У россиян уже не получается сдавать в аренду ипотечную квартиру, чтобы таким образом рассчитываться за кредит. Эксперты aif.ru сравнили как «первичку» по льготному кредиту, так и вторичное жилье.
Как это работает?
До того, как выросли процентные ставки по ипотеке, покупатели часто использовали такую схему. Они приобретали квартиру в новостройке или на «вторичке», а затем как можно скорее сдавали ее в аренду. Нередко выходило, что доход, полученный от арендаторов, гасил ежемесячные платежи по кредиту.
При умело выбранном объекте, который будет очень интересен арендаторам, можно было рассчитывать еще и на небольшой доход. Даже с учетом всех возможных платежей, включая ЖКХ и обслуживание ипотечного кредита. 
Что изменилось?
За последний год ключевая ставка ЦБ РФ выросла на 6%. Это значит, что как минимум на столько же подорожали и кредиты, включая ипотеку. Сегодня банки предлагают рыночную ипотеку под 25-28%.
«В данный момент ипотеку как инструмент, который может приносить доход, можно рассматривать только при нескольких условиях, — говорит член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Оксана Панова (г. Воронеж). — Если у человека есть большой первоначальный взнос, если он покупает объект на котловане, а также если использует кредитные программы с государственным субсидированием».
Какой может быть выгода?
Ситуация со стоимостью жилья и аренды в крупных городах России может ощутимо различаться. Но все же обозначенную тенденцию подтвердить можно. 
Председатель комитета РГР по ипотеке Юлия Максимович (г. Москва) приводит в пример один из популярных столичных жилых комплексов. Покупка «однушки» площадью 45 кв. м обойдется в 13,4 млн руб. Аренда аналогичного объекта в том же районе стоит 65-80 тыс. руб.
«Семейная ипотека» позволит купить объект с первоначальным взносом 20% на 30 лет и с ежемесячным платежом 64,4 тыс. руб. А если это рыночная ставка 25%, то платеж взлетает до 224,3 тыс. руб. Добавим сюда расходы на ремонт объекта, покупку мебели и бытовой техники, и станет ясно, что аренда не сможет «отбить» ипотечные платежи.
«На вторичном рынке такая квартира стоит в среднем 11,5 млн руб., — добавляет эксперт. — Но при рыночной ставке получаем: ипотечных средств — 9,2 млн руб., на 25 лет при рыночной ставке 25% расчет ежемесячного платежа — 192 тыс. руб. Получается, вам нужно будет еще и доплачивать самому почти столько же, сколько получите с аренды объекта».
Для сравнения возьмем расчеты по менее крупным рынкам, например, по Воронежу. По подсчетам эксперта Пановой, «однушка» с отделкой в сданном доме за 5,45 млн руб. будет «съедать» из кармана ипотечника около 26 тыс. руб. в течение 30 лет. Максимальная арендная плата в том же жилом комплексе составит 27 тыс. руб. Выходит, что доход клиента составит меньше тысячи рублей!
«Квартиры на вторичном рынке по стоимости не снизились, даже если учесть факт поднятия ключевой ставки ЦБ РФ, — добавляет эксперт. — Квартиру по рыночной ставке оформить сложно, так как ежемесячный платеж на рассматриваемый объект составит 98 тыс. руб. Сдавать такой объект будет невыгодно».
Ранее «Дом.РФ» обнародовал статистику о том, что к октябрю стоимость аренды жилья в России обновила максимум. За последний квартал аренда в крупных городах страны подорожала в среднем на 17% до 43,7 тыс. руб. в месяц. Больше всего цены росли в Самаре (+31%), Екатеринбурге (+28%) и в Москве (+25%). При этом спрос на аренду начинает снижаться: за квартал он сбавил 8%.
