Ипотека: прогнозы и социальные программы. Онлайн с экспертом

Ведущий конференции: Здравствуйте, уважаемые читатели! Сегодня на ваши вопросы ответит заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Любимцева. Здравствуйте, Анна. Любимцева Анна: Здравствуйте. Ведущий конференции: Анна, скажите, каковы планы АИЖК по развитию льготных ипотечных программ? Появятся ли новые программы? Любимцева Анна: Развитие социальных ипотечных программ для отдельных категорий населения является одним из основных направлений деятельности АИЖК. В этом сегменте Агентство работает уже несколько лет. Ранее социальные программы предлагались военнослужащим, молодым учёным и молодым учителям. На данный момент в Агентстве запущена линейка программ «Социальная ипотека» с различными целями кредитования для широкого спектра социальных категорий. Социальные ипотечные кредиты выдаются по льготной процентной ставке от 10,6 %. Кроме того, у заёмщика в рамках указанных программ есть возможность выбора различных технологий погашения кредита, что позволяет ему как повысить доступность кредита путём снижения ежемесячного платежа, так и сократить общие расходы по кредиту. Стоит также упомянуть, что приоритетным направлением в рамках развития социальной ипотеки для Агентства является активная работа по реализации программы «Жильё для российской семьи». Согласно данной программе, до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса дополнительно к ранее запланированным объёмам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья будет продаваться по цене ниже рыночной на 20 % и не выше 30 тыс. рублей. Механизм реализации программы предусматривает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. рублей за 1 кв. метр. Ведущий конференции: Подскажите, какие сейчас существуют государственные льготные ипотечные программы для молодых семей? Любимцева Анна: В соответствии с постановлениями Правительства РФ № 1099 от 25.10.2012 и № 404 от 05.05.2014 молодые семьи относятся к льготным категориям граждан. В этой связи ряд кредитных организаций (включая лидеров рынка) предлагает молодым семьям специальные программы или опции по ипотечному кредитованию, которые предусматривают либо более низкую по сравнению со стандартными условиями ставку, либо снижение ставки при рождении ребёнка. В рамках стандартов Агентства действуют специальные предложения по ипотечному кредитованию для молодых семей. С июня 2014 года для семей, где один из родителей не старше 35 лет, запущена программа «Молодая семья», по условиям которой ставка снижается на 0,25 п. п. за каждого ребенка. Максимально ставку по данной программе можно снизить на 0,5 п. п. Кроме того, с августа 2014 года действует программа «Социальная ипотека», по которой заёмщики из молодых семей (где возраст обоих родителей или одного из родителей в неполной семье не превышает 35 лет, а также семьи с двумя и более детьми) могут оформить кредит по льготной ставке 10,6–11,1 %. Ведущий конференции: Как можно использовать средства материнского капитала? Любимцева Анна: Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий, получение образования ребёнком или формирование накопительной части трудовой пенсии для женщин. При этом материнский (семейный) капитал (МСК) не обязательно тратить целиком и только на одну из перечисленных целей. Можно расходовать деньги по частям и на разные нужды. Неизрасходованный остаток будет ежегодно индексироваться. Погашение займов и жилищных кредитов сейчас является самым востребованным вариантом использования материнского капитала. Следует отметить, что использование материнского капитала в качестве первоначального взноса предусмотрено на текущий момент в рамках программ по стандартам АИЖК. Наиболее выгодным предложением для потенциального заёмщика – держателя сертификата МСК в продуктовой линейке АИЖК на текущий момент является программа «Социальная ипотека» со ставкой 10,6–11,1 % (в зависимости от размера первоначального взноса с учётом средств МСК). Ведущий конференции: Какие дополнительные расходы могут возникнуть при оформлении ипотечного кредита? Любимцева Анна: При обращении за ипотечным кредитом заёмщику следует ознакомиться с предстоящими расходами. Помимо взимания процентной ставки по кредиту, существует определённый перечень дополнительных расходов, который зависит от условий кредитования у конкретного кредитора. Возможный перечень дополнительных