В прошлом году москвичка Марина А. купила трехкомнатную квартиру с несогласованной перепланировкой за 10,5 миллиона рублей. Цены на аналогичное жилье в ее районе начинались от 11 миллионов. Бывшему владельцу недвижимости было некогда заниматься согласованием перепланировки, наша читательница сделала это за несколько месяцев и за 100 тысяч рублей. Сейчас ее квартира стоит 12 миллионов.
На первый взгляд, схема простая и выгодная. Но у нее есть подводные камни, ведь перепланировка перепланировке рознь.
Перепланировка не приговор
При проведении ремонтных работ (отделка, смена покрытий полов, сантехнические работы и т. п.) вносить изменения в документы на жилье не требуется. А вот любые изменения в расположении стен/перегородок, размерах комнат, расположении коммуникаций должны отображаться в кадастровом паспорте квартиры и правоустанавливающих документах, говорит профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина.
«Согласно жилищному законодательству, технические параметры квартиры должны соответствовать техпаспорту БТИ. Если в помещении планируется перепланировка, то необходимо заранее подготовить проект изменений для дальнейшего согласования с государственными органами. Только после получения одобрения могут выполняться строительно-монтажные и ремонтные работы. Затем необходимо получить новые паспорта на квартиру (технический и кадастровый). Если разрешение не было получено до начала ремонтных работ, можно обратиться в суд с иском об удовлетворении требований по перепланировке квартиры», — объясняет она.
Продавать квартиру с перепланировкой не запрещено. Но нужно быть готовым к тому, что придется делать скидку примерно в 10-15%. По словам Ручкиной, перед продажей недвижимости собственник должен уведомить покупателя о неузаконенных изменениях. В противном случае контролирующие органы могут признать сделку недействительной и привлечь собственника к административной ответственности в виде штрафа.
Подводные камни
Как рассказывает член Ассоциации юристов России, директор по развитию цифровой платформы гражданских законодательных инициатив, к. ю. н Евгений Венгеровский, на практике покупатели в обмен на скидку часто соглашаются с тем, что в квартире сделана несогласованная перепланировка.
«Но, покупая такой объект, нужно понимать, что теперь за все последствия незаконной перепланировки ответственность несет новый собственник, несмотря на то, что фактически к перепланировке он отношения не имел», — подчеркивает эксперт.
«По действующему законодательству перепланировка должна согласовываться до момента проведения работ и оформляться в виде постановки новой конфигурации квартиры на учет в ЕГРН. Если порядок нарушен, перепланировка не была согласована или ее результаты не поставлены на учет, то с точки зрения государства квартира продолжает находиться в неперепланированном состоянии. При купле-продаже Росреестр осуществляет переход права собственности от продавца к покупателю. То есть фактически покупатель становится собственником не той квартиры, которую он выбрал и за которую он заплатил деньги, а той, которая была до перепланировки. Как следствие, все заботы по согласованию перепланировки ложатся уже на нового владельца», — добавляет генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова.
Напоминаем, что перепланировки бывают разными. Это может быть, например, безобидное разделение одной комнаты на две, как в той квартире, которую купила наша читательница Марина. А может быть снос несущей стены. По словам судебного эксперта по строительно-технической экспертизе Евгения Третьякова, могут быть нарушены неочевидные строительные и санитарные нормы, из-за которых узаконить в дальнейшем такую перепланировку будет невозможно.
Венгеровский категорически не рекомендует приобретать объекты, в которых незаконная перепланировка затронула несущие конструкции или капитальные стены. Такие изменения могут нанести ущерб другим собственникам, а ответчиком выступит новый владелец такого объекта.
Управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка предупреждает о рисках проживания в квартире с перепланировкой: «Если в квартире выполнялась несогласованная перепланировка, то с большой долей вероятности данные работы проводились без проекта и авторского надзора. Это представляет угрозу жизни и здоровью не только тех, кто в ней проживает, но и соседей по дому. Помимо этого, жилищная инспекция (в том числе по заявлению других жителей) может провести проверку и по ее итогам выдать предписание о необходимости приведения квартиры в изначальный вид. Это стоит денег, причем немалых».
Кроме того, добавляет Коркка, банк может не одобрить ипотеку на квартиру с несогласованными изменениями. А если жилье с несогласованной перепланировкой было застраховано, то при наступлении страхового случая собственнику может быть отказано в возмещении ущерба, подчеркивает эксперт.
