Столичный департамент градостроительной политики выпустил «книгу» для обитателей домов несносимых серий. Вооружившись этим трудом и объединившись с соседями, можно превратить своё малогабаритное жилище во вполне комфортное с помощью кардинальной реконструкции здания. Но сколько денег, времени и нервов на это потребуется - разбирался «АиФ».
Снести нельзя. Надстроить?
В Москве есть примерно 9 тыс. типовых домов (3-5-этажных), которые построены в 1960-1980 гг. Без лифтов и мусоропроводов, с низкими потолками и холодными наружными стенами. На расселение за счёт города жильцам таких квартир (речь идёт о 35 млн м2) рассчитывать не приходится - это так называемые несносимые серии. По официальным данным, если к 2025 г. там не будет сделана реконструкция или капремонт, большинство строений достигнет критических 60% физического износа, после которого «реанимировать» здание экономически невыгодно. Рекомендации, выпущенные градостроительным департаментом Москвы, адресованы жителям именно таких домов, которые при этом не хотят уезжать из родного района и не в состоянии купить просторное жильё в новостройке.
Превратить «лягушку в царевну» можно с помощью реконструкции, после которой общая площадь дома увеличивается минимум вдвое (за счёт новых 2-5 этажей и пристроенных к старым квартирам летних террас и кладовок). Другие бонусы - появление лифта, мусоропровода, замена коммуникаций, избавление от теплопотерь и подземная автопарковка. Но самое главное - это возможность получить (вернее, построить) квартиру на пристроенных этажах по себестоимости, а не по рыночной цене. И переселить половину семейства на новые квадратные метры. Кстати, если в вашем доме есть газопровод, от него придётся отказаться и перейти на электрические плиты. Таково требование нового документа.
Как вы понимаете, подобный «тюнинг» невозможен без строительства дополнительных несущих конструкций, которые ставятся на новый фундамент (он расположится вокруг существующего). Для этого в доме должны быть железобетонные перекрытия, а рядом - место для маневра. Расширить здание могут помешать постройки по соседству, дорога менее чем в 3 м от стен или подземные коммуникации. Больше всего шансов получить разрешение на реконструкцию у «сталинских» малоэтажек, построенных с 1950 по 1965 г., где не более 40 квартир.
Последнее условие имеет отношение не к характеристикам дома, а к возможностям людей договориться друг с другом. Чем больше владельцев квадратных метров, тем сложнее им найти общий язык. Тем более когда нужно внести в «общий котёл» от 2,5 до 5 млн руб. с квартиры, пусть и в течение нескольких лет. Кстати, непременное условие, для того чтобы город дал «добро» на стройку, - это создание ТСЖ или жилищно-строительного кооператива. Именно эта организация и будет рулить процессом, а не отдельные активисты.
«На данный момент для надстройки нами рекомендовано около 400 многоквартирных жилых домов общей площадью 1 млн м2, - объяснил «АиФ» Сергей Левкин, глава Департамента градостроительной политики столицы. - Эти здания расположены за границами Центрального округа, где есть зоны культурного наследия и нет высотных ограничений. Чтобы каждое ТСЖ, решившее стать застройщиком, не «изобретало велосипед заново», и были созданы рекомендации. Они помогут москвичам избежать множества ошибок, сократить сроки на подготовку разрешительных документов, ведь в книге пошагово расписаны все этапы реконструкции».
Кстати, документ создавали на примере реального столичного дома, где в этом году уже должны закончиться все строительные работы. Это 4-этажное кирпичное здание на ул. Мишина, д. 32, на севере мегаполиса, где со времени возведения (1957 г.) не было капремонта.
Три года жить в каске?
Какие же подводные камни ждут тех, кто решится превратить свою квартиру в стройплощадку? Первая и вполне вероятная проблема - наличие одного или нескольких собственников, которые категорически отказываются участвовать в затее рублём. Для многих москвичей примерная смета затрат (в пилотном проекте она составила 197 млн руб.) выглядит устрашающе. Конечно, выгодно вложить в строительство 45 тыс. руб. за 1 м2 и понимать, что после приёмки здания этот метр будет стоить в 5 раз дороже, но где взять средства на такое капиталовложение? Особенно если ты - пенсионер, госслужащий среднего звена или кормилец большой семьи.
«Заставить людей вносить деньги невозможно, но в любом случае нужно получить от них согласие на проведение реконструкции, - рассказывает Гарри Куренков, председатель ТСЖ «Мишина, 32». - Объясняйте, уговаривайте, убеждайте соседа в том, что он только выиграет, если в доме будет лифт, а у него в квартире появится лоджия. Кроме того, никто не запрещает привлекать соинвесторов со стороны. Ими могут стать жильцы соседних многоэтажек. Следующий непростой этап - сбор разрешений и всевозможных справок. Мы изначально (это было в 2006 г.) решили, что не будем платить «за ускорение процесса», поэтому терпеливо ждали, когда будут готовы все нужные документы. На их подготовку законом отводится немало времени: например, Департамент имущества даст «добро» не раньше, чем через 120 дней. В рекомендациях, выпущенных для ТСЖ, говорится, что от момента общего собрания жильцов и до праздника новоселья может пройти всего три года, но я не был бы так оптимистичен. Конечно, ориентироваться на наш срок (уже 9-й год) не стоит, но и надеяться на минимальные три года тоже».
