Москвич Вадим С. уже второй месяц ищет квартиру в конкретном районе на северо-западе столицы: мужчина хочет жить рядом с пожилыми родителями. Но квартиры в этом районе или неприлично дорогие, или «убитые»: в их ремонт вложишь не один миллион рублей. Наш читатель нашел неплохой вариант с ремонтом и по адекватной цене, но его смутило основание собственности на недвижимость.
Как рассказал Вадиму продавец Рустам, квартиру он покупал во время развода с супругой и, чтобы жилье не досталось женщине как совместно нажитое имущество, договорился с другом, что оплатит недвижимость, а друг запишет ее на себя, а потом оформит дарственную. Так и сделали, а через пару лет друг умер. Его родственники начали судиться за эту самую квартиру, но проиграли.
Вместе с корреспондентом АиФ.ru Вадим обнаружил, что Рустам несколько раз пытался продать свою квартиру, но безуспешно. Мы обратились к экспертам и попросили их рассказать о рисках покупки квартиры, у которой основание собственности — дарственная.
Небезопасные дарственные
Небезопасной будет любая покупка, если квартира перешла в собственность продавца на основании мнимой или притворной сделки, говорит генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова. Это может быть, например, ситуация, когда под дарение маскировали куплю-продажу (чтобы не платить налог).
«Согласно Гражданскому кодексу, такие сделки ничтожны. В таком случае заинтересованные лица могут в судебном порядке потребовать применения последствий недействительной сделки. Если суд посчитает требования обоснованными, то будет применена реституция, то есть возвращение сторон в то состояние, в котором они пребывали до совершения сделки», — предупреждает Кузнецова.
Если говорить о квартире, которая сначала заинтересовала, а потом смутила нашего читателя Вадима, то, как считает управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка, от этой сделки лучше отказаться: есть риск, что она может быть обжалована и признана недействительной. Плюс ко всему бывшая супруга продавца, от которой он хотел скрыть покупку жилья, может обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве.
«Бывшая супруга продавца может попробовать оспорить сделку, в результате которой продавец записал купленную квартиру на друга. Это будет возможно, если бывшая супруга докажет, что квартира, записанная на друга, была куплена на совместно нажитые деньги. Кроме этого, супруга в судебном порядке может в любой момент наложить запрет на регистрационные действия с квартирой до вынесения того или иного судебного решения. Это возможно как в случае оспаривания сделки, так и в том случае, если бывшая супруга хочет просто половину от потраченных на квартиру денег», — указывает юрист Александр Ларин.
«Обратите внимание на то, кто выступает сторонами по договору. Если они не являются родственниками и, более того, даритель — пожилой человек, то с большой долей вероятности речь идет о проблемном лоте. Такую квартиру лучше не покупать. Безусловно, родственники могут оспорить договор дарения в суде», — отмечает Коркка.
Как отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, расторгнуть дарственную могут родственники дарителя, если докажут, что он не осознавал последствий совершения сделки или не мог руководить своими действиями, хоть и является дееспособным, а также если даритель является недееспособным или ограниченно дееспособным.
Насторожиться следует в том случае, если квартира продается в течение короткого времени (до года) после совершения дарения. За исключением тех случаев, когда даритель жив и может подтвердить, что он знает о продаже квартиры и не против этого.
По словам члена Ассоциации юристов России, эксперта по недвижимости Владимира Тарасова, при покупке квартиры, у которой основание собственности — дарственная, нужно обязательно посмотреть на дату заключения договора. Если ему меньше трех лет, это риск, поскольку не прошел срок исковой давности.
Надежда Коркка рекомендует изучить Гражданский кодекс (а точнее, его 578 статью), где перечислены основания, по которым договор дарения может быть отменен. К ним относятся покушение на жизнь дарителя или членов его семьи со стороны одариваемого, угроза безвозвратной утраты недвижимости из-за ненадлежащего обращения с ней, а также ситуация, когда даритель пережил одариваемого.
Когда покупка безопасна?
Относительно безопасны ситуации, когда даритель и одариваемый — родственники (например, внук и бабушка), говорит Коркка. Но и здесь желательно, чтобы с момента подписания договора прошло больше трех лет. Также стоит обратить внимание на те объекты, договор дарения которых был заверен нотариусом: это позволит избежать ситуации, когда даритель мог быть признан недееспособным.
«С большой долей вероятности сделку можно считать безопасной, если продавец готов ознакомить покупателя с документами, которые подтвердят отсутствие притязаний супруги продавца на эту квартиру, а также с документами, подтверждающими полную дееспособность дарителя», — отмечает Ларин.
