Сталинские дома строились в 30-50-е годы прошлого века. Изначально они предназначались для советской элиты — ученых, партийных лидеров, военных, артистов. Сегодня сталинки по-прежнему пользуются спросом и, в отличие от других домов советской постройки, могут даже дорожать. Эксперты рассказали aif.ru, какие объекты особенно ценятся покупателями.
Какими бывают сталинки?
Чаще всего обыватель представляет себе трех-четырехэтажные дома с лепниной на фасадах, огромными окнами и просторными парадными. Риелторы же разделяют сталинские дома на довоенные, которые строились с начала 30-х годов, послевоенные и сталинские высотки.
Довоенные сталинки строили из красного керамического кирпича. Архитектура и планировочные решения были такими, что современным застройщикам остается только позавидовать мастерству советских проектировщиков. Однокомнатные квартиры в таких домах были редкостью и имели площадь до 50 кв. м. Встречались дома, где весь верхний этаж отдавался под отдельную квартиру.
В сталинских квартирах до сих пор можно заметить много необычных решений. Например, между санузлом и кухней могли разместить окно на высоте около двух метров от пола. Это была вынужденная мера, чтобы при отключении света в доме в санузел попадала часть света из окна. А еще во времена сталинок еду готовили на дровяных плитах, поэтому в домах до определенного периода предусматривали дымоходы.
После войны сталинки продолжили строить, но уже по более типовым проектам и из белого силикатного кирпича. Нужно было как можно быстрее решать квартирные вопросы советских людей, поэтому проектные решения упрощались. Где-то даже не было отдельных помещений под кухню или санузел. Часть сталинок превратилась в общежития и коммунальные квартиры.
Отдельно нужно сказать о сталинских высотках — это то, что до сих пор сохраняет позиции элитной недвижимости. В Москве таких домов семь (так называемые «семь сестер»), но есть они и в других городах России и ближнего зарубежья. Иметь недвижимость в сталинских высотках до сих пор престижно. Это великолепная локация, высокое качество строительства, особая эстетика и, конечно, удивительные виды на город.
За что любят сталинские квартиры?
Огромный плюс сталинок — локация. Их строили в центральных районах, которые с годами получили все, что нужно горожанину для комфортной жизни. Есть особые ценители сталинок высотой в 3-4 этажа, при проживании в них не возникает ощущения «муравейника» в доме. Любители созерцать городскую панораму заселяются в ведомственные сталинки, высота которых варьируется от 6 до 12 этажей.
Считается, что срок службы довоенных сталинок — 125 лет, то есть они простоят до 2050-2070 годов. Дома, построенные после войны, проживут 150 лет — до 2095-2110 годов. Но не исключено, что современные технологии позволят продлить жизнь сталинкам.
«Качество строительства было на высоте. Когда строили, на материалах не экономили, — поясняет руководитель агентства „RICH Недвижимость“ Олег Бендриков. — Хорошая толщина стен, отличная шумоизоляция — вы не будете слышать, как живут ваши соседи, а они не будут слышать вас. Во многих планировках нет несущих стен. Это дает возможность при покупке такой квартиры воплотить свои дизайнерские мечты в реальность. В довоенных сталинках высота потолков — до 4-4,2 метра, помещения просторные. Есть классные объекты, где деревянные перекрытия уже заменены на железобетонные либо используется комбинированный вариант».
Квартир на этаже в сталинках мало. Планировки эргономичные, с большими оконными и дверными проемами. Комнаты изолированные, санузлы обычно раздельные. Встречаются нестандартные распашные квартиры, где окна выходят на обе стороны, впуская в дом еще больше света.
В чём главные минусы сталинок?
Есть сталинки, в которых мусоропровод проходит через кухню, что чревато появлением мышей, тараканов и других подобных неприятностей. Перед покупкой лучше уточнить, закрыт ли он.
Изношенные коммуникации. Возраст сталинских домов — 63-90 лет, и если дом требует ремонта, то придется менять водопровод, канализацию, электрику на новые системы. Причем из-за особенностей конструкции домов делать это понадобится, скорее всего, коллективно.
Нет балкона или лоджии. Дома сталинской эпохи лишены этой части квартиры. Хотя иногда жилье может оснащаться небольшими балкончиками, которые несут скорее декоративную функцию, нежели практическую.
