Как разрешить конфликт с арендатором дачного дома без письменного договора?
Я – владелец скромной дачи в СНТ. Сама ею заниматься с прошлого года не могу, но, чтобы оправдать её содержание, решила сдать её на лето (без оформления договора аренды). В апреле жильцы въехали, живут, но платить деньги отказываются. Ссылаются на финансовые трудности и «кормят завтраками». Съезжать тоже отказываются – угрожают «сдать в налоговую», хамят и пр. Как выставить таких жильцов и избежать подобной ситуации с другими арендаторами?
Татьяна Л., Московская область
Отвечает Юрий Волохов, юрист:
– Владелица дачи не нарушила закон, сдав дачу без письменного договора. Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). А в пункте 1 статьи 159 ГК записано, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Письменные договора аренды обязательны, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (статья 609 ГК). Но так как объект аренды – садовый домик, который не является жилым домом, срок сдачи ограничен несколькими месяцами и действующие лица неюридические, то с точки зрения закона достаточно устного договора.
Тем не менее устный договор аренды имущества на срок до года разумно заключать только с очень хорошими знакомыми, которым можно доверять полностью. А если сдаёте садовый домик чужим, посторонним людям, то все нюансы отношений с ними нужно тщательно продумывать и прописывать на бумаге.
Законный способ разрешить конфликт. Попробуйте провести переговоры и договориться с жильцами. И лучше, если вы разойдётесь миром: вы сделаете какую-то скидку по оплате, а они освободят дачу. Если не сможете договориться, придётся обращаться с иском в суд.
А если оказать давление? Конечно, можно воздействовать на «гостей» с помощью председателя СНТ – например, отключить свет в доме. Кто-то готов поступить и жёстче: вызвать наряд полиции и, предъявив полицейским паспорт и документы на недвижимость, заявить, что дачу без вашего согласия захватили посторонние лица. «Жильцы» не смогут доказать, что живут с вашего разрешения. Но где гарантия, что эти граждане в отместку что-то не сломают в доме, не украдут или не сделают что-нибудь похуже? Ведь вы тоже не сможете доказать, что именно они проживали на вашей даче. Так что попробуйте всё же договориться с «арендаторами».
Как избежать подобного? В будущем заключайте письменный договор аренды садового домика. И чем подробнее вы пропишите права и обязанности – свои и арендаторов, – тем лучше, тем надёжнее вы себя обезопасите. Да и арендаторы будут проживать на вашей даче на законных основаниях, зная, что просто так их отсюда никто не выгонит.
Заключить договор очень просто: достаточно от руки написать документ об условиях аренды и заверить его подписями обеих сторон. Только помните: там должны быть полностью прописаны ФИО, паспортные данные и адреса арендодателя и арендатора, адреса регистрации сторон, местоположение садового домика, который является объектом договора, сроки аренды и оплаты, дата заключения договора. Всё остальное на ваше и гостей усмотрение. Кто будет платить за электричество, где складировать мусор, кто должен производить мелкий ремонт, можно ли арендаторам рвать ягоды и плоды в вашем саду – всё, что вы сочтёте необходимым.
