Покупатели теряют интерес к квартирам без ремонта. В Москве фактор отсутствия ремонта вышел на первое место по значимости для отказа от покупки, рассказал aif.ru профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель девелоперской компании Руслан Сухий.
Во сколько сейчас обойдется ремонт квартиры и какую все-таки покупать лучше — с отделкой или без, разобрались с экспертами.
Квартира с отделкой: заселиться можно сразу
Сразу оговоримся, что стоимость и удобство квартиры, помимо наличия или отсутствия ремонта, зависит от ряда других факторов: местоположения, этажа, типа дома и его состояния, инфраструктуры, соседей и даже вида из окна. «Убитая» квартира в хорошем районе и по привлекательной цене может оказаться выгоднее и перспективнее квартиры с новым ремонтом, но расположенной в промзоне и далеко от метро.
Покупая жилье с отделкой, вы сразу можете заселиться, не тратить деньги на аренду и, собственно, на сам ремонт.
При покупке жилья без отделки следует понимать, что сразу заселиться не получится — в зависимости от состояния помещения, ремонт может затянуться на несколько месяцев, а первоначальная смета расходов, скорее всего, увеличится — отделочные и стройматериалы стабильно дорожают. С другой стороны, самостоятельный ремонт позволяет контролировать весь процесс, избежать некачественных материалов, узнать «слабые» места квартиры и исправить их.
Сколько стоит ремонт
По словам руководителя агентства недвижимости Ольги Чижовой, в начале прошлого года в среднем по стране однушка с ремонтом продавалась за 7,5-7,8 млн рублей. Осенью — за 7,3-7,5 млн, зимой 2022-2023 гг. — за 7 млн рублей.
Квартиры без ремонта продаются с большими скидками — порядка 15% по сравнению с аналогичными объектами с ремонтом. Можно даже найти варианты по цене на 20% и даже 25% ниже рынка, рассказывает Сухий.
Стоимость косметического ремонта составляет от 10 до 25 тысяч рублей за квадратный метр, оценивает эксперт. Полный же ремонт с заменой сантехники, электрики, полов, потолков, выравниванием стен и т. п. обойдется от 40-50 тысяч рублей за «квадрат». То есть для полноценного ремонта такой же «однушки» потребуется уже от 1,4-1,7 млн рублей. «Есть работы, которые заметно дороже, например, комплексный ремонт санузла обойдется в 250-300 тысяч рублей. Дизайнерский ремонт потребует еще больших затрат. И это будет пустая квартира без мебели и техники», — подчеркивает эксперт.
В начале прошлого года ремонт однушки площадью 37-38 метров обходился в среднем 1,2-1,3 млн рублей, добавляет эксперт. Летом 2022 года цифра выросла до 1,8 млн рублей, а сейчас составляет порядка 1,5-1,6 млн рублей, делится подсчетами Чижова.
В каком случае стоит покупать «убитую» квартиру
Покупка квартиры под ремонт может быть выгодной при правильной оценке и выборе объекта. «На рынке инвестиций в недвижимость существует такое направление как флиппинг — покупка объектов, требующих ремонта, с целью перепродажи. Сегодня в Москве такая модель работает довольно успешно. Идеально для такой инвестиции подобрать квартиру на вторичке с бабушкиным ремонтом по цене ниже рыночной на 20-25%, либо же у застройщика взять новостройку без отделки с хорошим дисконтом. Цикл сделки обычно с момента покупки до перепродажи составляет 4-6 месяцев, а доходность от таких инвестиций достигает 30-50% годовых», — делится Сухий.
С ним соглашается сертифицированный финансовый консультант, инвестор Татьяна Волкова: «Если цель заработать на перепродаже, то лучше купить „голую“ квартиру по цене ниже рыночной, сделать в ней ремонт, кардинально преобразив внешний вид. <...> Если ваша цель заработать на квартире, прежде всего, подумайте о том, кто ваш покупатель. Если это, например, семейный вариант, стоит рассмотреть квартиры с площадью около 100 квадратных метров. Если вы начинающий инвестор, присмотритесь к небольшим объектам, покупка которых не будет сопряжена с большими затратами».
Если вы понимаете, что в сумме стоимость квартиры и затраты на ремонт ниже, чем цена аналогичного объекта в этом же районе, а у вас нет срочных обстоятельств, подталкивающих к быстрому переезду, то покупка убитой квартиры может стать весьма выгодной покупкой. А если к этому прибавить то, что какие-то ремонтные работы можно сделать самому, то выгода еще больше, резюмирует эксперт.
