Любые экономические пертурбации не проходят незамеченными для рынка недвижимости. С одной стороны, в попытке сохранить накопления граждане перекладывают деньги в квадратные метры. Повышенный спрос оборачивается ростом цен на жилье.
С другой стороны, в кризис ускоряется инфляция, граждане теряют часть дохода или вовсе остаются без работы, да и ипотечные ставки на максимуме. Выходит, что покупка недвижимости многим не по карману, а кто-то больше не может обслуживать ипотеку. При таком раскладе спрос падает, а на рынке появляются новые предложения — квартиры ипотечников, не справившихся с долговой нагрузкой, и тогда рост цен как минимум замедляется.
По какому сценарию будет развиваться ситуация на рынке недвижимости, вместе с экспертами разбирался АиФ.ru. 
Что будет с ипотекой?
Жилищные кредиты — двигатель рынка недвижимости. Напомним, цены на квартиры начали стремительно расти после запуска в 2020 году программы льготной ипотеки, распространяющейся на новостройки, и рекордно низких ставок по ипотеке, распространяющихся на вторичный рынок (в 2020 году ключевая ставка Центробанка находилась на историческом минимуме — 4,5%).
С прошлого года Банк России последовательно повышает ключевую ставку. Сейчас она составляет 17%. Примерно под такой же процент банки выдают жилищные кредиты на вторичку. Процент по новой программе льготной ипотеки — 12% (был 6,5%). По данным ДОМ.РФ, за первую неделю действия программы граждане подали 11,2 тысячи заявок на льготную ипотеку. Банки одобрили только 6,4 тысячи заявок.
Как прогнозирует глава Центробанка Эльвира Набиуллина, по всем программам льготной ипотеки в этом году может быть выдано до 2 триллионов рублей. Для сравнения: по итогам 2021 года россияне оформили ипотеку с господдержкой почти на 5,8 триллиона рублей.
«Если вы попадаете под условия действия программы льготной ипотеки, у вас есть первоначальный взнос и покупка давно запланирована, нет смысла откладывать ваше решение: для ставки по ипотеке низки, а девелоперы начинают постепенно снижать цены или предоставлять акции и скидки на недвижимость», — делится эксперт по недвижимости экономического факультета РУДН, к. э. н. Елена Егорычева.
Что будет с ценами?
Перспективы рынка, по оценке доцента кафедры Национальной экономики РУДН, к. э. н. Сергея Зайнуллина, не самые оптимистичные. «Ключевым фактором здесь является падение жизненного уровня населения, реальных доходов. При этом в ходе ипотечного бума, когда низкие ипотечные ставки искусственно подстегнули спрос, тот, кто мог взять кредит под покупку жилья, это уже сделал», — поясняет экономист.
Он прогнозирует, что многие заемщики не смогут обслуживать ипотеку. Это значит, что на рынке будет появляться много такой, залоговой недвижимости, которая будет продаваться со скидкой.
«Строительный рынок переходит в очередной кризисный цикл. Рынок сначала встанет, заморозится, формально высокие цены будут держаться в объявлениях и у застройщиков, и на вторичном рынке, но покупать по данным ценам практически никто не будет, объем сделок будет падать.
После чего цены, оставаясь на том же высоком уровне в объявлениях, будут снижаться при совершении реальных сделок. Застройщики будут предлагать скидки, на вторичном рынке продавцы тоже будут идти на уступки. Следующим этапом мы увидим обвал цен на 20-30% в реальном денежном выражении, по некоторым сегментам, может быть, и больше. Такую же картину мы наблюдали в период кризисов 2008 года, 2014 года, но глубина падения может быть больше, в связи с развертыванием глобального экономического кризиса», — прогнозирует Зайнуллин.
Что будет с первичным рынком?
В апреле продажи квартир в новостройках крупных городов РФ просели в два раза, рассказали «Известиям» участники рынка.
Застройщики столкнутся с новым витком роста себестоимости строительства. Только за прошлый год себестоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 20-30%. По предварительной оценке, в марте этот показатель вырос еще на 30%.
Опрошенные АиФ.ru эксперты ожидают сокращения строящихся объектов.
«На первичном рынке действительно пока будет меньше объектов, так как компании боятся строить. 
Готовые дома можно увидеть, оценить, а главное — их стоимость является окончательной. Девелоперы тоже не спешат строить за заемные средства, пока цена кредита высока. Скорее они достраивают текущие проекты и ждут усиления мер поддержки», — рассказывает владелец строительной компании Максим Лазовский.
«Как и в период острой фазы пандемии, застройщики временно приостановят запуск новых проектов. 
Девелоперы занимают выжидательную позицию, чтобы понимать, по негативному или позитивному сценарию будет развиваться ситуация. Соответственно, на какое-то время дефицит новых проектов застройки вполне может возникнуть», — добавляет совладелец девелоперской компании Владимир Щекин.
А со вторичкой?
Поскольку программа льготной ипотеки распространяется только на новостройки, вторичный рынок просядет, прогнозируют эксперты. Чтобы купить квартиру у частного лица, придется брать ипотеку под 17-20% годовых. Переплата в таком случае будет колоссальная. Также не стоит забывать о том, что банки сейчас неохотно дают в долг. Продавцам придется делать скидки покупателям с «живыми» деньгами.
«Скорее всего, вторичка превратится в своего рода бартерный рынок, где люди будут обмениваться жильем по схожей цене, привлекая незначительные потребительские кредиты», — не исключает Щекин.
Что будет с ценами на аренду?
В марте предложение на рынке по всей стране выросло на 18-30%. Стоимость съемного жилья снизилась. Аренда однушки в 16 крупнейших городах России подешевела на 3%, до 19,9 тысяч рублей в месяц, двушки — на 4%, до 29,3 тысяч рублей, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики».
Сильнее всего арендные ставки снизились в Санкт-Петербурге (минус 7%, до 28,8 тысячи рублей в месяц), Екатеринбурге (минус 6%, до 19,5 тысячи рублей в месяц), Ростове-на-Дону (минус 5%, до 18,6 тысячи рублей).
Сейчас, по подсчетам ЦИАН, аренда квартиры в России в три раза выгоднее ипотеки. При стоимости съемной однушки за 17,4 тысячи рублей в месяц, ежемесячный платеж по ипотеке за нее же составляет 53 тысячи рублей. В Москве ситуация для ипотечников самая невыгодная — 112 тысяч рублей в пользу аренды. Совсем недавно разница составляла 43 тысячи рублей.
«Если вы собираетесь менять работу или уменьшать свои затраты, аренда может оказаться выгоднее. Основные преимущества аренды — простота сделки, скорость, а также отсутствие необходимости собирать пакет документов и подавать их на одобрение в банк.
К тому же из-за повышения цен на недвижимость и кредитных ставок платеж по ипотеке может оказаться выше, чем арендная плата», — говорит спикер Всероссийского жилищного конгресса Серикгалий Мукатаев.
Источники информации:
https://www.acra-ratings.ru/upload/iblock/720/0p9wg753honks1ocnfcc708a2u4hw61g/20220420_CSSIT.pdf
https://www.cian.ru/stati-arenda-kvartiry-v-tri-raza-vygodnee-ipoteki-324556/
