Это значит, что после того, как гражданин продаст свою квартиру новому собственнику, он еще некоторое время будет в ней проживать и числиться, как зарегистрированный, до тех пор, пока не купит себе новую. Насколько может затянуться этот процесс - не всегда известно, и выпишется он и его родственники после - также остается для покупателя загадкой, пишет Рокфеллер.
«По Гражданскому кодексу право собственности включает в себя три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Проживающие имеют одно право - пользования жилой площадью, а владеть и распоряжаться может только собственник», - говорит член Экспертного совета ГРМ, генеральный директор агентства «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова. Как известно, ситуации в жизни бывают разные и отношения между родственниками не всегда теплые. По закону же получается, человек купил квартиру, выплатил за нее немаленькую сумму, но распорядиться ей в полной мере он не может, так как зарегистрированные близкие и родственники бывшего хозяина по-прежнему имеют право в ней проживать.
«Гражданин, сохранивший право пользования в законном порядке, очень часто теряет этику поведения, например, не платит коммунальные платежи. Кроме того, к сожалению, даже подписанные таким гражданином обязательства не будут иметь большой юридической силы, так как приоритетом обладает закон», - сообщает член Совета ГРМ, генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев.
Согласно статье 31 ЖК РФ новый собственник может снять близких бывшего хозяина с регистрационного учета только в судебном порядке. По словам Вероники Панковой, если они и потом съезжать не захотят, тогда и выселять их придется также через суд. Как правило, сроки рассмотрения подобных дел в суде начинаются от года. Однако члену Экспертного Совета ГРМ, генеральному директору ЦНО «ТВОЙ ГОРОД» Анне Рыжовой известен случай, когда в Черемушкинском суде Москвы приняли решение о снятии с регистрационного учета членов семьи собственника в одно заседание.
«Позиция судов не только по стране, а и по районам Москвы разная. В одном суде принимают одно решение, в другом - другое. Судьи часто руководствуются не нормой права, а этическими нормами (как это выписать кого-то в никуда), тем самым нарушая конституционные права собственника. На практике именно собственник оказывается самым беспомощным. Ко мне обращался мужчина, который в начале 90-х годов прописал к себе дочь своего друга, чтобы она попала на тот факультет, который хотела. Теперь она не выписывается и, более того, прописала к нему в квартиру своего маленького ребенка, и он ничего сделать не может», - рассказывает Вероника Панкова.
Напомним, среди близких бывшего хозяина квартиры могут оказаться граждане, которых суд не выписывает и сохраняет за ними право пользования даже после смены собственника (об этих категориях граждан мы писали не раз). Например, зарегистрированные члены семьи, отказавшиеся от приватизации. Эти люди сохраняют за собой бессрочное право пользования и проживания.
Поэтому, чтобы избежать неприятностей, риэлторы советуют:
- взять расширенную выписку из домовой книги на дату приватизации квартиры, где указаны все проживающие на тот момент граждане;
- получить нотариальное обязательство с зарегистрированных лиц и от собственника о снятии их с регистрационного учета.
Помимо юридических методов «страховки» активно используются экономические:
- удержание части денежной суммы с продажи в качестве гарантии под снятие с регистрационного учета;
- определение в договоре купли/продажи штрафов и пеней в случае не своевременного освобождения недвижимости;
- определение условий доступа к сейфу в депозитарии, включающее в себя условие предоставления документов, свидетельствующих о снятии с регистрационного учета или постановке по новому месту жительства.
Вероника Панкова обращает внимание тех, кто вступает в брак, имея недвижимость, на то, что брачный договор не спасает и не защищает в случае развода от посягательств супруга на проживание в квартире. Чтобы обезопасить себя, нужно делать супругу временную регистрацию, а не постоянную.
В результате перечисленных действий в договоре купли/продажи оговариваются сроки юридического и физического освобождения квартиры. По словам специалистов, обычно на переезд и выписку дается 30 дней. Но бывают исключения, например, если длинная цепочка альтернативных сделок, или обмен на другой город.
