По данным опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, жить в собственном доме мечтают две трети россиян. При этом деньги на переезд в ближайшие три года есть лишь у 1,4 млн семей. Насколько выгодно покупать дачу, чтобы сдавать ее или продать? АиФ.ru узнал у экспертов.
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН, кандидат экономических наук:
«Рост цен на загородную недвижимость находится в общем тренде роста цен на жилую недвижимость, который стимулировался программой льготной ипотеки, повышением ключевой ставки Банка России и ситуацией глобальной неопределенности, при которой инвесторы стремятся вкладывать свободные средства в недвижимость. Дополнительными факторами стали карантин и переход многих „белых воротничков“ на удаленный режим работы, а также недосягаемость отдыха в купленных и арендованных виллах на зарубежных курортах.
Стоит отметить, что данные факторы себя исчерпали. С учетом повышения учетной ставки Банка России процентная ставка по ипотеке падать больше не будет, напротив, начнет расти, карантинные ограничения в России, в отличие от Европы, закончились, те, кто смог перейти на постоянный режим удаленной работы, сделали это. Возможно, по инерции рост цен будет продолжаться еще несколько месяцев, затем рынок загородной недвижимости заморозится и начнется очередной виток падения цен.
Основным фактором падения цен на недвижимость в среднесрочном периоде 1-3 лет станет углубление глобального экономического кризиса и падение уровня жизни населения.
Опыт предыдущих волн кризиса (2008 и 2014 годы) показал тенденцию падения цен и „заморозку“ на рынке недвижимости с лагом в 6-12 месяцев. Таким образом, недвижимость как объект инвестиций на горизонте 1-3 лет является рискованной.
Из всех видов недвижимости загородные дома и дачи являются наименее привлекательными по сравнению с коммерческой недвижимостью, квартирами. И вот почему:
— низкая ликвидность;
— удаленная транспортная доступность;
— нехватка социальной инфраструктуры: школ, детских садов, рабочих мест;
— более высокие расходы по содержанию;
— необходимость постоянной охраны, обслуживания, мелких ремонтов;
— возможность сдачи в аренду ограничивается сезонностью, как правило, это летний период, новогодние, майские праздники».
Максим Лазовский, владелец строительной компании:
«Цены на подмосковные дачи в ближайшие пару лет будут только расти. Это связано с двумя факторами. Во-первых, на рынке сейчас дефицит предложения земельных участков, найти хорошие очень тяжело, каждый второй имеет обременения.
Во-вторых, на землях СНТ сейчас можно даже строить дома под прописку и постоянное проживание, если провести необходимые процедуры перерегистрации.
Из этого следует, что на строительство таких домов будут распространяться уже льготные ипотечные программы и субсидии, это усилит спрос, а значит, повысит цену.
Если смотреть на тенденции „дачной амнистии“, то курс на упрощение взаимодействия с регулятором очевиден. Значит, в будущем процедуры изменения ВРИ на землю могут упростить.
Строительные материалы, особенно древесина, продолжают дорожать, и я думаю, что этот рост не остановится, будет минимум 30% по итогу 2021 года.
Мой прогноз — темп роста цен от 15 до 25% в среднем по рынку, причем больше дорожать будут более качественные и ликвидные объекты.
Самыми выгодными для инвестиций станут дачи в локациях будущего диаметра. Это Химкинский и Раменский районы. МЦД планируется через год-два, и после этого стоимость земли там резко возрастет, как и ее ликвидность».
Андрей Смирнов, эксперт по недвижимости:
«Вложения в покупку дачи нельзя назвать инвестицией, так как спрос на дачи в 2020 году вырос исключительно из-за пандемии коронавируса, и люди кто как мог бежали за город от самоизоляции в городе. В этом году спрос на дачи пока есть, так как многие границы закрыты, и отдых на даче стал альтернативой. Но как только проблема коронавируса будет решена и вновь оживет международный туризм, дачи станут невостребованными, цены на них резко упадут и продать их будет довольно проблематично.
Даже если абстрагироваться от коронавируса, многие дачи, которые были куплены ранее, не продаются, даже несмотря на снижение цены. Кроме того, дача требует ухода и ремонта, в нее нужно постоянно вкладывать деньги. Добираться до дачи часто очень неудобно из-за пробок, для работающих людей поездка на дачу зачастую превращается в дополнительную нагрузку вместо отдыха.
В отличие от городской дачная недвижимость сдается очень плохо, поэтому, если речь идет об инвестиции в недвижимость, покупку дачи не стоит рассматривать. Будут одни убытки».
Нина Култышева, руководитель регионального центра финансовой грамотности, автор блога о личных финансах:
«Инвестиции в дачи — очень спорная стратегия. Сдавать круглогодично дачу возможно, только если выбрана хорошая локация: в пешей доступности от ж/д-станции. Рассчитывать только на тех, кто живет и работает в области, — это повышать риски простоя, так как этих людей, конечно, меньше, чем тех, кому нужно ехать в Москву на работу каждый день.
Жилье в пешей доступности от ж/д-станций дороже, а пригород рассматривают, чтобы именно сократить расходы на аренду, дорого и в Москве можно снять. Более дорогая недвижимость — больший срок окупаемости.
Знаю инвесторов, которые покупают участки земли в удачном месте с точки зрения логистики и возводят домики с большим количеством крошечных комнат-студий, они имеют хорошую заполняемость за счет очень низкой цены. Спросом такое жилье пользуется у приезжих из стран СНГ, студентов».
