Особое внимание экономически активная часть граждан России уделяет объектам недвижимости европейских государств, на которые финансовая нестабильная ситуация в мире повлияла наименьшим образом. В связи с этим специалисты компании EVANS определили те страны Европы, инвестиции в недвижимость которых являются на сегодняшний момент наиболее безопасными.
1.Швейцария (средняя стоимость квадратного метра квартиры - от 4 000 до 10 000 франков).
Инвестиции в недвижимость Швейцарии считаются наиболее безопасными по нескольким причинам. Это одна из самых богатых стран Европы и мира со стабильной европейской валютой - франком. Экономика страны в целом и рынок недвижимости в частности характеризуются устойчивостью и отсутствием непредвиденных ценовых изменений, в том числе благодаря небольшому инвестиционному спросу. Со стороны местного населения. Власти швейцарских кантонов законодательно ограничивают количество иностранцев, которые могут приобрести недвижимость в этой стране, что поддерживает спрос на жилье на высоком уровне. Цены на недвижимость в Швейцарии стабильно растут в среднем на 1-3% в год, рост наблюдался даже в кризис.
Также законодательство страны не поощряет спекуляцию на рынке недвижимости и ограничивает возможности по перепродаже объектов недвижимости. Плюсом является и тот факт, что в Швейцарии налоги на дарение и наследство регулируются на уровне кантонов и, как правило, значительно ниже, чем в других европейских странах.
«Многие наши клиенты приобретают коммерческую горнолыжную недвижимость в Швейцарии, - отмечает Анна Левитова, управляющий партнер EVANS. - Это связано с тем, что инвестируя в такие объекты, они имеют преимущества при получении вида на жительство. При этом зарубежный инвестор не ограничен в количестве приобретаемых объектов и их площади и не обязан получать никаких разрешений у государства или кантона, как в случае с жилой недвижимостью».
2.Великобритания (в самых престижных районах Лондона стоимость квадратного метра - от 8 000 до 40 000 фунтов стерлингов. Средняя стоимость квадратного метра по стране составляет порядка 2 500-3 500 фунтов стерлингов).
Великобритания также является одной из самых привлекательных в Европе стран для инвестиций. Этому способствует несколько факторов: налоговые льготы для нерезидентов, понятное и довольно простое иммиграционное законодательство страны, стабильное развитие британской экономики. Также в стране наблюдается постоянный спрос на недвижимость, во многом благодаря популярности Великобритании среди обеспеченных выходцев из других стран. Россиянам инвестиции в недвижимость страны также интересны, поскольку перелёты занимают относительно мало времени.
В Великобритании исторически наиболее востребовано у российских граждан элитное жилье Лондона, которое в результате снижения цен в кризис стало еще более привлекательным с точки зрения инвестирования. Также популярна коммерческая недвижимость страны: в 2010 году в Лондоне (Сити, Вест-Энд) наблюдался наибольший рост арендных ставок коммерческой недвижимости. Кроме того, россияне предпочитают инвестировать в недорогую «студенческую» недвижимость. Пансионы и хостелы при учебных заведениях, частные квартиры, которые приобретаются для проживания и сдачи в аренду студентам приносят доход до 10% (в Лондоне - 5-6%). Очень важна возможность получения недорогого финансирования, сейчас можно получить ипотечный кредит под 2%-4% годовых.
3.Франция (средняя стоимость квадратного метра в Париже - 3 500-8 000 евро, в остальных регионах - 1 500-2 000 евро).
Важную позицию в рейтинге занимает Франция с одним из самых стабильных рынков в Европе, защищенном от финансовых флуктуаций. Рынок недвижимости Франции не потерял стабильности благодаря продуманному финансовому управлению. В кризис рост цен хотя и замедлился, но не прекратился. В 2009 году цены выросли в среднем на 6%, в первом полугодии 2010 - на 3%. На ближайший год прогнозы очень оптимистичны: ожидается рост до 10%. Кроме того, в стране низкие процентные ставки на ипотечные кредиты - от 1,95%. Франция является одним из лидеров по запросам на выдачу кредитов, что в очередной раз говорит о стабильности в стране.
