Прогнозы по ипотечным ставкам: когда кредиты на жилье будут доступны всем

Рыночные ставки по ипотеке в России остаются пока высокими, но специалисты фиксируют постепенное снижение: текущий уровень в 19,1% может опуститься до 15,5% к концу 2026 года, однако для массового спроса все же необходимы значения ниже 12%. Все прогнозы — в статье aif.ru.

Какова реальная картина по ставкам сегодня

Средняя рыночная ставка по ипотеке в России опустилась до 19,1%, снизившись более чем на два процентных пункта с начала года. Однако опрошенные эксперты констатируют: даже с учётом опережающих темпов снижения относительно ключевой ставки ЦБ, текущие значения остаются все же завышенными.

МВА-профессор бизнес-практики по цифровым финансам президентской академии (РАНХиГС), экс-глава Ассоциации банков РФ Алексей Войлуков отмечает, что ставка по рыночной ипотеке находилась на сильно завышенном уровне, поэтому снижение идёт чуть опережающими темпами. При этом 19,1% — всё ещё высокое значение, делающее кредит недоступным для большинства граждан, особенно на фоне роста стоимости квадратного метра.

Можно ли взять кредит на первоначальный взнос по ипотеке? Подробнее

Прогнозы на 2026–2027 годы

Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов озвучил прогноз по ставке ЦБ на конец года — 12%, что соответствует рыночным ставкам в 14–14,5%. Это, по его мнению, позволит постепенно запустить и рыночное кредитование ипотеки. Одновременно будет ужесточаться льготное кредитование — через усложнение доступа к нему или повышение ставок.

В то же время член комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Ирина Киселева уточняет: официальная позиция Банка России по прогнозируемой ключевой ставке на конец 2026 года — 14,0–14,5%. Хотя, она отмечает, что мнения представителей банков дают более «уютный» показатель — 12–13%. Это значит, что ипотеку будут выдавать на 2–3% выше.

Реального оживления рынка, по её оценке, стоит ждать не раньше конца 2026 года, а массовый переход к «комфортным» 12% случится, скорее всего, уже в 2027 году.

При какой ставке ипотека станет доступной для большинства

Эксперты сходятся во мнении: психологический и экономический порог доступности — 12% годовых и ниже. Однако даже этот уровень не гарантирует массового спроса на ипотеку.

Алексей Войлуков приводит такой расчёт: исходя из средней стоимости квадратного метра и средней зарплаты, при долговой нагрузке не более 50% от дохода на небольшой объём квартиры, ставка должна опуститься до уровня 9,5% и ниже. Только тогда ипотечная программа станет по-настоящему доступной для большинства.

Президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский структурирует шкалу доступности таким образом: комфортная массовая ипотека — 6–9%, терпимая — 10–12%, а выше 13–14% начинается сильное сжатие спроса. При этом уже сверх 15% рынок, по его суждению, живёт в основном за счёт богатых покупателей и обменных сделок.

Избушка на дурьих ножках. Россияне продают квартиры для погашения ипотеки Подробнее

Как реагируют застройщики на дорогую ипотеку

Операционный директор ГК «А101» Дмитрий Горелов указывает на то, что объём льготной ипотеки сегодня существенно выше рыночной, особенно за счёт семейной программы. Доля рыночной ипотеки начнёт расти при снижении «ключа», но о существенном росте спроса можно говорить лишь тогда, когда ставка опустится ниже 12% без специальных предложений — что потребует снижения ключевой ставки до значений ниже 10%. По оценкам этого эксперта, только в 2027 году ключевая ставка достигнет уровня, способного качественно поддержать спрос на жилье.

Руководитель Департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов добавляет, что для девелоперов выгодны не просто низкие ставки, а предсказуемые и плавные условия кредитования. Строительной отрасли важно, чтобы спрос восстанавливался постепенно, без резких скачков и нового перегрева рынка. Застройщики уже адаптируются: предлагают рассрочки, субсидированные программы, совместные продукты с банками.

Что сдерживает восстановление рынка недвижимости

Главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин обращает внимание: даже в лучшем случае ключевая ставка до конца года будет снижена до 12%, а возможно, останется на уровне 13% или выше. Это означает, что для лучших заёмщиков стоимость ипотечных кредитов останется выше 16–17% годовых. А вот сравнительно доступными кредиты станут не ранее 2028 года.

Рыночные ставки 16–20% в сочетании с общей суммой кредита — это ярмо, которое за долгие годы «обескровливает» потребительский спрос, убежден экономист «Деловой России» Олег Николаев. Для сравнения, в Германии максимальная ставка по ипотеке — 5%, в Польше — 7,5%. «Действующая в России льготная ставка по семейной ипотеке — 6% — вот ориентир, который сегодня двигает рынок», — подчеркивает он.

Собеседники aif.ru в целом единодушны: восстановление ипотечного рынка, скорее всего, будет плавным. Между решением ЦБ и фактическим изменением условий в банках существует временной лаг. Кроме того, ужесточённый андеррайтинг (оценка рисков, связанных с выдачей кредита, — ред.) отсекает значительную часть потенциальных заёмщиков. Рынок входит в фазу постепенной стабилизации, где ключевыми факторами останутся динамика инфляции и последовательность монетарной политики Банка РФ.