Как правильно сдавать квартиру по договору?
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и непростое дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки. На что обратить внимание и как правильно заключить договор, aif.ru рассказала практикующий независимый юрист по гражданским делам Зара Горбушина.
Форма важна
Сдача жилья в аренду (наем) — это один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Однако к этому стоит подойти внимательно. «Первое, на что нужно обратить внимание — это форма договора. Согласно Российскому законодательству (ГК РФ) их существует два вида: договор аренды, если квартира сдается организации, и договор найма, если квартира сдается частным лицом другому человеку», — объясняет эксперт.
Заплати налоги
Сдача квартиры в аренду или в наем считается доходом, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, на усмотрение собственника.
«Первый вариант — регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случае налоговая ставка составит 6%. Второй вариант — приобретение патента на сдачу недвижимости (это система налогообложения для ИП). Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость. Третий — получение статуса самозанятого, который подразумевает оплату налога на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП). Четвертый — уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ). Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода», — объясняет эксперт.
Шутки плохи
Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. И ФНС, в случае обнаружения нарушения, имеет право на законных основаниях требовать оплату налогов за последние 3 года, а также наложить штрафы, предупреждает юрист Горбушина.
«За просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей, за неуплату налога — в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции. Также собственнику могут начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. И, наконец, могут завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ). Поэтому очень важно грамотно оформить Договор найма/аренды, и самое главное — не забыть приложить Акт приема-передачи», — объясняет эксперт.
Учесть детали
Владельцу недвижимости следует подготовить документы перед сдачей квартиры. Набор стандартный, но обязательный, говорит Горбушина. Это паспорт; документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права); документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи); договор аренды или найма. Есть определенные данные, которые нужно учесть и указать в договоре: адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат); предмет договора аренды или найма; паспортные данные арендодателя и арендатора; реквизиты правоустанавливающих документов; размер депозита и условия его возврата; размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы; срок аренды или найма, частота и условия визитов собственника; основания для расторжения; приложения, например, акт приема-передачи жилья; реквизиты сторон, место для подписи.
«После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира. Как правило, Договор заключается на 11 месяцев. Но в случае, если он заключен со сроком более одного года, то регистрируется в Росреестре в течение месяца со дня заключения. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей», — рассказывает юрист.
Помощь со стороны
В целях экономии времени и во избежание ошибок можно привлечь риелтора. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и грамотно оформить документы. Не стоит обращаться сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей, советует Зара Горбушина. «Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения и привлечь лишнее внимание к имуществу», — предостерегает юрист.