расходов при оформлении ипотечного кредита: - оценка стоимости жилья; - проверка объекта ипотечного кредитования. Если заёмщик приобретает квартиру в строящемся доме, кредитная организация проверяет надёжность данного строительства; - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформление сопутствующих документов; - страхование. Наиболее распространённые виды страхования: страхование приобретаемой квартиры (предмета залога) от рисков утраты и повреждения, страхование жизни и трудоспособности заёмщика, страхование риска утраты права собственности приобретаемого объекта недвижимости, а также страхование ответственности заёмщика за невозврат кредита; - услуги риелтора и ипотечного брокера (по желанию заёемщика); - услуги нотариуса. Следует особо отметить, что некоторые кредитные организации также до сих пор взимают комиссии за рассмотрение заявки на кредит/за выдачу кредита/за получение кредита наличными средствами, что противоречит требованиям законодательства РФ. В АИЖК ведётся активная работа с партнёрской сетью по предотвращению взимания незаконных комиссий при выдаче кредитов. Ведущий конференции: Что делать, если в семье возникли финансовые трудности, но нужно ежемесячно выплачивать ипотеку? Любимцева Анна: Перед тем, как воспользоваться ипотечным кредитом, следует тщательно спланировать будущие расходы. Согласно существующей рыночной практике, большая часть кредитных организаций оценивают соотношение платежа по кредиту к ежемесячному доходу заёмщика. В АИЖК максимально допустимое значение указанного соотношения составляет 45 %. Это позволяет снизить риски неплатежеспособности заёмщика, возникающие при существенном снижении его доходов по каким-либо причинам. В случае, если в семье возникли финансовые трудности и ежемесячно оплачивать ипотеку в прежнем размере стало затруднительно, первым и наиболее верным шагом является обращение к кредитору с описанием возникшей проблемы. Если финансовые проблемы заёмщика подтвердятся, кредитор, как правило, пойдёт ему навстречу и предложит реализацию одной из мер по урегулированию задолженности. Однако это не означает, что заёмщик должен полагаться на кредитора. Далеко не все из них предложат заведомо приемлемый вариант. В идеале имеет смысл держать в сбережениях сумму, которая может покрыть до шести ежемесячных платежей по ипотечному кредиту – то есть помочь семье сохранить финансовую устойчивость в течение полугода в случае возникновения финансовых проблем. В рамках программ АИЖК ипотечные заёмщики могут воспользоваться опцией «Лояльная ипотека», которая предполагает в определённые периоды снижение выплаты по ипотечному кредиту. Это, в свою очередь, позволяет заёмщику обезопасить себя на случай сокращения или потери постоянного заработка. Ведущий конференции: Как повлияло обострение геополитической обстановки на ипотечный рынок и ипотечных заёмщиков? Каковы прогнозы АИЖК по развитию рынка ипотеки? Как будут изменяться процентные ставки, требования к заёмщикам? Любимцева Анна: Сложная геополитическая ситуация отражается на всём финансовом секторе. Несмотря на то, что доля иностранных заимствований в фондировании ипотеки не очень высока, на ситуацию влияет рост ставок практически по всему спектру финансовых инструментов. Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к увеличению ставок, в том числе и по ипотечным кредитам. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в 2014 году на 0,5–1 п.п. По нашим оценкам, с учётом уже выданных кредитов средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году составит около 12,3–12,5 %, при этом ставки выдачи в последнем квартале могут составить около 13 %. Эти факторы, как и прогнозировали ранее аналитики АИЖК, привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки: темпы роста ежемесячных объёмов выдачи ипотечных кредитов составили в августе 118 % (к августу 2013 г.), что является минимальным значением с мая 2013 года. По оценкам АИЖК, объёмы ипотечного кредитования в 2014 году увеличатся в среднем на 20–30 %. В 2013 году – первой половине 2014 года снижение требований к заёмщикам стало для банков одним из конкурентных преимуществ. Однако дальнейшего ослабления требований к заёмщикам мы не ожидаем. Если существующие риски начнут реализовываться, банки могут ужесточать требования к ипотечным заёмщикам, как это происходит в сегменте необеспеченного потребительского кредитования.

