Многие люди предпочитают не покупать жилье, обремененное ипотекой. Между тем, как специально для aif.ru объяснили эксперты, такую недвижимость можно приобрести на более выгодных условиях.
Можно ли сэкономить при покупке ипотечной квартиры?
Покупая жилье с «чистой биографией», ориентиром цены квадратного метра является текущая рыночная конъюнктура. При этом недвижимость с обременением в виде ипотеки стоит немного дешевле, но многие боятся покупать «нехорошие» квартиры, опасаясь сложностей в оформлении такой сделки и даже из суеверий. «Многих покупателей отпугивает „нехорошая история“ недвижимости, продающейся с ипотекой, — 
признает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. — Особенно если жилье уже выставлено на публичные торги».
При этом покупка недвижимости с ипотекой ничего противозаконного не содержит. Такая сделка юридически сложнее, но может обернуться существенной выгодой.
«Покупать ипотечную квартиру лучше всего при помощи специалиста, — советует ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. — Нужно проверить объект недвижимости, продавца. Это займет некоторое время и потребует дополнительных расходов, но зато можно купить квартиру по выгодной цене и не опасаться каких-либо негативных последствий». При этом существует сразу несколько законных схем покупки недвижимости, обремененной ипотекой.
Как одновременно со сделкой погасить ипотеку?
Такая схема подойдет тем покупателям ипотечной недвижимости, у которых достаточно средств, чтобы сразу рассчитаться и с банком, и с продавцом. Для этого:
1.Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка.
2. Продавец получает выписку из банка об остатке долга и справку об отсутствии просроченной задолженности.
3. Договор купли-продажи редактируется юристами банка, после чего все стороны его подписывают.
4. Покупатель помещает деньги на аккредитивные счета в пользу банка и продавца, или, если выбран вариант с наличными, то в две банковские ячейки.
5. После переоформления права собственности на недвижимость на покупателя банк и продавец получают доступ к ранее внесенным причитающимся им деньгам.
Как купить квартиру с переуступкой долга?
Если у покупателя не хватает денег, но он готов приобрести заложенную квартиру, то можно обратиться в банк за разрешением на сделку с переуступкой долга. В случае ее одобрения обязательства по обслуживанию остатка долга перейдут к новому владельцу.
1. Составляется договор купли-продажи и предоставляется в банк.
2. Рассчитывается сумма, причитающаяся банку, продавцу и долга перед банком, который перейдет новому владельцу.
3. После подписания договора и нотариального заверения покупатель вносит деньги на аккредитивные счета в пользу банка-кредитора и продавца (или только продавца) в совокупности эта сумма примерно равна рыночной стоимости недвижимости за вычетом оставшегося долга.
4. После переоформления права собственности на недвижимость на покупателя банк и продавец (или только продавец) получают доступ к ранее внесенным причитающимся им деньгам, а оставшаяся сумма долга переоформляется на нового владельца недвижимости.
При этом если покупатель хочет приобрести квартиру, приобретенную по какой-то программе льготной ипотеки, например, для ИТ-специалистов или многодетных семей, но сам не подпадает под льготные категории, «то преференции для нового собственника не сохраняются, ему придется обслуживать займ на общих основаниях», — предупреждает Дмитрий Ракута. Но, несмотря на это, и на многочисленные хлопоты, связанные с покупкой ипотечного жилья, такие сделки зачастую могут быть выгодными. «Продавцам недвижимости, обремененной ипотекой, приходится снижать цены относительно рыночной стоимости, потому что нужно больше собирать различных документов, тратить время, и сама сделка занимает больше времени, — напоминает Александр Цыганов. — За все эти неудобства приходится платить сниженной ценой. Но для покупателя это оборачивается заметной выгодой, пройдя все этапы, он может сэкономить на покупке жилья».
Ранее эксперты специально для aif.ru рассказали о достоинствах и недостатках сделок с ипотечной недвижимостью с точки зрения продавца.