Россияне в основном проявляют интерес к столице Франции с пригородами и Лазурному берегу. Стоимость квадратного метра в Париже за последние 5 лет выросла на 35-40% и составляет сегодня в среднем около 5 000 евро за кв.м. Сдавая квартиру в Париже в аренду можно рассчитывать на доходность в размере 4,5-5% в год, что вполне покрывает ежемесячные выплаты по кредиту.
Во Франции большой популярностью пользуется leaseback-недвижимость (обратный выкуп) с гарантированной доходностью. Здесь подобные сделки контролируются государством, а все объекты имеют государственную страховку. Приобретая недвижимость по схеме leaseback, покупатель освобождается от уплаты НДС (19,6%).
Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 4%-6% от стоимости жилья и при этом владелец освобождается от всех расходов, связанных с владением недвижимостью. Также россияне приобретают здесь недвижимость на горнолыжных курортах в Альпах. Покупка недвижимости в данном регионе является выгодным вложением благодаря высокому спросу на аренду и уровню цен.
4.Италия (средняя цена за квадратный метр - от 500 до 6 000 евро и более в элитных регионах и развитых туристических зонах).
Интерес к недвижимости Италии у россиян во многом связан со сходством в системе налогообложения доходов от недвижимости. Собственники, владеющие квартирами и домами более 5 лет, освобождаются от налогов на доход от продажи недвижимости. Внимание инвесторов к стране обеспечивает высокую ликвидность вложений в недвижимость: квартиры на рынке раскупаются достаточно быстро. В результате роста цен на объекты происходит прирост капитала на вложенные средства, а при условии сдачи в аренду гарантируется и неплохой доход с аренды.
Традиционно популярной зоной для стабильных инвестиций является север Италии, районы Тоскана и Лигурия - лидеры по росту цен. Стоимость небольших квартир здесь начинается от 250 000 евро, а хорошие апартаменты обойдутся не менее чем в 500 000 евро. Большинство россиян сердцем Италии считают Форте дей Марми, где они приобретают, снимают и сдают в аренду виллы. Также спросом пользуется недвижимость на озерах Маджоре и Комо, на Капри, в Портофино, и в Риме.
5.Австрия (средняя цена за квадратный метр - 3 000-3 500 евро).
В пятерку рейтинга наиболее безопасных для инвестирования европейских стран вошла Австрия. Основными факторами при выборе недвижимости Австрии в качестве вложения средств являются развитая экономика, стабильность во всех сферах жизни общества, крайне благоприятные условия для ведения бизнеса. Кроме того, здесь действует всесторонняя защищённость прав собственника на законодательном уровне и строгое соблюдение закона о банковской тайне. В стране наблюдается стабильный и последовательный рост цен на недвижимость (уже на протяжении более десяти лет цены умеренно растут без резких колебаний). Австрийское законодательство регулирует даже уровень цен на недвижимость: виллы, квартиры, дома и шале страны дорожают с каждым годом всего на 5-10%. На государственном уровне разработан ряд законопроектов, исключающих спекуляцию при продаже недвижимости в Австрии.
Предпочтительными объектами для вложения средств являются квартиры в Вене, в частности, недорогие студенческие апартаменты для сдачи в аренду с доходностью в среднем 6% и элитные объекты. Кроме того, россиянам интересна недвижимость на горнолыжных курортах (капитализация + арендный доход) и коммерческая недвижимость - отели и офисы (приблизительный рост цен - 3% в год).
Комментирует Анна Левитова: «Надежность стран с точки зрения вложений в недвижимость можно определить по нескольким параметрам. Во время мировых катаклизмов, в том числе в период последнего кризиса, они устойчивы к перепадам цен на недвижимость и не пугают участников рынка резким падением. Жители данных регионов, как правило, не увлекаются инвестированием в недвижимость, поэтому в период благополучия цены не демонстрируют быстрого роста. Сегодня, в период глобальной нестабильности, инвестиции в недвижимость этих стран дают гарантии спокойствия, которые важны инвесторам».