Если Вы уверены в своих силах, и жильё Вам нужно для проживания, а не в инвестиционных целях, то сейчас выгодный момент для покупки. Так как мы не видим предпосылок для снижения ставок или смягчения условий кредитования в ближайшее время. Если это вторая или третья квартира, то мы рекомендуем не торопиться. С точки зрения инвестиций можно и подождать, посмотреть на динамику цен на жильё.

Мы могли бы рекомендовать Вашему сыну узнать о возможности предоставления ему субсидии на покупку квартиры. Списки получателей этого вида господдержки формируются в каждом регионе самостоятельно в соответствии с постановлением Правительства РФ № 1177 от 29.12.2011 г. В зависимости от региона критерии для включения в список могут отличаться, например, может требоваться определенный стаж, признание учителя нуждающимся в улучшении жилищных условий. Найти информацию о действующих программах поддержки и условиях включения в список можно на сайтах субъектов РФ, а также обратившись в местный департамент/министерство образования или департамент по жилищным вопросам. Если у него нет права на субсидию он также может перекредитоваться по социальной программе АИЖК по ставке от 10,6% годовых в рублях. Однако следует учитывать, что перекредитование связано с рядом расходов, сравнимых с получением нового ипотечного кредита (например, оценка жилья и т.д.), поэтому в каждом конкретном случае нужно рассчитывать, насколько целесообразно перекредитование.

Нужно понимать, что величина ставки по кредитам формируется не произвольно, а с учётом нескольких факторов. Рост стоимости привлекаемых средств и ужесточение условий привлечения средств за рубежом подталкивают банки к повышению ставок, в том числе по ипотечным кредитам. Помимо этого банк закладывает в ставку риск инфляции, а также риск неплатежа заёмщика по кредиту. Разумеется, плата по ипотечному кредиту не должна быть обременительна, поэтому мы не рекомендуем заёмщикам оформлять ипотечный кредит в том случае, если ежемесячный платеж по всем кредитам превышает 45% от их доходов. Рекомендуем Вам ознакомиться с государственными программами, которые действуют в вашем регионе. Как правило, информация публикуется на сайте администрации. Возможно, у Вас есть право на субсидию, которая позволит компенсировать часть расходов на приобретение жилья. Также сейчас реализуется программа «Жилье для российской семьи», которая позволит ряду социальных категорий приобретать жильё эконом-класса по цене не более 30 тыс. за квадратный метр. В программе имеют право участвовать следующие категории граждан: - граждане, проживающие в жилье, где на одного члена семьи приходится не более 18 кв. метров общей площади жилых помещений; - граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, и в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; - семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского (семейного) капитала; - семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей; - ветераны боевых действий; - государственные и муниципальные служащие; - работники оборонно-промышленного комплекса; - учителя и ученые, врачи; - практически все категории «бюджетников».

Естественным ограничением по сроку кредита является возраст заёмщика. Обычно максимальный срок кредита равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заёмщиком пенсионного возраста. В среднем банки могут выдать кредит на срок 20 – 30 лет. Как правило, для получения ипотечного кредита достаточно справки о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ) за последние 6-12 месяцев.

Сейчас цены на жильё достаточно стабильны, однако, в дальнейшем многое будет зависеть от макроэкономической обстановки и других факторов. История нашего рынка свидетельствует, что при ослаблении рубля и общей нестабильности продавцы жилой недвижимости склонны фиксировать цены в валюте. Такое вполне может произойти. Если жильё покупателю нужно для проживания, не в инвестиционных целях, то сейчас выгодный момент для приобретения.

В данной ситуации мы можем посоветовать не переставать исполнять условия кредитного договора, поскольку за просрочку исполнения своих обязательств начисляются штрафы и пени. Кроме того, положение заёмщика может быть ухудшено ещё и тем, что банк, который получит все права по кредиту, обнаружив просрочку, вправе выступить с требованием о досрочном погашении кредита. Также негативным последствием может быть потеря квартиры, так как ипотечные квартиры находятся в залоге у банка. Поэтому платить по кредиту необходимо даже после отзыва у банка лицензии. Счета, на которые перечисляются средства заёмщиков, как правило, не блокируются даже в случаях, когда процедура банкротства банка уже началась. Однако если вы не получили официального уведомления, по каким платежным реквизитам вам осуществлять платежи в счёт погашения кредита, рекомендуем связаться с представителями временной администрации банка, назначаемой ЦБ РФ в день отзыва лицензии. На сайте ЦБ РФ указывается список лиц, которые входят во временную администрацию банка, у которого была отозвана лицензия. Временная администрация поможет в уточнении, по каким именно реквизитам, с помощью каких офисов и касс можно продолжить выплаты по кредиту. В случаях, если перевести деньги в счёт погашения ипотечного кредита не представляется возможным по тем или иным не зависящим от вас причинам, можно внести денежные средства на депозит нотариуса, что предусмотрено ст.327 Гражданского кодекса РФ. Эта норма закона позволяет перечислять деньги на депозит нотариуса в случае, если отсутствует кредитор или лицо, уполномоченное им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с заявлением, в котором будет указана сумма долга, кредитор, обязательство и причина, по которой это обязательство (погашение кредита) не может быть исполнено должником. Когда же правопреемник обанкротившегося банка станет известен, нотариус свяжется с ним и передаст денежную сумму, скопившуюся на этом депозите. Таким образом, деньги хоть и не поступали на счет банка в течение определённого времени, но как просрочка это расцениваться не будет. Таким образом, отзыв лицензии у банка не освобождает вас от платежей по кредитам, однако настоятельно рекомендуем сохранять все платежные документы.

