейдерства, жертвы которых так и не смогли получить помощи от сотрудников правоохранительных органов.
«Москвичку Марию Абрамову рейдеры, купившие комнату в коммунальной квартире, где у неё была неприватизированная комната, упекли в сумасшедший дом. А там врачи спросили: она согласна приватизировать свою комнату и продать кому нужно? Только после согласия её выписали. Мы сейчас вынуждены её просто-напросто спрятать. Рейдеры выселить её так и не смогли, зато подселили к ней многодетную семью из Таджикистана. Эти люди вели себя агрессивно и даже избили женщину — выбиты зубы, сотрясение мозга, всё зафиксировано в медицинских документах. Но полиция уголовное дело возбуждать не стала» — рассказывает Елена Евсеева.
Типичная история выглядит так: у квартиры несколько собственников, членов одной семьи, которые её приватизировали или купили по единому договору, а потом определили в ней свои доли и получили в Росреестре свидетельства о собственности на долю в праве на эту квартиру.
Если отношения между ними не очень хорошие, одна из сторон там не живёт и не особо заинтересована в благополучии остальных проживающих. Поэтому предпочитает получить деньги, быстро продав свою долю в квартире — и тут находятся желающие, которые выкупают иногда всю долю, а иногда — просто несколько квадратных метров. И начинают действовать. Либо вынуждают проживающего в квартире продать свою долю за бесценок, либо предлагают купить их долю, естественно, по цене в разы превышающей рыночную. «Практически никогда долю в квартире не покупают законопослушные люди — только те, кто заинтересован в получении прибыли путём создания невыносимых условий для совладельцев — квартирные рейдеры» — считает Елена Евсеева.
По словам Елены, движению известно о более чем трёхстах случаях только по Москве. Есть большие группы пострадавших из Красноярска, Санкт-Петербурга, звонят жертвы квартирных рейдеров из Иваново. Популярна схема и в городе-герое Волгограде.
Сначала подарила — затем продала
Два года назад Ирина Сенина из Волжского узнала, что бывшая свекровь незаконно сначала подарила, а затем продала свою долю в их совместной двухкомнатной квартире. С тех пор жизнь Ирины превратилась в бесконечный круговорот судебных тяжб и нескончаемую войну с новой соседкой.
Сейчас все жильцы злополучной квартиры в новом судебном процессе. Соседка пытается вселиться, а Ирина — доказать, что сделка дарения была всего лишь прикрытием, чтобы лишить её права выплатить денежную компенсацию свекрови по стоимости её доли согласно закону.
О том, что свекровь сначала подарила 1/10 доли от своей третей части в двухкомнатной квартире панельной пятиэтажки, а затем продала оставшиеся квадратные метры, Ирина узнала случайно. Говорит, свекровь ей внятно никогда не предлагала выкупить у неё долю и разойтись по-человечески.
«Я предлагала ей жить вместе, но она отказалась, — вспоминает Ирина Сенина. — С тех пор, как умер муж, мы с ней практически не общались. А тут вдруг внезапно такое!».
Бизнес на поток
Как оказалось, новая хозяйка квадратных метров, риелтор — достаточно предприимчивая особа. Бизнес с приобретением долей в квартирах она давно поставила на поток.
С помощью социальных сетей Ирине удалось найти и других пострадавших от махинаций новой соседки. Оказалось, риелтор в ходе своей деятельности не гнушалась ничем — ни долями в малогабаритных квартирах, ни даже крохотными квадратными метрами в общежитиях. Таким образом, сначала приняв в дар, а затем выкупив оставшуюся часть, ей удалось заполучить ¼ комнаты в общежитии, где уже жила семья Юлии Дмитриевой.
«Наша жизнь превратилась в ад, — вспоминает девушка. — Она нам постоянно звонила, вваливалась к нам в квартиру по ночам с незнакомыми людьми. А у меня маленький ребенок, ещё с нами в этой комнате жили мама и младший брат».
Не выдержав прессинга риелтора, Дмитриевы сдались и уступили. Они за бесценок продали свою долю, а сами переехали в другое общежитие с ещё меньшим метражом и худшими условиями.
Мошенничества нет?
