Преступления на рынке жилой недвижимости условно можно разделить на два типа. В первом случае в ход идёт мошенничество, а во втором — насилие и угрозы. Второй вид преступлений был широко распространён в 90-е годы, но сегодня их стало меньше. А вот случаи мошенничества до сих пор нередки. АиФ.ru узнал у экспертов, как не быть обманутым, покупая или продавая жильё.
Документы и ощущения
«Мыслить здраво, внимательно читать все договоры, никогда не подписывать подозрительные документы — в принципе, этих советов достаточно для того, чтобы не попадать в неприятные ситуации», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, если для совершения сделки решено привлечь агентство недвижимости, то обращаться нужно только в добросовестные компании с хорошей репутацией и богатым опытом.
«Компаниям нужны положительные отзывы со стороны клиентов, и поэтому варианты мошенничества просто недопустимы, — считает руководитель департамента маркетинга и рекламы компании „Азбука Жилья“ Оксана Русанович — К тому же, юристы в агентствах всегда рядом, а проверка юридической чистоты квартиры, сопровождение сделки — это дополнительная гарантия надёжности и отсутствия проблем с недвижимостью в будущем».
Но рассчитывать только на юристов и риэлторов не стоит: необходимо и самому контролировать процесс сделки. Главное — не спешить. «Как только вы слышите: быстрее, быстрее, надо срочно сделать, надо торопиться... — остановитесь и подумайте, с чем связана такая спешка. Действительно ли она обоснована, или вас специально торопят, чтобы вы в такой гонке перестали вести себя осмотрительно?» — советует Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Также, по мнению эксперта, нужно перепроверять важную информацию, а особенно ту, которая получена от другой стороны сделки. Нужно верить не словам, а бумагам. Например, если маклер говорит о том, что была проведена проверка квартиры на юридическую чистоту, нужно, чтобы она была подтверждена документально. Это же касается документов на квартиру, которые должен предоставить продавец. Необходимо доверять собственным ощущениям. Если возникло чувство, что вас хотят обмануть, или вы чувствуете какие-то нестыковки в «истории» квартиры, о которой вам рассказывают, то не нужно отбрасывать эти сомнения, к ним нужно прислушаться и перепроверить информацию, которая вас встревожила.
Схемы мошенничества
Мошеннические операции можно разделить на три вида:
1) когда преступление совершается «черными маклерами»;
2) когда обманывает хозяин квартиры;
3) когда мошенничество направлено не на отъём квартиры, а на получение «сверхприбыли».
Разберём три вида этих преступлений.
Мошенничество, совершённое преступниками — «чёрными маклерами». В основном жертвами подобных махинаций становятся люди из социально незащищённых и неблагополучных слоёв населения: одинокие пенсионеры, наркоманы и пьющие люди. Но это если речь идёт об отъёме квартиры. «Не нужно забывать и о том, что преступников интересует не квартира как таковая, а деньги, которые можно выручить от её продажи. Значит, любой человек, решивший купить жильё, может среди продаваемых квартир найти такую, которую мошенническим образом отобрали у собственника. Со всеми вытекающими отсюда последствиями», — считает Константин Барсуков.
По данным эксперта, наиболее часто встречающиеся мошенничества данного вида — покупка недвижимости у алкоголика или наркомана по сильно заниженной цене с переселением собственника в другой регион. При этом обычно взамен покупается самая дешёвая недвижимость. В виде доплаты такой продавец получает незначительную часть реально вырученных денег. Бывает, что и у одиноких пенсионеров «забирают» деньги вышеописанным способом. Но чаще за квартирами таких пенсионеров «охотятся» после их смерти. Составляется поддельное завещание, и квартира становится собственностью липового наследника. Ещё один распространённый вид мошенничества «чёрных маклеров» — продажа квартиры по поддельным документам. Страдает от этого в основном покупатель, который теряет выплаченные за квартиру деньги. Часто в качестве якобы собственника выступает человек, снявший квартиру.
Мошенничество, совершённое собственником. Самый распространённый вид такого мошенничества — сокрытие продавцом реальной стоимости квартиры с целью уменьшения налогов. Обычно в договоре купли-продажи указывается стоимость в размере 1 млн рублей или менее (сумма, не облагаемая налогом). «Фактически в данной ситуации, с точки зрения Гражданского Кодекса РФ, нарушается существенное условие договора купли-продажи квартиры, и сделку на этом основании можно признать незаконной. Я, правда, ни разу не слышал об оспаривании сделок на данном основании: ведь обычно продавец и покупатель в такой ситуации действуют в одной „связке“. Но факт остаётся фактом: подобные сделки противоречат закону», — считает Константин Барсуков.
Также возможным способом обмана является сокрытие продавцом информации о том, что он состоял в браке на момент покупки квартиры, или сокрытие брачного договора, по которому вся квартира принадлежит умершему супругу. В таком случае бывший супруг может требовать аннулирования сделки через суд, а если его уже нет в живых, это могут сделать наследники. Нередко проблемы возникают и в связи с прописанными в квартире людьми. Например, с теми, кто был выписан через суд, в том числе через признание их умершими или пропавшими без вести: не исключено, что пропавший без вести собственник может появиться на пороге. Есть в практике юристов и случаи, связанные с сокрытием информации о прописанных на момент приватизации жильцах, отказавшихся от приватизации. В таком случае сделка может быть признана недействительной. Важно помнить, что в договор приватизации должны быть включены и временно выписанные из квартиры лица. Например — находящиеся на службе в армии или в местах лишения свободы.
Мошенничество, направленное не на отъём квартиры, а на получение «сверхприбыли». По данным Константина Барсукова, часто таким обманом (осознанным или неосознанным) занимаются пожилые люди: «Квартира продаётся по договору ренты, а через некоторое время пенсионер подаёт исковое заявление о расторжении данного договора. В качестве основания он указывает, что не получает уход в объёме, указанном в договоре. Обычно рентополучателю это легко удаётся. После этого договор судом расторгается, а вот вернуть назад выплаченные пенсионеру деньги в большинстве случаев невозможно».
Также распространены случаи обмана агентами по недвижимости. Речь идёт не о «чёрных маклерах», а об обычных агентах, которые не занимаются незаконными отъёмами квартир, но при этом позволяют себе украсть некоторое количество денег, участвующих в сделке. Речь идёт о так называемых «чёрных комиссиях».
Обычно данная схема выглядит следующим образом. Агент называет за свои услуги привлекательную цену. Потом он торгуется с продавцом о стоимости квартиры, но не говорит о таком торге своему клиенту. Либо, если работает с продавцом, то продаёт объект по цене выше оговоренной. Так образуется разница, которую он забирает себе. Чтобы продавец и покупатель не узнали об этой махинации, агент в процессе сделки пристально следит за тем, чтобы они не разговаривали о цене квартиры. И, кстати, продавцы, указывающие в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры, на руку таким нечистоплотным риэлторам. Ведь если в договоре указана реальная стоимость, украсть разницу становится сложнее.