Как правило, оформление всей необходимой документации по ипотечной сделке (в том числе оформление закладной) осуществляется банком-кредитором бесплатно. Все операционные расходы берет на себя банк-кредитор. В случае перепланировки квартиры с обременением, в первую очередь необходимо получить согласие кредитного учреждения, в котором был оформлен ипотечный кредит. Если кредитор не возражает против перепланировки, он выдаст заемщику свое письменное согласие, получив которое Вы можете обратиться в жилищную инспекцию. При приёме документов жилищная инспекция попросит предоставлять в пакете документов согласие собственника квартиры (в данном случае банка-кредитора).

Как правило, стоимость недвижимости на первичном рынке ниже стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Однако необходимо также учитывать, что в эксплуатацию обычно сдается дом с квартирами свободной планировки (без стен и без отделки). Ремонт квартиры в новостройке потребуют дополнительных вложений. Будет ли в итоге стоимость квартиры на вторичном рынке ниже стоимости квартиры в новостройке с учетом ремонта необходимо рассчитывать в каждом случае индивидуально.

При оформлении ипотечного кредита Вы столкнетесь с определенными единовременными расходами. Полный перечень расходов при оформлении ипотеки каждому заемщику должна предоставить кредитная организация. Обращаем внимание заемщика на то, что взимание банком-кредитором каких-либо комиссионных вознаграждений за оказание дополнительных услуг, создающих для заемщика отдельное имущественное благо, допустимо только при согласии заемщика, оформленном письменно. К таким платежам можно отнести плату за аренду индивидуальной сейфовой ячейки, плату за открытие аккредитива, плату за выпуск и обслуживание банковской карты. Некоторые банки сейчас предоставляют ипотеку при отсутствии официальной справки о доходах (официальной является справка 2-НДФЛ). В этом случае Вам нужно будет обратиться к работодателю с просьбой заполнить на фирменном бланке компании справку о доходах по форме банка или справки в свободной форме. Обычно такая справка должна содержать информацию о сроке работы потенциального заемщика в компании (не менее полугода), должность, суммы доходов и налоговых отчислений. В отдельных случаях банк может запросить у вашего руководства устное подтверждение дохода. Справка по форме банка и справка в свободной форме принципиальных различий по содержанию информации не имеют и обе должны быть заверены подписью руководителя (главного бухгалтера) и печатью организации-работодателя. Однако при подтверждении заемщиком доходов справками не по форме 2-НДФЛ стоит быть готовым к тому, что предлагаемые банком условия по ипотечному кредиту будут более жесткими, например, ставка по кредиту будет повышена примерно на 0,5 процентных пунктов.

Взыскание может быть обращено на ипотечное жилье, даже если оно для должника единственное и он в нем постоянно проживает. Если долговое обязательство не будет выполнено, банк будет вынужден продать недвижимость, при этом все зарегистрированные в квартире жильцы будут выписаны. Рекомендуем Вам обратиться в банк, в котором Вы оформляли ипотечный кредит, и рассмотреть возможные варианты погашения задолженности или отсрочки в ее погашении.

Действительно, по условиям федеральной программы «Молодая семья», о которой Вы говорите, оба супруга должны быть моложе 36 лет. Если Вы рассматриваете возможность оформления ипотечного кредита, Вы можете воспользоваться ипотечной программой АИЖК «Молодая семья», обязательное условие которой – возраст одного из супругов не должен превышать 35 лет (включительно). Таким семьям предоставляются вычеты из процентной ставки по основным ипотечным программам АИЖК: «Стандарт», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом», а также бесплатное применение платежных каникул при рождении ребёнка. Если в семье один несовершеннолетний ребёнок, вычет из процентной ставки составит 0,25 процентных пункта, если два и более — 0,5 п.п.

