Сделки с долевой собственностью являются одной из самых неудобных и криминализированных отраслей жилищного права. Для решения проблемы необходимодополнить ГК РФ рядом положений о правилах оборота долей в жилых помещениях.
47% сделок, которые сегодня регистрируются за год в Москве Росреестром, — это сделки с долевой собственностью. Причем ни для кого не секрет, что это одна из самых криминализированных, и неудобных для жизни отраслей жилищного права. Управляющий партнер одной из московских коллегий адвокатов Анатолий Владимирович Фурсов уверен, что рейдеры и «профессиональные соседи» — лишь верхушка айсберга, а корни этой проблемы уходят гораздо глубже.
Ст. 247 Ч.1 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется с согласия всех сособственников, а в случае отсутствия такового согласия — по решению суда. Долевая собственность на недвижимость может возникнуть в результате заключения или расторжения брака, приватизации, дарения, мены, купли-продажи и др. Вариантов масса, итог один: если сособственники не смогли договориться о владении объектом, возникает масса конфликтов, злоупотреблений правами, затяжных тяжб и не совсем законных сделок. Зачастую на сцену выходят рейдеры, которыми так любят запугивать обывателей СМИ. Итог, как правило, оказывается плачевным для всех противоборствующих сторон.
Как разрешить ситуацию мирно
А между тем, имеются экономически целесообразные и вполне мирные способы разрешить ситуацию.
Можно продать жилье не по долям, а целиком, и вырученную сумму разделить между собственниками пропорционально их долям. Такой вариант, кстати, наиболее выгоден экономически: за квартиру целиком вы получите на 30%-50% больше, нежели в случае реализации отдельных долей.
Также можно выкупить долю у других совладельцев, и стать, таким образом, единоличным владельцем. Это наиболее логистически оправданный шаг, так как вам не придется согласовывать сделку ни с кем, кроме других сособственников. В случае же, если доля в квартире продается «на сторону», то ее владелец обязан сначала предложить ее другим совладельцам.
Вариантом решения проблемы будет договор о совместном пользовании жильем. Эта наименее энергозатратная для всех схема перестает быть идиллической, если сособственники в принципе способны к диалогу, а комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Договориться не удалось? Придется идти в суд, который определит порядок пользования жилым объектом с учетом реальной ситуации каждого собственника (наличие или отсутствие у совладельцев другого жилья, несовершеннолетних детей, иждивенцев).
Мирным способом станет и аренда доли сособственника. Наиболее экономически невыгодный вариант для «арендатора», но чего не сделаешь ради тишины и спокойствия. Обычно к этому прибегают, если квартирой невозможно пользоваться всем сособственникам: например, когда малогабаритной «однушкой» владеют сразу две семьи. Одна семья съезжает, получая от другой регулярные выплаты, исходя из размера своей доли. Есть еще вариант выделения доли в натуре — жилье физически делится между совладельцами, но это подходит лишь для частных домов, так как каждый дольщик должен получить собственный санузел, кухню, и вход.
Анатолий Фурсов отмечает, что все вышеперечисленные способы вполне эффективны, но лишь в том случае, когда люди действительно настроены решать проблему сообща.
«Я выделяю два вида сособственников, — говорит юрист. — Первые говорят: давайте искать выход, давайте продавать, и в таком случае все достаточно быстро решается, без конфликтов и тяжб. Но чаще бывает, что один из собственников заявляет: я тут жил и буду жить, и законов я таких не признаю, и ни на какие соглашения идти не собираюсь. Серьезных механизмов повлиять на него нет. Да, если вас не пускают в квартиру, то вы можете пойти в суд и определить порядок пользования квартирой. И вот вас вселяют, вы устанавливаете железную дверь, потом уходите в магазин, а ваш сосед за это время уже поменял замок. Приходится снова вызывать полицию, судебных приставов, и все вновь пошло по кругу... История эта может длиться бесконечно, полиция такими вопросами не очень хочет заниматься. В итоге вы потратите огромное количество времени и нервов, но, по сути, ничего не добьетесь».
Люди не могут договориться годами
Рейдеры и «профессиональные соседи» — тема, широко раскрученная прессой. Однако юристы подчеркивают, что появляются все эти криминализированные элементы лишь там, где люди годами не могут договориться друг с другом. Обычно есть сторона, более сильная психологически, и именно она начинает давить на сособственника, всячески злоупотребляя своим правом. Далее происходит так: дольщик, чьи права нарушают, платит коммунальные платежи, налоги, но никаких благ из своего имущества не извлекает. Он пытается договориться о продаже, либо выкупить долю соседа, но в ответ ему выдвигаются нереальные условия. Наконец, все это человеку надоедает, и он реализует свою долю через пресловутых рейдеров, а они подселяют в «нехорошую квартиру» профессиональных соседей. Те, в свою очередь, начинают давить на несговорчивого сособственника...
Круг замкнулся, бесконечный конфликт обеспечен. Поэтому дольщикам так важно вести себя честно и добросовестно по отношению друг к другу — но в наше время это, скорее, исключение из правил.
