Нужная экспертиза. Как она поможет решить проблему обманутых дольщиков

В преддверии августа представители компаний, занимавшихся страхованием гражданской ответственности застройщиков жилья, пугали: выполнить требования законодательства — передать накопленные премии в Фонд защиты дольщиков для его докапитализации — они не смогут. Однако черта пройдена, и средства перечислены. 

Сколько денег?

Это пришлось сделать в связи с изменениями в законодательстве, вступившими в силу 26 июня этого года. Некоторые страховщики, правда, свои обязательства выполнили частично, официально попросив рассрочки. Например, Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС), которое оставалось одним из последних страховщиков на долевом рынке, отрапортовало, что смогло передать 705,4 млн рублей при переданном объёме ответственности в 101,4 млрд рублей. 

Сколько же денег ожидалось? По расчётам Всероссийского союза страховщиков, фонд может собрать 15 млрд рублей. Но другие эксперты сочли эти ожидания сильно завышенными. «Какой объём страховых премий рассчитывает получить фонд? Порядка 15 млрд рублей по стране в целом. Реально же фонд получит не более 5-7 „живых“ миллиардов, да и те под вопросом. Но, даже если 15 млрд рублей разделить на 4 тысячи недостроенных объектов, получится всего по 3,75 млн рублей на каждый», — объяснял экономист Никита Кричевский.

Сегодня уже очевидно, что от некоторых страховщиков фонд получил не столько деньги, сколько проблемы, которые объясняются тем, что договоры с застройщиками заключались по демпинговым ставкам: к примеру, 0,3% при среднем по рынку страховом тарифе 1,1%. Теперь объекты будут достраиваться, очевидно, за счёт средств государства.

Как отсечь недобросовестных?

Как говорил летом руководитель рабочей группы парламента, депутат Госдумы Александр Якубовский, особое внимание уделялось нескольким страховщикам гражданской ответственности застройщиков, в том числе ВСК и «Респекту». 

Между тем в «Респекте» отмечают, что применяемая в компании экспертиза позволила ей, получая всего 1% страховой премии, не допустить к деньгам дольщиков более 12% застройщиков (около 1000 строительных проектов), являющихся недобросовестными. А это, в свою очередь, предотвратило появление 200 тысяч обманутых дольщиков и спасло более 400 млрд рублей граждан. Или почти 1 трлн рублей государства, которые ему пришлось бы выложить на достройку брошенных недобросовестными застройщиками объектов. 

На создание экспертизы «Респект» тратил 30-40% получаемой премии, говорят в компании. На эти деньги он содержал сеть отделений по стране, что позволяло контролировать стройки в режиме онлайн и минимизировать риски. 

«Мы создали, на мой взгляд, лучшую экспертизу застройщиков в стране. И здесь нет никакого ноу-хау, — поясняет экс-гендиректор СК „Респект“ Александр Артамонов. — Суть нашей экспертизы в том, что мы осуществляли ежедневный и всесторонний контроль за девелоперами. Учитывая географию строительства в стране, мы открыли 56 территориальных подразделений в регионах, сотрудники которых в любой момент могли выехать на стройку и своими глазами увидеть, что там происходит, просмотреть строительную документацию, оценить, сколько денег застройщик привлёк от дольщиков, соотнести это с объёмами текущего строительства».

Как обманутому дольщику получить компенсацию за машино-место? Подробнее

Параллельно проводилась финансовая экспертиза не только стройки, но и состояния компании-застройщика. IT-мониторинг отслеживал ситуацию в медийном пространстве, в соцсетях, по базам данных юрлиц и сайтам судебной информации. 

Такая всесторонняя экспертиза, наверное, не помешала бы теперь и Фонду защиты прав дольщиков. И пусть она не решит всех проблем, однако риски снизит серьёзно. А пока её нет, в фонд, как отмечает Никита Кричевский, успели просочиться застройщики из зоны риска, которым страховщики в своё время отказали. 

«Фонд аккредитовал около 200 лихих застройщиков, страхование которых когда-то было приостановлено в связи с неспособностью выполнить обязательства даже в случае привлечения средств граждан в полном объёме», — сказал он.

Как передать методики?

Однако возможно ли организовать такую экспертизу в Фонде защиты дольщиков? Думается, что передать методики страховщиков структурам, уполномоченным осуществлять контроль за долевым строительством, сейчас вполне можно. Это предотвратит появление новых проблемных объектов уже по эскроу-счетам. Полагаться только на экспертизу банков нельзя, ведь она нацелена совсем на другое: на анализ экономических показателей, а не данных о строительстве.

«Мы изначально выходили на рынок с пониманием своей задачи и создали уникальную трёхуровневую систему проверки объектов и застройщиков. Старались уже на начальном этапе зачищать рынок от недобросовестных застройщиков, оценивая их финансовое состояние, строительную динамику и опыт. То есть узнавали о застройщике всё, а не только получали его бухгалтерский баланс на начало строительства», — добавляет Александр Артамонов.

Идею применения этих методик поддержал член президиума правления «ОПОРЫ РОССИИ» Александр Кондратенков: «В дальнейшем закон будет доработан, чтобы все обманутые дольщики получили жильё или денежную компенсацию. Комиссия по страхованию „ОПОРЫ РОССИИ“ уже направила соответствующие предложения, в которых прописан механизм использования экспертизы и ресурсов страховщиков и передачи всех до единого пострадавших дольщиков в фонд. Методики, которые были наработаны, к примеру, силами „Респекта“, можно применять и сейчас. Напомню, что данной компании удалось предотвратить появление порядка 400 тысяч обманутых дольщиков».

Закон точку не поставил?

К сожалению, всех проблем экспертиза не решает, что показывает история с тем же «Респектом»: после отзыва лицензии в компании была введена временная администрация Банка России. Но тем не менее именно экспертиза уберегла её от крупных провалов, которые были у других страховщиков и теперь достались по наследству Фонду защиты дольщиков. Активов фонда, очевидно, не хватит на решение этих проблем, и закон, призванный защитить дольщиков, опять может оказаться неработающим. Тем более что ответственность, согласно ст. 963 ГК РФ, не распространяется на застройщиков, с которыми договоры страхования были расторгнуты или признаны недействительными.

Чем современные панельные дома отличаются от советских «панелек»? Подробнее

«Все принимаемые правительством РФ меры по совершенствованию законодательства о долевом строительстве призваны в кратчайшие сроки решить проблему долгостроев и удовлетворить требования всех граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, а также не допустить подобных проблем в будущем, тем самым исполнив поручения президента Владимира Путина, — заявил депутат Госдумы Якубовский. — Однако нужно учитывать законные требования граждан, которые в настоящее время всё ещё могут обратиться в страховую компанию и получить выплату по наступившему страховому случаю».

Эти и другие примеры заставляют экспертов говорить, что законодательство о защите прав и интересов дольщиков требует дальнейшего совершенствования.