Изменения в законе
С 1 июля этого года вступили в силу изменения, внесенные в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», регламентирующий участие граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия. В июле 2017 года был принят первый блок поправок (закон № 218-ФЗ). Второй блок принят Государственной думой в июне 2018 года (законопроект № 322981-7), одобрен Советом Федерации и подписан Президентом РФ (закон 175-ФЗ).
Все эти законодательные изменения были приняты под эгидой защиты прав «обманутых дольщиков», в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем. Однако предварительные оценки специалистов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами могут привести к обратному результату.
Число дольщиков может возрасти?
По мнению экспертов Высшей школы экономики, Центра стратегических разработок и ЦЭМИ РАН, вступившие в силу новые правила работы застройщиков могут привести к тому, что количество «обманутых» дольщиков в стране увеличится в несколько раз. По официальной статистике сегодня число обманутых граждан составляет около 80 тысяч, по неофициальной более 150. После того как новый закон заработает в полную силу, некоторые эксперты прогнозируют их увеличение до 450 тысяч в ближайшие два года. Рост социальной напряженности в регионах — лишь небольшая часть последствий.
По оценкам Центрального экономико-математического института РАН, последствиями нововведений для строительной отрасли станет увеличение объемов остановленного строительства на десятки миллионов кв.м за два года, банкротство около 3600 застройщиков из которых 11 крупнейших (из имеющихся на сегодня 32 крупнейших в Реестре) и спад в смежных с жилищным строительством отраслях. В итоге, общие потери от нововведений могут составить более 2,5% ВВП России. При принятии изменений в закон 214-ФЗ все эти оценки не учитывались.
Как отмечают эксперты, оба блока нововведений в закон 214-ФЗ существенно ограничивают деятельность крупных и средних компаний-застройщиков, оказывая негативное влияние на финансовую и юридическую составляющую проектов строительства. В том числе существенно изменятся наиболее важные для застройщиков моменты о целевом использовании денежных средств. Вводятся новые правила о запрещенных операциях и сделках, ограничении видов деятельности, которыми может заниматься застройщик, банковском контроле всех операций по счету заказчика.
Одна из главных проблем — принятый в июне этого года второй блок поправок распространяет новые правила на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства. Технически это существенно затруднит финансирование и строительство всех текущих проектов.
В итоге, все начатые проекты по строительству жилья с большой вероятностью превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами. Как следствие, все это вызовет резкий взлет стоимости кредитов для девелоперов и удорожание строительства, по оценкам ВШЭ примерно на 15%, по оценкам ЦЭМИ РАН до 30% минимум. Далее — дефолт по кредитным обязательствам. И снова, оценка ЦЭМИ РАН: на сегодня объем привлеченных кредитных средств около триллиона рублей. Учитывая расчетное количество банкротств (цифры выше), дефолт обойдется не менее, чем в 900 миллиардов.
Жилья будет меньше, оно будет дороже
От новых правил могут пострадать, прежде всего, уже существующие обманутые дольщики. Сейчас региональные власти обнадеживают их: «Потерпите немного, мы найдем новых инвесторов, или поможем существующим, и достроим ваши дома». Действительно, из регионов регулярно приходят известия о вводе долгостроев и сокращении числа граждан, годами ждущих своих квартир.
После вступления в силу новой редакции закона 214-ФЗ застройщики не смогут по договоренности с региональными властями финансировать достройку остановленных объектов. Согласно ч.1 ст. 18 нового закона такие платежи должны будут признаны нецелевыми и, следовательно, незаконными.
Но если существующие проблемы, может быть, как-то и будут решены с помощью частных решений федеральных и региональных властей, то рост цен на жилье гарантирован стопроцентно. Экспертные оценки звучат в диапазоне от 10 до 25%.
Неизбежность роста цен заложена в самом механизме закона. Раньше деньги дольщиков сразу поступали на счет застройщика. С 1 июля 2019 года они будут храниться в банке на специальном эскроу-счете, а застройщику предлагается строить только на кредитные средства. Потом кредит надо будет вернуть банку с процентами. Деньги дольщиков строители получат лишь после сдачи дома. За время строительства их реальная покупательная способность снизится, как минимум, на процент инфляции, что тоже надо будет учитывать застройщику.
В стране 80-90% нового индустриального жилья строится с привлечением денег дольщиков. Сейчас в процессе строительства находятся порядка 15 тыс. жилых домов. Никто не берется предсказать, какая доля этих строек будет остановлена. Строители говорят, что если стройка остановлена на год, уже построенное дешевле снести, чем продолжать работы.
Полный переход на новые правила финансирования строительства запланирован на 1 июня 2019 года. Дольщики спешат вложиться в квартиры до этого срока, а строители максимально наращивают темпы работ. Тому, кто не успеет, придется несладко.
Мы строили-строили и… Как не прогадать с выбором застройщика в кризис 
Вырастут ли цены на жилье из-за закона о долевом строительстве? 
«Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства? 
Действовать вместе. Проблемы обманутых дольщиков надо решать сообща 
Как не стать обманутым дольщиком? 3 признака застройщика-банкрота 