Причем, с ныне действующим законодательством, даже профессиональным юристам приходится несладко. Анатолий Фурсов рассказывает, что когда-то один из адвокатов коллегии попал в совершенно патовую ситуацию, разрешить которую помог лишь счастливый случай — а именно, принятое Верховным судом РФ Определение № 5-В11-134. У юриста было 75% долевой собственности в однокомнатной квартире. Остальными 25% владела абсолютно посторонняя женщина. Разумеется, о совместном пользовании жильем речи не шло, но и на продажу квартиры, с последующим разделом денег, сособственница не соглашалась. В итоге квартира стояла пустая целых 8 лет, постепенно ветшая, а долги за коммунальные услуги росли, ведь свою часть дама «принципиально» не платила. В итоге, лишь в 2012 году, юрист смог обратиться в суд, потому что именно тогда вышло определение Верховного суда РФ о разрешении принудительного выкупа малозначительных долей. Суд принял от истца депозит, и вынес решение о продаже ему 25% доли второй дольщицы.
«Но таким способом действовать можно лишь тогда, когда у вашего оппонента мизерная доля. Если бы доли были равными, то коллега ничего не добился бы, равно, как и в том случае, если бы женщина пользовалась квартирой, и это было бы ее единственное жилье, — уточняет юрист. — Вообще же подобные объекты создают огромные проблемы не только их владельцам, но и соседям, и коммунальным службам, и исполнительной власти. Я за свою практику провел множество сделок с долевой собственностью, и на личном опыте убедился, что адекватные владельцы в такой ситуации в меньшинстве. Обычно бал правят граждане, которые не привыкли идти на уступки, и полагают, что весь мир у них в долгу. В условиях конфликта между совладельцами, и несовершенством законодательства, всегда кто-то остается в проигрыше».
Выход из ситуации — продажа спорного жилья
Гражданский кодекс РФ, принятый в 1994 году, по мнению Анатолия Фурсова, уже не отвечает современным реалиям. Он не регламентирует особые правила оборота долей в жилых помещениях, в том числе и в квартирах посемейного проживания. Именно этими пустотами в ГК и ЖК РФ вовсю пользуются дольщики, злоупотребляющие своим правом. А ведь у России уже был шанс построить грамотную, юридическую выверенную конструкцию: еще в 2016 года Госдума рассматривала законопроект об обязательной продаже недвижимости, если она досталась в наследство сразу нескольким людям. Авторы проекта позаимствовали эту идею в англо-саксонской системе права, которая с успехом работает в Великобритании, США, Канаде, Австралии и других странах. Все предельно просто и логично — если раздел в натуре невозможен, то прекращение общности производится путем продажи общего предмета с торгов и распределения выручки. Но, к сожалению, эта идея тогда так и не шла одобрения.
Вместо этого, суды порождают все новую эскалацию: например, при разводе супруги, у которых 10 квартир, получат доли в каждой из этих квартир, а не 5 и 5 квартир соответственно, что было бы логично. Бывшие супруги начнут «ходить к друг другу в гости»«, сутяжничать, препятствуя нормальной эксплуатации жилья, или его реализации. Другой распространенный случай: есть квартира в центре Москвы, которая стоит многие миллионы, и есть два наследника, с долями, скажем, в 2/3 и 1/3. Только первый дольщик заселяется туда в одиночестве, а второй — с многочисленными детьми и иждивенцами, которых тут же прописывает на свою долевую жилплощадь. И заявляет, что больше его огромному семейству негде жить... По ныне действующему закону, такой сособственник имеет право на лучшие условия, и большую площадь, чем владелец 2/3 квартиры, существование которого делается невыносимым. А инициировать продажу квартиры невозможно, потому что проблемный сосед, разумеется, желает жить в самом центре, где лучшие школы и медицинское обслуживание. И денег на выкуп доли он не имеет... Но если ты хочешь жить красиво, то должен заработать на эту красивую жизнь, или — продай квартиру, и поезжай на окраину: в Бирюлево тоже живут люди, так чем ты выше их?
Еще не так давно в нашей стране шла борьба с коммунальными квартирами, но ведь доля в недвижимости — это еще хуже, чем «коммуналка». Потому что в коммуналке ты можешь спокойно жить, или сдавать жилье внаем, и пользоваться всеми правами. Во втором случае приобретается лишь ворох проблем. А полумеры, прописанные в современном законодательстве, проблемы многомиллионной армии российских дольщиков никак не решают.
Подводя итоги, Анатолий Владимирович Фурсов заявляет: «Необходимо дополнить ГК РФ рядом положений, отвечающим вызовам времени. Важно законодательно усилить роль нотариата, урегулировать риэлтерскую деятельность, утвердить профессиональные стандарты и требования к квалификации. Нужно, чтобы еще при распределении наследства нотариус старался исключить долевую собственность, а если стороны не в состоянии договориться о том, что им делать с недвижимостью, то перенаправлять их в суд. Суд, в свою очередь, обязан выяснить намерения дольщиков, и если они планируют проживать в одной квартире, то обязать их подписать договор о намерениях. Если же планы расходятся (один дольщик хочет продать квартиру, а другой — в ней жить), постараться найти компромиссный вариант, например, предложить одному продать долю другому. При невозможности такой сделки, дать время на реализацию спорной недвижимости, и полученные деньги разделить между сторонами. В случае если продажа не состоится, то квартира автоматически выставляется на торги, а деньги делятся. Такая схема не будет в дальнейшем порождать порока долевой собственности, и только так это работает в цивилизованном мире. Нужно бороться не с рейдерами, а с системой, их порождающей».
