Квартиру с какой перепланировкой лучше не покупать?
Закон не запрещает продавать квартиры с перепланировками. Обычно такая недвижимость стоит дешевле и даже пользуется спросом: в конце концов, перепланировку можно узаконить.
Но перепланировки бывают разными, и если одни действительно можно узаконить, то другие могут потребовать исправить, а это расходы (и немаленькие).
Покупать квартиру с неутвержденной перепланировкой можно только после проверки на надежность инженерами и строителями, говорит юрист по строительному праву Лариса Мясникова. В таком случае вы вычитаете стоимость их услуг и затраты на будущее утверждение перепланировки с учетом возможных рисков исправлений и заключаете сделку, подсказывает она.
Как понять, что квартира перестроена?
При покупке квартиры нужно проверить техпаспорт жилья в БТИ и все сопутствующие документы, рассказывает профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Гульнара Ручкина.
По словам Ларисы Мясниковой, сверка планировки с чертежами — это обязательное условие проверки при покупке любого жилья.
Если покупатель не проверил соответствующие документы и не обратил внимания на законность перепланировки, то расходы возлагаются на него (согласовать все изменения, а в случае невозможности — привести квартиру в первозданный вид за свой счет и оплатить штраф).
А вот если продавец не предупредил покупателя о несогласованной перепланировке, то новый собственник может обратиться в суд с иском о возврате денежных средств за квартиру с возмещением судебных расходов и компенсацией полученного морального и материального ущерба, отмечает Ручкина.
«Нужно иметь в виду, что в тексте договора купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой не будет указания на то, что в квартире имеются несоответствия документам БТИ. В противном случае просто не пройдет регистрация перехода права собственности. Таким образом, вся ответственность за перепланировку в квартире будет лежать на новом владельце, как будто бы перепланировка была выполнена уже после регистрации перехода права собственности», — предупреждает юрист Михаил Паюшин.
Какую перепланировку точно не согласуют?
Специалист по согласованию перепланировок Алексей Паршин перечисляет запрещенные манипуляции с жилплощадью:
На кухне запрещено:
- cносить или переносить вентиляционные каналы;
- уменьшать площадь кухни до пяти квадратных метров (и меньше).
В жилой комнате запрещено:
- подключаться к системе общего отопления для устройства, например, водяных теплых полов;
- сносить стену для присоединения балкона к комнате, если она является несущей.
В санузле запрещено:
- игнорировать гидроизоляцию полов;
- сносить порожек между санузлом и коридором;
- выстраивать выход из туалета в жилую комнату.
На балконе запрещено:
- переносить радиаторы из комнаты в лоджию;
- обьединять балкон и комнату без установки французского окна и проверки статуса стены, которую требуется снести;
- сносить порожек между балконом и внутренним помещением в панельных домах;
- надстраивать балкон и менять внешний облик дома.
«Категорически запрещено сносить/переносить несущие стены. Перепланировка должна соответствовать жилищным нормам и не должна создавать аварийных ситуаций для других жильцов многоквартирного дома. К примеру, вы планируете передвинуть входную дверь в квартиру. Для этого необходимо получить разрешение всех собственников многоквартирного дома (подъезда)», — добавляет Гульнара Ручкина.
Что будет, если в квартире запрещенная перепланировка?
Если перепланировка несовместима с законодательной базой и нарушает целостность многоквартирного дома, Жилищный кодекс РФ обязывает собственника привести помещение в соответствие с первоначальным планом БТИ, предупреждает Паршин. То есть собственник самостоятельно и за свой счет должен восстановить разрушенные стены, вернуть на место дверные и оконные проемы и прочее.
«Не выполнили предписание БТИ или МЖИ? Тогда готовьтесь к худшему. Лишение прав собственности вполне вероятно. Нарушителям грозит штраф. Для физических лиц — от 2 до 2,5 тыс. руб. за незначительные изменения. Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.», — говорит эксперт.
