Ипотечный рынок начал восстанавливаться. В прошлом месяце число оформленных жилищных кредитов выросло на 75% (по сравнению с маем), до 57,5 тысячи, а объем — на 68%, до 219,15 миллиарда рублей, свидетельствуют данные Объединенного кредитного бюро (ОКБ).
Ставки по ипотеке вернулись к докризисным показателям. Не пора ли рефинансировать ипотеку?
В этом году непросто найти предложения по рефинансированию ипотечного займа с получением более низкой ставки, потому что ситуация с получением очевидной выгоды от рефинансирования в корне изменилась, говорит эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
«Если сравнивать условия 2020-2021 гг., когда можно было “уйти” от ипотеки в 13-16% под 8-9% (а иногда и ниже), то сегодня получить такие условия сложно. В настоящее время банки предлагают низкую ставку лишь по программам семейной ипотеки. Процентная ставка по программам рефинансирования напрямую зависит от величины ключевой ставки Центробанка РФ. Чем она ниже, тем дешевле кредитование, в том числе и ипотечное. Сейчас ключевая ставка составляет 9,5%, но по-прежнему не позволяет получить недорогое кредитование», — говорит эксперт.
Рефинансирование — это не только снижение процентной ставки, но и способ уменьшения или увеличения срока выплаты, сокращения размера ежемесячного платежа, объединения всех имеющихся кредитов в один или оформления отношений с новым банком уже без поручителя.
Выгодно, когда ставка снижается не менее чем на 2 процентных пункта (а лучше больше), а срок выплаты еще велик, указывает Дайнеко. Если прошло уже более половины срока ипотеки, то рефинансирование невыгодно: обычно в начале действия кредита заемщик в основном выплачивает проценты и лишь небольшая часть уходит на погашение основного долга, а к окончанию срока кредита большая часть ежемесячного платежа идет уже на закрытие основного долга. Сумма, которая платится как процент по кредиту, уменьшится, но если ее доля в платеже, допустим, одна десятая, то эффект будет почти незаметен. А с учетом платы за оформление документов это может быть и вовсе убыточно.
Да, рефинансирование — не бесплатная процедура. Придется потратиться на оценку недвижимости, госпошлины за регистрацию залога и регистрацию права собственности на недвижимость, нотариальные услуги и банковские комиссии за перевод средств в другой банк, оформление новой страховки.
Кроме того, до момента получения новым банком от предыдущего закладной на квартиру кредит будет считаться необеспеченным и по нему будет более высокая ставка. До оговоренной в программе рефинансирования ставка снизится после того, как Росреестр зарегистрирует новое обременение.
Важно! При рефинансировании кредита платежеспособность заемщика оценивается заново: проверяется кредитная история, и если в предыдущем банке возникали просрочки, в рефинансировании с большой вероятностью откажут.
«Если решение о рефинансировании возникло из-за снижения доходов, после рефинансирования можно потерять возможность “кредитных каникул” 2022 года, требование на предоставление которых можно подать до 30 сентября, даже если ранее кредитные каникулы уже предоставлялись. По общему правилу ипотечных каникул: один договор — одни каникулы, но в этом году можно получить льготный период повторно, но только по договорам, заключенным до 1 марта 2022 года, а новый договор по дате оформления уже не будет попадать под эти условия», — предупреждает Дайнеко.
Еще один момент. Как правило, в рекламе банков указывается максимально возможная низкая процентная ставка. На деле получают ее единицы: часто для этого нужен зарплатный проект в данном банке, высокий «белый» доход, оформление дополнительных видов страхования, или же есть условие, что пониженный процент ограничен во времени (например, только первые месяцы).
«Поэтому оформлять одобренное новым банком рефинансирование нужно только после того, как все условия и расчеты по платежам/переплате/срокам/страхованию/дополнительным расходам понятны и устраивают заемщика», — объясняет эксперт.
Будьте особенно внимательны при оформлении заявки на рефинансирование в интернете. Под рекламой слишком выгодного рефинансирования (например, с минимальными требованиями к заемщику и ставкой, равной или ниже ключевой) могут скрываться мошенники. Их цель — получить доступ к персональным данным, банковскому счету или загрузить на устройство пользователя вредоносную программу (в условиях удаленного доступа). Прежде чем соглашаться на любое выгодное предложение по рефинансированию, нужно убедиться, действительно ли это сайт/платформа банка, действительно ли существует это рекламируемое предложение, есть ли у этой кредитной организации лицензия. Проверить информацию о кредитной организации можно здесь http://www.cbr.ru/fmp_check/.
Запомните, что любые персональные данные нельзя вводить и отправлять, переходя по ссылкам (например, присланным на электронную почту или в мессенджер/смс в виде рекламного предложения). Для предварительного рассмотрения онлайн-заявки на рефинансирование не требуются данные банковского счета, CVV (CVC) карты, данные из пуш-уведомлений и смс от банка.