При перекредитовании возможна потеря права на имущественный налоговый вычет, предоставляемый согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ в размере 13% от суммы уплаченных процентов по кредитам и займам при приобретении или строительстве жилого помещения (продолжать пользоваться вычетом смогут только те заемщики, которые кредит погасили кредитом; те, кто хочет погасить заем новым кредитом или хочет получить заем на погашение кредита или займа, право на вычет с суммы уплаченных процентов теряют). Разница в том, что кредиты предоставляют кредитные организации – банки, займы – иные организации. То есть, чтобы не потерять право на получение вычета, Вам нужно учесть эту тонкость.

Если у Вас возникли финансовые сложности, в первую очередь Вам следует обратиться в организацию, в которой Вы оформили ипотечный кредит, и вместе искать выход из сложившей ситуации. Вариантов может быть несколько. Например, в рамках различных акций многие банки предлагают дисциплинированным заёмщикам кредитные каникулы (опция, которая предполагает возможность снизить ежемесячный платёж или не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту, при этом срок обслуживания кредита удлиняется). АИЖК предлагает заемщику опцию «Лояльная ипотека», позволяющую несколько раз (до 4-х) за время погашения кредита снизить ежемесячный платёж путем предоставления заемщику «платёжных каникул». Общая длительность «платёжных каникул» может составить до 2-х лет, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж, - 3 месяца. Заемщик может воспользоваться опцией через год после оформления кредита/займа. Также по договоренности с банком кредит может быть реструктурирован, то есть его условия временно изменены, чтобы заемщик мог вносить платежи исходя из текущей платежеспособности. Однако решение, изменять условия по обслуживанию ипотечного кредита или нет, принимает банк, но, как правило, он идет навстречу заёмщику.

Как правило, для получения ипотечного кредита банки просят предоставить справку о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ) за последние 6-12 месяцев. Однако стоит отметить, что банки неохотно выдают ипотечные кредиты молодежи до 25 лет. Немногие в этом возрасте могут похвастаться стабильным доходом и постоянным заработком. Ежемесячная плата по ипотечному кредиту не должна быть обременительна, поэтому мы рекомендуем заёмщикам оформлять ипотечный кредит в том случае, если ежемесячный платеж по всем кредитам не превышает 45% от их доходов. Если Ваш доход недостаточен для одобрения требуемой Вам суммы кредита, Вы вправе привлечь созаёмщиков, то есть лиц, которые вместе с основным заёмщиком возьмут на себя бремя выплат по кредиту. Обязанности и ответственность созаёмщиков такие же, как у заёмщика. Созаёмщиками могут стать Ваши близкие родственники: родители, братья, сестры, супруг.

Так как АИЖК не участвует в реализации этой инициативы Правительства Москвы, я затрудняюсь ответить на Ваш вопрос. Рекомендую Вам обратиться напрямую в департамент жилищной политики города Москвы за дополнительными разъяснениями.

По условиям социальной ипотечной программы «Молодая семья» возраст одного из супругов либо одного родителя в неполной семье не должен превышать 35 лет (включительно). Таким семьям предоставляются вычеты из процентной ставки по основным ипотечным программам АИЖК: «Стандарт», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом», а также бесплатное применение платежных каникул при рождении ребенка. Если в семье один несовершеннолетний ребенок, вычет из процентной ставки составит 0,25 п.п., если два и более — 0,5 п.п. Если на момент заключения кредитного договора в семье пока нет малыша, вычеты из процентной ставки начнут предоставляться после его рождения.

В течение срока кредитования только с согласия залогодержателя.

Программа ипотечного кредитования «Молодые учёные» завершается в конце 2014 года. Но уже сейчас учёные могут подать заявку на получение кредита по льготной программе «Социальная ипотека». Ставки по программе от 10,6 до 11,1%, в зависимости от размера первоначального взноса. Более подробно с условиями Вы можете ознакомиться на сайте АИЖК: https://www.ahml.ru/ru/borrower/social_ipoteka/sc_ap/