Коммуналки не вымерли. Даже в центре Москвы. В домах на Арбате по-прежнему живут соседи, которые воюют за общие элитные метры. Как выглядит быт тех, у кого один туалет с «врагами», а сосед — Киркоров?
Сердце Москвы — район Арбат, старинный дом на Гоголевском бульваре. С улицы виднеются золотые маковки храма Христа Спасителя, по соседству — пентхаус Филиппа Киркорова.
В 1889 году это был Доходный дом, позже здание переоборудовали в коммунальные квартиры для семей рабочих. Вчерашние жители деревень, сумев вырваться в Москву «по лимиту» завода, получили заветный билет в лучшую жизнь — прописку в центре. Прошли годы, «элитные коммуналки» выкупили состоятельные люди. Однако квартирный вопрос решился не для всех. Он, следуя булгаковскому афоризму, продолжил портить москвичей.
Коммунальный остров
Высокие потолки, окна в пол, кофе можно пить с видом на апартаменты Пугачевой и пентхаус Киркорова. Так выглядит двухкомнатная коммуналка, в которой живет наша героиня.
«Мы “продаемся” уже двенадцать лет, — говорит Евгения А. — Покупатели были, но соседей не устраивала предлагаемая цена. Здесь же людей прописано больше, чем живет. Каждому хочется получить свое».
Жильцы первого этажа находятся одновременно в самом выгодном и самом печальном положении. С одной стороны, «цоколь» на Арбате — лакомый кусок для бизнесменов. С другой — закон, запрещающий переводить первый этаж в нежилое помещение, если нет отдельного входа и согласия большинства собственников. Вот и получается: в соседнем подъезде работает ресторан, за стеной находится банк, а по центру — жилой коммунальный «островок», который не успели продать вовремя.
Совместное выживание
Несмотря на то, что люди живут здесь больше тридцати лет, родными они не стали. Их жизнь больше похожа на совместное выживание.
Евгения вспоминает: в молодости с соседями были хорошие отношения, дети вместе отмечали праздники. А потом она с сыном на семь лет уехала из коммуналки. Когда вернулась, им ожидаемо не были рады: люди привыкли жить в «отдельной квартире».
Соседи заняли коридор двумя холодильниками, захламили антресоль, поставили обеденный стол на кухне, вынудив женщину трапезничать на маленьком участке гарнитура.
«Это я еще решилась отвоевать пространство. Поставила свой шкаф в коридор вместо их. Не будь этого — хранили бы все вещи в комнате», — вспоминает женщина.
В коммуналке живут пятеро, зарегистрированы девять. Евгения делит комнату со своим взрослым сыном. В соседней комнате: мать, взрослая дочь, сын-школьник. Периодически приходит глава семьи, он же собственник, и не упускает случая оскорбить героиню.
«Я лучше себе хуже сделаю, но не буду вступать с ними в конфликт. За годы только и слышу гадости. Однажды сосед сказал мне: “Ты хозяйка только своей... А здесь ты никто”. Что поделаешь, деревню из человека не вывезти», — жалуется Евгения.
Тема скандалов в коммуналке — вечная. Еще великий Аркадий Райкин горько иронизировал по этому поводу в короткометражке «Волшебная сила». Правда, в фильме его актерский талант помог скромной учительнице проучить нахальных соседей.
Дела бытовые
Несмотря на напряженность личных отношений, в «общежитии» царит образцовый порядок. Про такое говорят: бедно, но опрятно: чистая кухня, убранный санузел. В ванной даже современная плитка — сын Евгении своими силами сделал ремонт. Но, разумеется, вкладываться в улучшение жилищных условий семьи не видят смысла.
Сложности добавляют вопросы оплаты за электричество. Лицевой счет в квартире один, делать «выделенку» дорого. Соседи гасить долги не торопятся, а управляющая компания не хочет делить оплату по «формуле 7» (на всех зарегистрированных).
«Ну что ж, подождем решения суда по долгам за электричество», — говорит москвичка.
