Почему опасно брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом?
Банки смягчают требования к минимальному первоначальному взносу для ипотеки: сейчас чтобы взять кредит под залог квартиры достаточно иметь 10% от ее стоимости. Правительство тоже снизило первый взнос для льготной ипотеки с 20% до 15%.
Власти и финансовые организации пытаются удержать рынок ипотеки от падения в кризис. С другой стороны, граждане, приобретающие жилье с минимальным первоначальным взносом переплачивают — ставки для них выше, срок ипотеки дольше, платежи больше. Кроме того, они находятся в зоне риска вообще остаться без квартиры. Объясняем почему.
Заемщики, имеющие большую, чем 10% или 15% сумму для первоначального взноса, в дальнейшем меньше нарушают платежную дисциплину, реже допускают просрочки и вообще обладают более устойчивым финансовым положением, без которого при оформлении долгосрочного кредита будет сложно, говорит старший преподаватель кафедры Банковского дела университета «Синергия» Дмитрий Ферапонтов. «Стоит посмотреть и на ситуацию с другой стороны: чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита, а значит меньше нагрузка и меньше ежемесячный платеж», — указывает он.
Залогом по ипотеке является сама квартира и в случае падения цен на недвижимость оформленный с минимальным первоначальным взносом кредит может привести к тому, что сумма задолженности окажется выше стоимости залога, то есть квартиры, говорит руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов. «Кредитование с небольшим первоначальным взносом (10%) по сути означает работу с малообеспеченными заемщиками, при этом сумма оплаты по ипотеке становится тоже большой, и возможность обслуживания кредита такими заемщиками осложняется», — отмечает эксперт.
Если заемщик столкнется с форс-мажорными обстоятельствами, например, лишится части заработка или вовсе потеряет работу, обслуживать кредит с большим ежемесячным платежом он не сможет. В таком случае банк может обратиться в суд и отобрать залог — квартиру. Это прописано в каждом кредитном договоре.
Стоит ли поторопиться с ипотекой?
Дмитрий Ферапонтов не рекомендует бежать в банк и оформлять ипотечный кредит, тратя последние деньги. «Как показывает практика, произойти может что угодно и лучше не тратить все сбережения. Сформируйте подушку безопасности, размер которой будет больше необходимого первоначального взноса. Чем выше будет сумма взноса, тем ниже будет платеж, а значит меньше бремя на бюджет», — поясняет эксперт.
По словам члена Общественного совета при Минстрое РФ Рифата Гарипова, торопиться с ипотекой стоит лишь в том случае, если речь идет о льготной программе, действие которой ограничено. «В остальных случаях лучше подождать и накопить недостающую сумму», — рекомендует он.
Если комфортная для ипотеки сумма первоначального взноса уже есть, управляющий партнер риелторского агентства Мария Литинецкая рекомендует оформлять кредит. Ключевая ставка Центрального банка РФ, от размера которой зависят кредитные ставки для населения, находится на историческом минимуме в 4,25%.
«Ситуация в экономике крайне нестабильная. В любой момент Банк России может перейти к политике ужесточения кредитно-денежного регулирования и ставки могут подняться. Мы помним, что в январе 2015 года ключевая ставка была повышена, вслед за этим ипотека подорожала до 14%. Нельзя исключать повторения такой ситуации, поэтому лучше воспользоваться кредитом сейчас. По меньшей мере, в будущем его можно будет рефинансировать, если ставки сократятся еще радикальнее», — указывает Литинецкая.
