Для комфортного погашения ипотеки российская семья должна получать в среднем 103,2 тыс. руб. ежемесячно, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй. Но в реальности суммы могут быть сильно выше, уверена руководитель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович.
«Расчет предельной долговой нагрузки, которую применяют банки при рассмотрении ипотечных заявок, — это не простая формула, и в нее включено большое количество показателей, — говорит эксперт. — Сюда входят все расходы, которые могут быть у семьи. Например, аренда, если заемщик заявил об этом, наличие иждивенцев, и это могут быть не только дети. Некоторые банки могут учитывать супругу, находящуюся в декретном отпуске. Также следует учитывать наличие всех кредитных карт, даже если они лежат и пылятся на полке. Даже при полном лимите карты банк учтет 5-10% от общего лимита в качестве возможного платежа».
При расчете предельной долговой нагрузки банк учтет и просрочки. Тогда для определения среднемесячного платежа применяется простое правило: размер просрочки суммируется с платежом. Каждая просрочка серьезно увеличивает нагрузку на заемщика и усложняет возможности заявки на ипотеку, реструктуризацию или рефинансирование.
Многое зависит от банка, в который подается заявка. Условно, банки оценивают загруженность долговыми обязательствами заемщика и предельную долговую нагрузку из всех расчетных показателей, и если она более 50%, то заемщик относится к группе повышенных рисков. Расчет предельной долговой нагрузки можно сделать по простой формуле: сумму ежемесячных платежей по всем обязательствам разделить на среднемесячный доход.
«Например, у заемщика с доходом в 50 тыс. руб. есть кредит на сумму 100 тыс. руб, — поясняет собеседница. — Даже по ставке 10% годовых ежемесячный платеж будет уже в пределах 4–8,5 тыс. руб. в зависимости от срока кредита. Если у заемщика есть кредитная карта с лимитом 100 тыс. руб., то плюсом нужно учесть еще 5–10 тыс. руб. Тогда предельная долговая нагрузка выйдет уже в пределах 28–30% — и это без учета ежемесячного платежа по будущей ипотеке! При нынешней средней ставке 21%, сумме кредита в 3 млн руб. и сроком на 25 лет ежемесячный платеж по ипотеке будет 52 тыс. руб. При тех же показателях при сумме кредита в 5 млн руб. ежемесячный платеж уже будет 87 тыс. руб. Размер предельной долговой нагрузки вырастает до 200%, а значит, что зарплата у заемщика должна быть порядка 200 тыс. руб.».
Ранее в НБКИ подсчитали, что больше всего для комфортного обслуживания ипотеки нужно зарабатывать московским семьям — 223,9 тыс. руб. (данные на 1 августа 2024 г.). Меньше эта цифра для Санкт-Петербурга (133,8 тыс. руб.) и Ханты-Мансийского автономного округа (105,1 тыс. руб.). В Краснодарском крае рекомендованный семейный доход должен составлять 102,2 тыс. руб., в Челябинской области — 82,6 тыс. руб., в Свердловской области — 87,8 тыс. руб., в Красноярском крае — 100 тыс. руб.
