Вероятная отмена льготной ипотеки на новостройки под 8% с 1 июля 2024 года поставила вопрос о будущем рынка жилья. Господдержка была и пока остается основной силой, которая удерживает цены на квартиры от падения, но каким оно может быть и будет ли вообще — мнения экспертов расходятся, выяснил aif.ru.
Слово свыше
К 1 июля цены квартир на вторичном рынке или замрут, или станут снижаться, а основная масса покупателей пойдет на первичный рынок, заявил генеральный директор финансового института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. По словам высокопоставленного чиновника, условия продажи у застройщиков привлекают гораздо больше покупателей, чем на «вторичке».
«На вторичном рынке цены или остановятся, или будут снижаться. В основном переток пойдет на первичный рынок. Здесь до 1 июля будут действовать все меры поддержки, включая льготную программу. Президент объявил, что семейная ипотека будет продлена, дальневосточная будет продлена. Надеюсь, что до конца года будет работать IT-ипотека», — сказал Мутко в интервью РБК.
Виталий Мутко дал такой прогноз потому, что застройщики продают новостройки в льготную ипотеку, а на вторичном рынке таких возможностей нет, и продавцы вынуждены давать скидки, если хотят получить деньги в сжатые сроки, объяснил aif.ru эксперт рынка недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Скорее всего, прогноз чиновника сбудется, поскольку из-за высокой ключевой ставки Центробанка обычная ипотека стала слишком дорогой.
«Процесс перетока покупателей со вторичного рынка на первичный уже начался, а вместе с ним меняется и соотношение цен. Ключевая ставка находится на высоком уровне достаточно долго, чтобы продавцы на вторичке осознали ситуацию и стали предлагать скидки. По размеру скидок все индивидуально, но они могут быть вплоть до 30% в тех случаях, когда у продавца сложная жизненная ситуация и ему срочно нужны деньги», — пояснил эксперт.
Ценообразование на первичном рынке устроено сложнее. С одной стороны, благодаря льготной ипотеке застройщики могут не снижать цены. С другой, они стремятся привлекать покупателей всевозможными скидками и акциями, отметил Ракута. «Здесь стоит ждать плавный рост на уровне текущей инфляции. Снижение цен не укладывается в их финансовую модель, но это не значит, что в офисах продаж людям не будут рассказывать про скидки. Просто сначала цены повышаются, а потом идет скидка на сравнимую величину», — пояснил он.
Парад акций
Цены на квартиры на вторичном рынке в России в 2024 году едва ли упадут очень сильно, а новостройки и вовсе могут сохранить прежний ценник, несмотря на серьезное снижение спроса из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки, считает член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.
«Спрос в этом году на первичном рынке жилья будет ниже, чем в рекордном 2023 году. Возможно, что на 30%-40% ниже. Катастрофы для застройщиков в этом не будет. На рынке новостроек снова начнется парад скидок, как это было в 2022 году. Однако покупателю придется приложить усилия, чтобы поискать самые выгодные предложения», — спрогнозировал эксперт.
По словам Цогоева, рассчитывать на значимые скидки можно будет до тех пор, пока ключевая ставка Центробанка и рыночные ставки по ипотеке не станут снижаться. «Если это произойдет уже во втором-третьем квартале, а к концу года ключевая ставка ЦБ опустится до 10%, то застройщики смогут поднять цены. Но несильно, примерно на величину инфляции», — полагает он.
Судьба вторички
Цены на вторичном рынке вовсе не обязаны падать, не согласен с другими экспертами директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Зубец.
«Понятно, что ипотеку по рыночным ставкам практически никто брать не будет, но это не значит, что вторичный рынок мертв. Продажи там все равно есть, и спрос дополнительно вырастет, если первичный рынок потеряет свою привлекательность. Так что цены на вторичке вниз не пойдут, а могут даже вырасти», — заявил профессор Зубец.
Пока застройщики видят спрос на новостройки, они будут лишь прикидываться, что делают скидки, а реального снижения цен покупатель не получит, уверен эксперт.
«Совершенно очевидно, что до 1 июля народ будет продолжать покупать квартиры в льготную ипотеку, поэтому рассчитывать на снижение цен на первичке не стоит. А вот во втором полугодии они могут пережить обвал. Поскольку пока планы правительства не ясны, у нас нет четкого представления о ситуации со спросом во втором полугодии. Если ипотеку под 8% не продлят, то новостройки подешевеют, поскольку остальных льготных программ не хватит, чтобы поддерживать спрос на высоком уровне. Кормушка для застройщиков закрывается, и это хорошо», — сказал Зубец.