Блеск и нищета Арбата
Впрочем, это не единственная коммуналка дома. Есть ещё три. Подъезд пестрит контрастами: солидные ставни под видеокамерой соседствуют со старой фанерной дверью.
Расселить совместное жилье у риелторов не получается по-разным причинам: невозможно найти собственников комнаты, есть неблагополучные единицы, которых устраивает такая жизнь, но чаще соседи не могут сойтись в цене.
Надежда на мэрию
В квартире Евгении на продажу согласны все, вот только на восемь взрослых и ребенка денег, предлагаемых покупателями, не хватает.
«Как сказал риелтор: “Ваша математика разъезда не стыкуется с математикой продажи”», — делится жительница.
«Двушку» для жилья на первом этаже не хотят покупать по рыночной цене, а продавать дешевле не желают собственники.
«Вот если бы мэрия Москвы пошла нам навстречу: выкупила жилье и в качестве исключения помогла перевести помещение в статус нежилого — это был бы выход для всех и выгодно для города», — считает Евгения.
Пока же она с тоской смотрит на новостройки, в которые переселяют жителей коммунальных квартир по программе реновации, и мечтает, что однажды сможет переехать в такую же.
Положение коммуналки на Гоголевском бульваре риелторы оценивают однозначно: продать элитные жилые метры в нынешних условиях — непросто.
«На первых этажах, особенно в центре Москвы, квартиру продать проблематично (“проходной двор”, машины паркуются прямо под окнами, выхлопные газы, шум), — рассказывает риелтор Геннадий Костин. — Те, кто планирует приобрести квартиру в центре, располагают достаточными денежными средствами, чтобы купить недвижимость как минимум на втором этаже и выше.
Ранее квартиры на первых этажах были востребованы для перевода в нежилые помещения и последующего превращения в кафе, магазины и офисы. Сейчас, после вступления в силу Федерального закона № 116 от 29 мая 2019 года, подобный перевод стал практически невозможен, так как при уменьшении площади общего имущества дома требуется согласие 100% собственников в доме. В домах, в которых квартиры коммунального заселения составляют подавляющее большинство, это невозможно ещё и потому, что у собственников коммунальных квартир существует множество неразрешимых личных конфликтов, и многие просто из принципа будут голосовать против перевода.
Собственникам данных квартир можно только посочувствовать. Город не купит по той цене, которая позволит разъехаться, приобретя альтернативы».
По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в старых границах Москвы продается примерно 670 комнат и больше тысячи долей.
«Если говорить о коммунальных квартирах в советском понимании этого явления (отдельные комнаты или доли в силу жизненных обстоятельств не исчезнут никогда), все самые ликвидные объекты были расселены еще в 1990-х — 2000-х годах. Сейчас, по данным нашего центра, в объеме предложения остались в основном неликвидные лоты. То есть комнаты в коммунальных квартирах, которые находятся в очень плохом состоянии (да еще и зачастую в ветхом жилищном фонде) или расположены в крайне непривлекательных локациях. Также есть коммунальные квартиры, в которых все еще проживают собственники, отказывающиеся съезжать», — поясняют аналитики.
«Недостатка в жилье, как известно, нет, поэтому при наличии денег люди не спешат покупать комнаты в коммунальных квартирах, — говорит адвокат Владимир Постанюк. — Разве что квартиру целиком. Но для этого нужно, чтобы каждый собственник хотел продать свою комнату.
Согласовать цены, подготовить, подписать и подать в Росреестр документы при участии всех собственников — непростая задача. А если комната в коммунальной квартире для собственника — единственное жилье, особенно если собственник пожилого возраста, уговорить продать помещение — большая удача, почти чудо.
Для обычного человека такая квартира несет в себе много правовых рисков, и с ней предпочитают не связываться. А вот коммунальные квартиры на первом этаже в центре Москвы охотно покупают предприниматели, чтобы организовать в них свой бизнес. Для этого нужно перевести жилое помещение в нежилое».
