В 2021 году росли ставки по ипотеке, а еще цены на аренду и покупку жилья. Что ждет рынок недвижимости в этом году, АиФ. ru рассказали эксперты.
Что будет с ценами?
При сохранении текущих реалий в экономике и в банковском секторе стоимость недвижимости будет расти в среднем на 2-3,5% в квартал в зависимости от сегмента (комфорт, бизнес, премиум), допускает председатель правления строительного концерна Александр Ванчура.
Того динамичного роста цен, какой мы наблюдали во втором полугодии 2020 года — в начале 2021 года, по словам эксперта, скорее всего, не произойдет. Но и ждать, что наступит период стагнации с понижением цен не стоит, предупреждает он.
А вот президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский не исключает наступление стагнации на рынке недвижимости в 2022 году: «Рынок рос очень долго — с июня 2020 года. По моим наблюдениям, за последние 30 лет цены на недвижимость никогда не росли дольше полутора лет. За ростом всегда наступала либо стагнация в среднем на один год, либо падение цен в результате наступавшего кризиса.
Если кризиса не будет, то цены на рынке недвижимости скорректируются в среднем на 3-7%. Больше всего коррекция затронет массовую советскую застройку», — полагает Щегельский.
Ставки по ипотеке
В прошлом году Центральный банк семь раз повышал ключевую ставку. В итоге она выросла почти вдвое: с 4,5% до 8,5%. Выросли и ставки по ипотеке. Граждане начали реже оформлять жилищные кредиты. В ноябре, например, Росреестр зафиксировал снижение объема ипотечных сделок в Москве на 3%.
В начале декабря проценты по жилищным кредитам уже выросли до 10%-10,5% у большинства ипотечных банков из топ-10. Причем лидеры рынка даже не стали запускать традиционные новогодние акции по рыночной ипотеке для дополнительного привлечения клиентов, рассказывает коммерческий директор финтех-сервиса Ярослав Баджурак.
«Дальнейший рост ключевой ставки в первом полугодии с запозданием, но приплюсует как минимум 1%-1,5%. Во второй половине года возможен некоторый разворот тренда, если Центробанк справится с инфляцией и приступит к снижению ключевой ставки. Однако нет предпосылок для падения ипотечных ставок к концу 2022 года, тем более до рекордных минимумов последних двух лет», — ожидает эксперт.
А вот ставки по льготным программам — драйверам всего рынка жилищного кредитования — будут зависеть от решений правительства, полагает Байджурак.
«Мы прогнозируем, что льготная ипотека будет сохранена и станет еще более адресной для региональных заемщиков. Ведущие банки уже разрабатывают интересные решения совместно с ДОМ. РФ и предлагают сделать программу универсальной ипотеки с акцентом на бюджетников, молодые семьи с детьми в регионах. Ставки госпрограмм (семейной, ИЖС, дальневосточной, военной), вероятно, не поднимутся выше 7%. Тогда банки смогут кредитовать заемщиков с дополнительным дисконтом, что важно и выгодно для людей», — рассуждает эксперт.
Доцент Департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ, доцента кафедры организационно-управленческих инноваций РЭУ им. Г. В. Плеханова Михаил Хачатурян полагает, что ставки по жилищным кредитам, при условии сохранения программы льготной ипотеки, значительно расти не будут, примерно на 1-3% выше установленного государством уровня. В случае же отмены программы льготной ипотеки стоит ожидать роста процентных ставок, но вряд ли выше также 3-5%, указывает экономист.
Арендные ставки
Стоимость аренды жилья зависит от спроса, стоимости квартиры и расходов на ее содержание.
За предыдущие полтора года новая жилая недвижимость в некоторых регионах выросла в цене более чем на 30%, но пока такого же удорожания аренды не произошло, замечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
Она напоминает, что с этого года Москве увеличится кадастровая стоимость объектов недвижимости на 21,4%. Это означает увеличение имущественного налога. Скорее всего, собственники жилья учтут этот фактор при формировании арендной ставки.
Также в стоимость аренды недвижимости наверняка будет заложена индексация тарифов ЖКХ. Они в 2022 году вырастут в среднем на 4%.
«Кроме очевидных факторов возможного удорожания, на аренду жилья может влиять также эпидемиологическая ситуация, ограничительные меры на перемещение граждан, введение удаленного характера работы для отдельных категорий граждан, возвращение ввиду этого многих на историческую родину и прочие составляющие», — говорит Анисимова.
Инвестиции в недвижимость
Сегодня уже нет такой высокой доходности от инвестиций в недвижимость, как это было раньше, при покупке квартиры на этапе котлована. В среднем прирост стоимости жилья за период строительства в 2-2,5 года, на мой взгляд, составляет около 20-25%, рассказывает инвестор в недвижимость Артем Сошников.
По его словам, если и инвестировать в недвижимость, то в апарт-отели: они дают гораздо больший прирост цены от этапа котлована до готовности, а доход от сдачи в аренду намного выше, чем от сдачи в аренду жилой недвижимости.