Расходы на ремонт могут быть сильно выше, чем на преобразования в панельке. Особенно если нужно приводить в порядок электрическую разводку, пол или выравнивать стены. Сталинки — это масштаб. Даже заменить большие окна и двери будет гораздо дороже, чем во многих современных квартирах.
Есть ограничения в перепланировках и ремонте. Дома советских времен могут относиться к объектам культурного наследия или находиться на гостевых маршрутах. Поэтому нужно будет согласовывать многие работы с соседями и надзорными ведомствами.
«Для каких-либо изменений в объектах культурного наследия нужно разрешение Минкульта. Если дом располагается на гостевых маршрутах, то, например, кондиционер уже так просто не установишь. Придется получать согласие других собственников, — говорит эксперт по перепланировкам, юрист Лев Лев. — Если в доме деревянные перекрытия, то запрещено выравнивать пол бетонной стяжкой, в том числе под душевые кабины. Даже заливка основания под душ — дополнительная нагрузка примерно в тонну на два квадратных метра. Деревянные перекрытия на это не рассчитаны, дом может „повести“, пойдут трещины».
В сталинках нет лифтов. В некоторых домах их все-таки удается установить, но они довольно компактные. Из-за впечатляющей высоты потолков ежедневный подъем даже на третий-четвертый этаж может оказаться сложной задачей. Особенно для пожилых людей, жильцов с ограниченными возможностями здоровья или семей с маленькими детьми. Переезд в квартиру на верхних этажах из-за этого тоже будет сложнее и дороже.
Кто чаще всего покупает?
Вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН» Екатерина Никитина выделяет две основные группы покупателей.
«Первая — это пожилые жители того же района, в котором расположена сталинка. Как правило, у таких покупателей существуют теплые ассоциации с такими домами еще с детства, поэтому при наличии возможности они стараются в них переехать, — говорит она. — Вторая группа покупателей — приезжие из других регионов, которые выбирают сталинки из-за их локаций. Это люди, которые решили переехать в большой город, но хотят жить в его исторической части, в доме с историей, с красивым фасадом, а не в новостройке в каком-то отдаленном спальном районе».
По наблюдениям экспертов, молодежь такую недвижимость для жизни не рассматривает, предпочитая новые жилые комплексы. Поэтому основной возраст покупателей — от 45 лет. Но до сих пор к риелторам обращаются с запросом именно на сталинки, даже если неподалеку находится новостройка.
Кредитуют ли их банки?
Как правило, банки не очень любят выдавать жилищные займы на квартиры в старых домах. Ведь объект будет находиться у них в залоге годами: чем больше лет жилью, тем выше риск того, что с домом что-нибудь случится. Но сталинки можно считать исключением.
«Банки хорошо относятся к сталинкам, кредитуют их охотно, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — Тут нет никаких жестких требований к этому виду жилья. Главное, чтобы при ремонте или перепланировке не были затронуты несущие стены. Сам я не жил в сталинках, но мне довелось провести несколько сделок. В тех домах, где я был, ощущаешь себя не так, как в других жилых комплексах, даже если они современные. Это действительно жилье другого уровня: в помещениях много воздуха и света, идеальный порядок благодаря стараниям жильцов и управляющих компаний. Красивые входные группы, высокие потолки, идеальные планировки. Такое жилье, особенно в престижных локациях, до сих пор растет в цене, пользуется спросом на вторичном рынке, и банкам это нравится».
Сталинки будут дешеветь?
В ближайшие полгода аналитики рынка недвижимости ожидают ценовой стагнации на недвижимость, особенно на вторичную. Ведь стоимость жилья в 2023 году росла крайне высокими темпами, а ипотека сильно подорожала и стала для многих недоступна.
«Прогнозирую, что за первый квартал 2024 года цены на вторичную недвижимость могут снизиться на 5-6%, а сталинки могут подешеветь даже чуть больше, так как они все-таки проигрывают более современным домам, которые построены 10-15 лет назад. С другой стороны, квартиры в сталинках, расположенных в интересных востребованных локациях, в районах, где есть дефицит предложения и нет активной жилой застройки, в домах со знаменитыми соседями, не только не потеряют в стоимости, а наоборот, будут дорожать», — уточняет Никитина.
