Ипотечные мифы. Аналитики оценили реальную нагрузку заемщиков

В СМИ и соцсетях до сих пор можно встретить рассуждения об опасности ипотечных кредитов для заемщика: долг на десятилетия вперед, неподъемные платежи, огромная итоговая переплата. Однако так ли обременительна ипотека в реальности, если учесть рост доходов населения и динамику цен на недвижимость?

Аналитики Домклик провели исследование, изучив данные по ипотечным выплатам и рыночную стоимость квартир за последние годы. Результаты показывают, что за счет роста зарплат нагрузка на финансы заемщика с каждым годом существенно снижается, а рост цен на недвижимость сводит к минимуму соотношение долга к стоимости жилья. Это ставит под сомнение расхожие представления о долгосрочных рисках ипотечного кредитования.

Динамика доходов и ежемесячного платежа

Для анализа мы взяли наиболее часто упоминаемый критиками «ипотечного рабства» сегмент — рыночную ипотеку, то есть ту, на которую не распространяются льготные ставки.

Выясняется, что с 2019 года средний платеж по только взятому кредиту составляет 40-45 % к доходу заемщика на тот момент. Это связано с тем, что за этот период, с 2019 по 2025 год, ипотечный платеж и средние зарплаты росли примерно одинаковыми темпами: первый показатель увеличился в 2,09 раза, второй — в 2,12.

Однако, если вспомнить, как сильно менялись с 2019 года рыночные ставки, стоимость вторичной недвижимости и спрос на нее, стоит особо отметить высокую синхронизацию динамики платежа и зарплат. На самом деле ничего удивительного в этом явлении нет. Это следствие тонкой настройки со стороны трех участников процесса: заемщика, кредитора и регулятора (Банка России). Заемщик по рыночным программам в период высоких ставок старается уменьшить платеж за счет увеличения первоначального взноса, банк не оформляет ипотеку клиентам с плохой платежеспособностью, а регулятор следит за соблюдением баланса. Эта система надежно работает на протяжении уже многих лет, делая обслуживание ипотеки достаточно комфортным для заемщиков.

Снижение нагрузки и досрочное погашение

Однако стоит согласиться, что платеж в 40-45 % от зарплаты — это достаточно большая сумма. Но необходимо учесть, что эта цифра с каждым годом уменьшается. Причина проста — ежегодный рост средних зарплат при фиксированном платеже. Как видно из графика, доля платежа к зарплате (PTI, Payment-to-income ratio) уменьшается за пять лет почти в два раза.

При этом следует учесть, что примерно 55 % рыночных ипотек берутся с созамещиком, то есть более чем для половины кредитуемых доля платежа к зарплате оказывается в два раза меньше.

Но и это не все. Именно из-за того, что обременительность выплат снижается по мере роста дохода, большинство заемщиков используют высвободившиеся средства для досрочного гашения кредита. Cредний срок погашения ипотечного кредита, взятого по рыночным ставкам, составляет примерно — 4-5 лет, при том что пять лет назад такие кредиты брались в среднем сроком на 19-20 лет.

Соотношение стоимости квадратного метра и зарплаты

Стоит ли при этом бояться высокой итоговой переплаты? Квадратный метр вторичного жилья растет сейчас одними темпами с средней зарплатой по стране. Если исключить из рассмотрения период, когда безадресная льготная ипотека разгоняла цены на рынке (непосредственно на первичном, но он потянул за собой вторичный), можно считать, что «квадрат» в норме должен стоить примерно 1,15–1,20 от средней ежемесячной зарплаты.

Для ипотечного заемщика это означает простую вещь: рыночная стоимость приобретенной им квартиры будет расти параллельно с ростом его доходов.

То есть через 5-6 лет не только в два раза снизится реальный объем его долговой нагрузки, но и в те же два раза вырастет стоимость купленной недвижимости. Иными словами, если бы он все это время ждал у моря погоды, то теперь ему бы пришлось брать ипотеку на примерно вдвое большую сумму. А с учетом того, что ипотеку по рыночным ставкам гасят в среднем за 4-5 лет, тактика выжидания выглядит совершенно неоправданной.