Когда мы узнали об этой истории и пообщались с пострадавшими, мы решили, что органы прокуратуры просто обязаны предпринять все возможные действия, чтобы встать на сторону несчастных пострадавших. На личном приёме в ведомстве мы сообщили обо всех фактах и были готовы предоставить любые записи, доказывающие неправомерность таких, мягко говоря, «методов» работы волжского риелтора. Но в органах правопорядка нам ответили, что состава преступления в действиях гражданки, которая кошмарит семьи по несколько лет, попросту нет. «Это такой бизнес. Чего вы удивляетесь? — ответили нам. — Никакого мошенничества нет».
На нет, как говорится и суда нет. Поэтому людям, попавшим в лапы к таким «законопослушным» риелторам, приходится выкарабкиваться самим. И у Ирины это пока получается. На каждое противоправное действие она пишет заявление в полицию, по максимум привлекает свидетелей и всегда держит при себе диктофон. Но кто знает, сколько ещё семей с тех пор предприимчивая бизнесвумен вынудила продать, обменять или подарить свои доли в квартирах?
«Понимаете, главная проблема в чём — у нас люди с юридическим образованием не могут отличить материальный объект от нематериального. Ведь рынок недвижимости — это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками, у которых есть кадастровый номер, на плане БТИ обозначены границы расположения, прописана площадь, а не дробь. Поэтому у нас на рынке вращаются эти непонятные доли в праве на квартиру, а Росреестр регистрирует подобные дробные незаключённые сделки» — объясняет Елена Евсеева, основатель движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства», тоже жертва чёрных риелторов. Её долю в квартире продал бывший муж — с тех пор эти метры несколько раз меняли собственника, и вот уже некая семья мелкого банкира из пяти человек пытается вселиться в квартиру Елены, хотя у них в собственности есть несколько квартир.
Авторы доклада, который подготовило движение против рейдерства, отмечают: «В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости, как продажа доли в праве на квартиру или дом (см. статьи 549-558 Гражданского кодекса). Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома. То есть выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только комнаты в коммунальных квартирах, имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или квартира».
Мифические метры
Но чёрные риелторы умудряются покупать не выделенные в натуре фрагменты квартир — а некие условные доли, обозначенные дробью, то есть покупают или получают в дар дробь. В случае с пострадавшими из Волгограда — для того, чтобы превратить жизнь хозяев квартиры в кошмар и убедить их дёшево продать принадлежащую им жилплощадь, риелтору достаточно было выкупить всего сотую долю, которая соответствует паре квадратов. Что это за метры? Где они находятся? Как на них начисляется квартплата? Как ведётся хозяйство? Непонятно. Тем не менее сделку умудрились зарегистрировать в Росреестре. А ведь регистрация права собственности в Росреестре, оказывающем государственную услугу, — это подтверждение государством права на долю.
«Жилая площадь — это специфическое имущество, оно имеет чётко выраженное функциональное назначение — для проживания людей, — объясняет депутат Мосгордумы Александр Семенников, плотно занимающийся проблемой квартирного рейдерства. — Если это назначение не реализуемо, то его использование становится в некоторых случаях просто опасным, так как используется в криминальных целях — „чёрные риелторы“ могут владеть десятками микродолей в квартирах».
«Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе, — объясняет Елена Евсеева. — При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику остальными совладельцами общей долевой собственности».
На деле же собственники квартиры часто даже не знают, что родственник, который владел правом на квартиру, продал долю совершенно посторонним лицам. И крайне удивляются, увидев на пороге новых собственников, которые приехали заселяться. Вопрос: куда? Где находятся купленная ими микродоля в три метра?
В последние несколько лет полиция и суды всё чаще пытаются встать на сторону пострадавших — против чёрных риелторов возбуждаются дела, суды отказывают рейдерам во вселении. Но чёрные риелторы оспаривают решения суда, перепродают свои доли другим мошенникам, вновь регистрируя право собственности на долю в Росреестре — и для собственников начинается новый круговорот проблем.
