Избежать попадания ипотечной квартиры в залог по выплате кредита можно из-за одной технической ошибки, которая на практике встречается намного чаще, чем можно было бы предположить, рассказал «АиФ» управляющий партнер компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры», юрист Илья Русяев.
Ипотечное кредитование предполагает, что банк, выдавший ссуду, оставляет себе в залог приобретенную на эти деньги квартиру до момента полного погашения долга. Такое обременение фиксируется Росреестром и сильно ограничивает возможности собственника распорядиться жильем, приобретенным в кредит. Однако у этой схемы есть одно исключение, говорит Русяев.
«Следует различать две ситуации: договор ипотеки (залога недвижимости) был подписан при выдаче кредита, но банк не зарегистрировал залог вовремя, — объясняет юрист. — В этом случае банк в любое время может прийти и зарегистрировать залог без вопросов, так как регистрационная палата не имеет оснований отказать в регистрации при наличии подписанного договора. Но бывает и другая ситуация, которая очень выгодна заемщику: банк по ошибке выдал кредит без подписания с клиентом договора ипотеки (залога недвижимости). В этой ситуации, если собственник квартиры (он же — заемщик) откажется подписать договор залога в будущем, то банк не имеет права на залог данной квартиры. Однако обязательство по возврату кредита сохраняется, как и право собственности на квартиру у заемщика».
При залоге недвижимого имущества, как и доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, сделка должна быть удостоверена нотариусом, добавляет Русяев, зарегистрирована Росреестром или налоговым органом. В большинстве других случаев для этого документа достаточно простой письменной формы.
«Несоблюдение установленной формы договора залога делает его ничтожным, — добавляет юрист. — Это означает, что стороны не смогут ссылаться на такой документ и требовать исполнения обязательств по нему. Особенно опасно отсутствие надлежащей регистрации залога при банкротстве одной из сторон. В рамках дела о банкротстве залоговый кредитор должен предъявить требование о включении в реестр кредиторов, подтвержденное соответствующими документами. Незарегистрированный договор залога в большинстве случаев не будет приниматься арбитражным управляющим в качестве надлежащего доказательства».
Кроме того, регистрация договора необходима при залоге ценных бумаг и в случае, когда предполагается внесудебное взыскание заложенного имущества, добавляет Русяев.
