ОАЭ привлекают россиян не только красивыми пляжами, но и возможностью приобрести там недвижимость. Однако на этом рынке очень много нюансов, о которых мало кто знает. Что это за проблемы и стоит ли инвестировать в Дубай — в материале aif.ru.
Спрос есть
В последние годы ОАЭ стали пользоваться у россиян большим спросом в плане приобретения недвижимости, которую можно взять даже в ипотеку, рассказывает эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута. «С точки зрения прозрачности и безопасности рынок недвижимости этой ближневосточной страны очень похож на российский, и риски сводятся к нулю. Это растущий рынок с определенной доходностью. Также Эмираты очень много вкладывают в развитие инфраструктуры, и у них есть грандиозные планы на будущие проекты. Достаточно много русскоязычного населения проживает в стране, что также стимулирует спрос», — объясняет эксперт.
Рынок перегрет
«Когда чистильщик обуви начинает интересоваться акциями, надо срочно уходить с рынка», — эта фраза, которую разные источники приписывают Джей Пи Моргану, Джону Рокфеллеру и Джозефу Кеннеди, лучше всего характеризует положение дел с рынком недвижимости Дубая в текущий момент, говорит частный инвестор, эксперт по личным финансам Михаил Спектор. «Да, действительно, Дубай потратил много сил на создание привлекательного инвестиционного климата. Не перестают они это делать и сейчас. Однако, что касается недвижимости, особенно в последние три года, то ситуация описывается именно этой цитатой. Рынок сильно перегрет», — поясняет эксперт.
Про это не говорят
Основной момент, про который не говорят, — это расходы на сделку, предостерегает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. «В среднем сейчас только на перевод тратят около 2-3% от суммы покупки, далее 4% налог, и еще 1-2% могут быть расходы на сделку, перелет и прочие моменты. То есть покупатель квартиры сразу переплачивает около 7-8%. Далее начинается еще интереснее, так как квартиры на первичном рынке всегда дороже стоят, чем на вторичном. То есть, если рынок недвижимости не растет, то чтобы продать квартиру, нужно продавать ее дешевле, чем купили. И тут сразу возникают дополнительные расходы: на брокера, который ее будет продавать, а это минимум 2%, и еще, чтобы вернуть деньги в Россию, может понадобиться 2-3%, то есть сверху еще 5%», — рассказывает эксперт.
Многие россияне, которые берут недвижимость, кроме того, что не анализируют реальные расходы на покупку и сделку, так еще и неправильно выбирают квартиру. С учетом того, что это другая страна, то необходимо разбираться в рынке, говорит Виктор Зубик. «Также сложность с открытием счетов в банке в Дубае — это типовая проблема, а сейчас еще сложнее. Сложно официально декларировать доходы от перепродажи недвижимости или от сдачи в аренду», — рассказывает Зубик.
Также при покупке квартиры в рассрочку никто не говорит про риски потери недвижимости. Если в течение трех месяцев не оплатить очередной платеж, то застройщик аннулирует договор, и покупатель просто потеряет все внесенные деньги, рассказывает Зубик. «Доходность в Дубае на бумаге у всех красивая, а вот про проблемы и убытки — редко кто говорит. И ситуаций с теми, кто хочет выйти из инвестиций с убытком и вернуть свои деньги, уже много», — резюмирует эксперт.
Спектор раскрыл, что делать с недвижимостью после ее приобретения и что определяет ее привлекательность: «Если расчет на то, чтобы ее дороже продать, то это уже не получится. Люди, которые покупали недвижимость полтора года назад, сегодня не могут ее отдать и за те деньги, за которые купили. А если речь идет о сдаче в аренду, то тут надо очень хорошо разбираться в привлекательности локаций и местном рынке аренды, что сделать дистанционно не представляется возможным. Дубайский поезд уже давно ушел. Глупо пытаться запрыгнуть в последний вагон, у которого нет перрона».
Не стоит забывать и про ограниченное 90 днями пребывание россиян в стране, добавляет Дмитрий Ракута. «Если пребывание свыше этого срока, то необходимо оформлять ВНЖ. А его оформление подразумевает инвестиции в недвижимость на сумму от 200 тысяч долларов», — уточняет эксперт.
Плюсы тоже есть
По мнению Виктора Зубика, главным плюсом является покупка недвижимости в валюте, в данном случае в дирхамах, так как курс к доллару стабилен уже десятилетия. «И сейчас наблюдается высокая доходность от сдачи в аренду — это около 8-10% годовых», — уточняет Зубик.
Россияне все чаще стали интересоваться недвижимостью в Таиланде. Теперь эта страна привлекает не только туристов из России, но и тех, кто готов вложить туда свои накопления. Ранее aif.ru писал об основных причинах роста спроса.