«Все эти схемы расползлись по всей стране, к нам едет поток иногородних банд, среди которых встречаются и полные отморозки, которые избивают людей, хозяев квартир. Звонила мне активистка движения, юрист, занималась делом: женщину избили и вышвырнули из однокомнатной квартиры. Моя знакомая — юрист и бывший прокурор — начала её защищать, её тоже избили, разбили стёкла в автомобиле, начались угрозы в адрес её семьи, где четверо несовершеннолетних детей» — рассказывает Елена Евсеева.
«Нужны поправки»
Депутат Александр Семенников неоднократно сообщал правоохранительным органам о действиях московских «чёрных риелторов». По некоторым обращениям есть положительный результат. Так, летом Гагаринский суд поставил точку в деле Ларисы Дреминой. Бывший муж продал долю в квартире некой пенсионерке, а та, в свою очередь, предоставила её в безвозмездное пользование группе разнорабочих из Чечни. Те заселились в квартиру Ларисы и её детей и начали угрожать расправой, если она не продаст свои две трети «двушки» за миллион рублей (цена для Москвы совсем не рыночная). Ларисе пришлось покинуть квартиру и скитаться по друзьям. Вмешались полицейские — в итоге обнаружили целую банду «выживальщиков», то есть людей, профессионально выживающих собственников из их квартир. Среди участников банды был и экс-сотрудник полиции. Организатор преступного сообщества даже давал в интернете консультации другим квартирным рейдерам — как максимально быстро и эффективно довести жильцов и завладеть их жилплощадью. Лариса — далеко не первая жертва банды.
После этого ГУВД по Москве заявило о создании рабочей группы по вопросам квартирного рейдерства. «Но у них тоже есть свои трудности — они могут отслеживать и бороться с рейдерами по новым открывающимся делам, но по старым, а их множество, трудно собирать доказательную базу. Ведь очень сложно доказать именно факт принуждения к совершению сделки, — говорит Александр Семенников. — Как я вижу пути решения проблемы квартирного рейдерства? Я считаю, что оборот долей возможен, но только если эти доли выделены в натуре, то есть если собственники заключили соглашение, что кому принадлежит, на каких условиях будут проживать. Как сейчас делят имущество супруги? По стандартному механизму гражданского разбирательства: сначала они сами пытаются разобраться, кому что, если согласия нет, то идут в суд и просят разделить. То же самое должно быть при разделе квартир между собственниками. Но для этого нужны поправки в Жилищный и Гражданский кодекс Российской федерации. В 2011 году группа депутатов во главе с председателем Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым уже предлагала такой закон, но он не получил одобрения правительства, которое заняло ультралиберальную позицию — право собственности не должно ограничиваться. В итоге закон не прошёл».
В августе прошлого года в Государственную Думу внесли законопроект, усложняющий механизм сделок с долевой собственностью — его автор, депутат Виталий Золочевский, предложил привлекать в качестве арбитра при таких сделках суд. По его мнению, суд должен будет решать, имеет ли право один из участников долевой собственности перепродать свою долю посторонним лицам. Также депутат предложил увеличить срок преимущественного права выкупа до года — то есть продавец доли должен первым делом предложить её совладельцам квартиры, а у них будет год на то, чтобы найти нужную сумму и приобрести долю. Этот проект даже не преодолел первого чтения и был возвращён автору со ссылкой на третью часть статьи 104 Конституции РФ: такой законопроект может быть внесён только при наличии заключения Правительства Российской Федерации. Почему? Потому что обязательное обращение в суд для распоряжения имуществом предполагает выплату государственной пошлины, пошлина является налоговым платежом, а законопроекты о введении налогов не допускаются к рассмотрению без заключения правительства.
Елена Евсеева, в свою очередь, считает, что дело не в законах. «Ведь закон и так не позволяет продавать либо дарить долю постороннему лицу, у которого нет своей доли в собственности на квартиру, только совладельцу! По закону, совладелец, который хочет разделить собственность, должен обратиться в суд за денежной компенсацией за свою долю от других совладельцев или по согласию выставить всю квартиру на продажу и разделить средства согласно долям. Проблема в правоприменении и в нарушении законов Росреестром, судами, в бездействии прокуратуры и полиции, в правовой безграмотности нотариусов. Квартирные рейдеры — исполнители, только верхушка коррупционной схемы грабежа граждан, мелких собственников своих квартир».
